东北地产专家解读2026年8月地产系列政策
发布时间：2026-08-30 一、AI总结内容 一、核心背景与政策目标 1. 政策背景：落实二十届三中全会房地产改革要求（2029年完成改革），解决商品房市场长期不稳定问题——待开发库存多、同质化供给、低水平竞争、预售制度衍生滞销问题，市场连续阴跌四年，2025年新房销售跌破8亿平米，开工量大幅下滑 2. 政策核心方向：通过提高预售门槛为核心的制度改革，平稳过渡到新模式，避免一刀切现房销售，降低行业恶性价格竞争风险 二、核心政策内容 1. 预售制度改革：新取得建设工程规划许可证（2026年8月28日后）需主体结构封顶方可预售，旧规主体结构封顶、形象进度三分之二适用旧政策；竣工备案验收后才能发放按揭贷款，原2006年要求封顶放贷此前多数地方未执行 2. 预售资金监管升级：住建部门成立住房资金管理机构直接在项目主办银行开设监管账户，封闭运行预售资金 3. 配套政策：土地价款分期支付（30日内付50%，2年内付50%）、金融支持（放宽开发贷款发放、项目集合抵押带押过户、房贷期限最长可延至40年、新设城市更新贷款、银行从抵押业务转向存量运营与项目信贷）、优化营商环境（完善规划报建、推行交房及办证）三、政策影响 1. 对开发商：资金回笼周期延长1年左右，严重依赖预售融资的模式被削弱（相当于打2-3折）；已出让未取得建设工程规划许可证的项目、三四线及非热点近郊项目冲击大，中小开发商或被淘汰，国央企相对抗风险 2. 对市场：短期影响不大，长期将减少新增供给、优化供求关系，缓解同质化竞争，利于行业去杠杆；热点片区影响小，非热点或远郊项目或出现降价扰动 3. 对购房者：房贷期限延长可选，但利息增幅远高于月供降幅，多数消费者或不选，风险敞口缩小 4. 对资本市场：新模式落地或带来板块估值相对乐观预期 四、市场落地判断 1. 地方落实：核心区、国央企试点居多，多数区域难大规模推行，预售门槛提高已对市场形成压力2. 土地分期政策：大概率全国推开，减轻房企资金压力，但存在土地证办理制约，现房销售才享分期政策 二、音频原文（转写） 一。转发、转载、传播、复制、编辑、修改等涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持，谢谢大家。好，欢迎参加东北地产专家会议，重磅专家如何解读地产系列政策？ 目前所有的参会者均处于静音状态，在演讲结束后将给大家留有提问时间。现在有请主持人开始发言，谢谢。はい。好的，尊敬的各位投资者。 嗯，大家。周末的下午好啊，我是东北地产的刘青海。嗯，我们看到在周五的时候，房地产 方面啊 呃，各 个部门其实出台了非常多的重磅的政策。呃，其中大家也非常关注的有现房销售的。 嗯，这个改革。以及房贷的这种期限延长。啊，包括央行、证监会啊，支持房地产发展新模式的。一系列的这个新的政策。 嗯 那么我们今天非常啊高兴。啊，邀请到了广东省住房政策研究中心。呃，副主任李以佳博士为我们做 呃，这么一个解读，然后。嗯，看一下这个。 李博对于这波呃，这波这个重磅的政策。是怎么样去影响？呃，楼市啊，以及后续的 呃，落地的一些情况啊。进行一个解读。 啊，李博，您先开始讲吧。嗯，好的，嗯，非常感谢。呃呃 东北地产。呃，青海的邀请啊。 那么八月八月嗯 八月二十八号这个。整个 呃，住建部以及后面啊，这个自然资源和金融监管部门的政策呢。啊，就是呃 影响还是比较大的啊，我分几个部分来讲，一个是 为什么要出这个政策？啊，第二就是这个政策的内容。 第三个是政策的影响。嗯。那么出这个政策，其实呢，一个就是说。嗯，那 二十届三中全会提出了要改革。 房地产开发融资方式和商品房销售制度 啊，但是到三中全会的这个决定提出来，那是一定要做的。而且这个改革呢 还有时间表。是2029年，也就是建国80周年。嗯。 他就是一定要有。有，有，有这个。完成的时间节点，现在剩下两年。多了。 啊，那其实是很紧迫的。啊，这是第一个背景。那个第二个背景的话呢，就是 呃，其实主要是我们讲现在这种 商品房市场的 啊，那么 这个一直无法稳定下来，这个无法稳定下来，最根本的。没用了。 呃，其实就是这个呃。在路上的这个库存 可以。在售的库存，这个两个都非常大。啊，量都非常大。 因为去年呢，住建部和自然资源部做了一个土地。嗯。在一个大清场。这个没有对外公开啊，但是呢。 掌握到这个数是非常夸张的。啊，包括再见。项目 啊 这个嗯 这个没有开发的地是非常非常多的。啊，那所以呢，就导致我们这个库存是去不完。 而且呢，这个 面临的问题呢，就是 嗯，叫做啊同质化供给。低水平竞争。啊，那么 在这种情况下的话。这个你，你这个预售。 极大的关系，因为预售的话大家知道。出地面就可以卖了，当然广东是三分之二进度啊。那你出地面。就可以卖了。 大家想想一下这个。对地方政府这个。卖给开发商低成本的这种开发。yeah 是非常大的。 大的帮助。那么如果再继续这个预售制度的话呢？一方面是这个库存去不完。啊，那么这样的话呢，还继续的往这个 库存里面去增加这种同质化的。 产品。啊，过剩的产品。啊，就导致这个恶性价格竞争了。很难以短期内能够把它打住。 现在的新房库存里面。啊，代收的库存里面大概百分之六七十的。在二四年之前批售 大家可以看一下，就是我们讲尽管。除了热点城市的库存周期已经降到了。 基本上24个月以下呀。但大家这个是连续。五五年 开工跌幅都是两位数的。啊，那么而且跌幅比批准预售和这个销售都要大。 也就是说，这是供应端极度压缩的情况下，它库存消化周期的进入。嗯，二十个月左右，大家知道。所以这个二十个月的消化周期其实说明不了什么问题，并不代表新房市场是正常的，只能代表就是供给端压缩导致的。哎，在售的少，但事实上在路上呢，啊，包括土地，包括开发，嗯，开发未批售的非常非常多。 所以的话，你如果不改这个东西的话呢，我们的 讲这个市场就处于一个阴跌的状态，大家知道连续调整了四年之后啊，那么体量呢就下降到2009年的水平。但是2020年的新房的销售下滑11.6%，这是公开的数据啊。啊，那么全年呢跌破8亿平米，其实上很多人是超跌了。这个超跌的话呢，如果拿开工来看，大家知道开工的话下滑幅度更大。 所以的话，其实目就说。整个这个路上的。待开发的 量特别大，所以呢，就是说你必须得。改，不然的话就。 肯定是。肯定是不行的，就新模式。也无法推推进。然后呢。 这个旧模式呢，这个 嗯，尾巴不掉。啊，那么这个房电市场呢？持续处于阴跌的状态，没有个底，这个底是见不到的。啊，那么 嗯 这个的话呢，就 就是一个最根本的原因。 另外一个呢，就是 呃，这两年其实我们救市呢，其实还是很积极的，从每年的政策力度啊什么。但事实上是始终处于一种。旧模式呢？没办法去掉意外。 啊，新模式呢也没有办法成为供给，但是直到现在的好房子供给呢还是延续着预售的。啊，模式 就是。批量供给。就是呢，大家知道开呃开发商目前呢，就是嗯。 在皮社的新房，从全国范围来看。你批税的新房里面。对吧，你大多数项目有一部分项目卖掉以后，剩下的项目就进入到死库存里面。就我说的二四年之前。 啊，这个批售的。卖不掉的。啊，一直拖拖拉拉的。啊，这个十年以上的都。 啊 那么 这个是我觉得就是。对于政策端来讲，不管是 高层呢是对于政策端。啊，这种呃，前怕狼后怕虎 。あ 啊，这个 这个是一个。 最根本的问题啊，就是这个背景是这样。政策的内容来看的话呢。然后大家呢，尽管大家呢说是这个现房时代到了。其实他这个 主要呢 嗯。 还是这个。嗯，预售这方面的力度更大一点。啊，其实限售的话它 并没有直接说要搞现房销售。本质上，他更多的还是把艺术的。 标准和门槛 大幅度的提升了，这个是他政策的一个重点。大家应该也看到这个文件了，就是现在预售的标准啊。啊，是你必须要这个主体结构封顶。那么刚才讲了原来的呢？ 就是出地面，或者是形象进度三分之二。Okay. 啊，这是一个另外一个呢，就是 Okay。就是这个嗯。呃，这个竣工以后啊，竣工备案验收以后。 才能放按揭贷款。啊，大家大家知道呢，就是按揭贷款。因为2006年的文件就要求，其实封顶才能放安吉。但事实上是没有多少地方执行。 因为什么？因为银行都要放贷，都要抢房贷赚。都要维护跟开发商的关系，所以导致 大家恶性竞争以后，就把零六年的政策给突破了。啊，没有银行去坚持，就是你预售拿到预售证以后，有人买房直接就到按揭了。 那么这个问题呢，我觉得。啊，那就这两个政策是最关键的。啊 这两个政策是最关键，这是第一点。第二点的话，他对预售呢？ 他没有啊，做这个这个呃，这个呃，一刀切啊，就是预售的新规，我刚才讲。啊，那么他还是老人老办法，新人新办法，就是说。在八月二十八号之前已经取得公规证了。Okay. 啊，继续实行原有的。 预售的。条件。没有，八月二十八号以后。啊，拿到公规证的。 啊，那你只能按照啊新的。啊，就是预售的门槛，就我刚才说的啊，这个预售门槛。来去来去执行的。至于限售的话呢，他提的是 啊，这个我们讲的就是 啊，那么已经没有。 啊，没有拿到公规证，你新出让土地还没有呢。拿到公规证的已创投递。优先。限售。 啊，那么拿到公归证的。拿到红规证的啊项目呢，鼓励实行现房销售。当然就很多人就说这个这么模糊的表述呢，啊肯定这个肯定是执行不下去的。但是呢，这就是政策它比较智慧的一个地方。 大家应该知道，二零二四年当时有个小作文，当时说七月一号之后全国新增供地全部要现房销售啊。当时名气非常大，证明我了解一个央企啊，他当时六月底就赶着拿了两块地啊。那么这个呢就相当于是个很好的。压力测试啊，所以从那以后的话，当然地方政府的阻力也很大啊，地方政府的阻力很大，开发商的阻力也很大。 那所以在这种情况下，就你没办法说一刀切的，我就从某天开始全部现房销售，只能是一回，我就先把预现预 售的标准提得非常高，让预售和现售之间差距非常小啊，自然而然的过渡到限售。所以未来一段时间呢，是预售和限售并存的一个时期，但两个之间的差。也是非常小的啊。那么这个是我们讲的，他为什么要啊这么处理这个现房销售的一个啊一个姿态。 那么第三个呢，就是呃这次呢，预售资金监管的力度是非常大。因为我们说原来呢，呃，这个预售资金监管办法或者商品房销售管理办法，它明确的就是呃，这个预售的资金的管理部门是住建部门。但是呢，啊，那么这个呃预售资。资金监管账户，它的开户主体呢是房地产开发企业。 所以呢，原来那个资金就没办法得到监管。现在按照新规的话，是住建部门都要成立新的住房资金管理机构，承担预售金监管的啊工作啊。那么这个呃住房资金监管机构直接在项目主办银行开设资金监管账户，户头呢现在是啊这个住房资金监管中心。啊，大家知道这个是非常大的一个变化啊。 那么这个呢，我是觉得呃，这个呢是主要的政策的呃几个方面啊。那么另外一个呢，就是他还说了这个配套的政策，配套的政策呢，一个是土地的政策，大家知道这个嗯嗯，那个呃，那个八月二十八号下午，广州就出了第一宗这个限售的地块啊，这个土地政。政策的扶持呢，主要是呃这个嗯地地价款的分期啊。就是说广州的规定跟国家是一样的，就是先三十天内先交土地价款的百分之五十，剩下的在两年内，就是土地出让之日起两年内付清。 以后估计也是全国也是这个这个做法。那么金融政策的话呢，大家知道就是说啊，那么嗯这个呢，因为出了很多啊，大家看到了有六七。这个政策。啊，这样一个政策。 那总体的来讲的话，有两个基调，一个就是说。啊，那么嗯，它规定就是银行业金融机构可以在房地产开发建设阶段发放房地产开发贷款。啊，但 大家知道，就包括什么住房开发、保障房开发。租赁商业啊等等。 那就相当于这个嘛，但是到开发贷款呢，他 呃，其实是在线工程抵押贷款。啊，这个的话。之前啊，有的地方不允许做的。现在的话，就是因为你预售。 如果说从标准提高了以后，相当于预售给开发商融资的功能就被废掉了。或者打了个八折。那么在这种情况下，银行的资金怎么办呢？那那就我给你。 开口子就是。让开发贷款走上前台 啊，就开发贷款以后就是。啊，那么银房地产 就是我们吃。啊，你不能