核心观点
- 政策一次性给足，无需添油战术：政策层面对房地产纾困的指导方向是“应出尽出，一次性出到位”，旨在引导市场预期。由于房地产市场受预期影响较大，且具有典型的政策市特征，因此政府依赖房地产的刻板印象导致市场普遍期待政策支持。
- 传统房地产发展模式已走到尽头：传统的房地产发展模式已无法稳定市场，亟需转型。2022年下半年以来，尽管政策强调“止跌回稳”，但市场并未实现预期，新房交易量下滑，二手房价格跌幅扩大。
- 房地产新模式和基础性制度：新模式包含三项基础性制度：项目公司独立法人、主办银行制、现房销售制度。
- 项目公司独立法人：明确项目公司为法人实体，集团公司仅作为出资人，资金封闭运转，保障购房者权益和银行贷款权益。
- 主办银行制：确定一家银行或银团作为主办行，为项目公司融资，实现激励相容，共同承担风险。
- 现房销售制度：通过现房销售下所见即所得，从根本上防范交付风险，减少新房供应，促进开发商转型。
- 住房体系：保障加市场：住房体系改革方向是“保障加市场”，加大保障房建设力度，探索存量房盘活用作保障住房。但受限于地方国企城投债务压力和收储成本，保障房建设规模和推进速度存在不确定性。
- 人防地钱要素联动：根据人口需求、现状需求和未来需求，进行房、地、钱要素联动，实现有效供应。但该模式在实际操作中面临地方土地供应压力，难以全面落地。
- 土地出让金到期补缴：土地出让金到期补缴的具体操作方式尚不明确，预计将以较低评估价和较低比例进行补缴，以鼓励企业投资。
- 住房公积金制度改革：住房公积金制度改革存在大改革和小改革两种路径。大改革即建立住宅政策性银行，但推进难度较大；小改革包括探索住房公积金在存量房领域的作用，如支持加装电梯、房屋大修、收购存量房做保障房等，以及探索大住房消费、装修等领域的贴息政策。此外，全国范围内的住房公积金流转也有望推进。
关键数据
- 二手房交易周期在热点城市超过半年。
- 全国商品房销售市场在2022年四季度出现新房交易量下滑，二手房价格同比跌幅扩大。
- 2022年四季度政策组合拳“四个取消、四个降低、两个增加”的效果仅持续了半年。
- 2014年棚改期间，保障房建设高峰期约为3600万套。
- 2024年5月17日国务院视频工作会议提出收储存量房用作保障住房，但强调市场化、法治化、公平、可持续的原则。
- 2024年9月底，全国范围内收储存量房用作保障住房的推进量约为1000多套。
研究结论
- 2024年底的市场回暖可能仅持续到上半年或第一季度，未来政策力度有限。
- 城市政府将承担更多房地产调控责任，有序推进好房子建设，优化和精准实施保障性住房供应。
- 政策层面，控增量、去库存、优供给仍是主要方向，但去库存环境与2014年不同，压力较大。
- 收储存量房用作保障住房的推进速度和规模存在不确定性。
- 现房销售制度推进难度较大，可能长期与期房销售并存，但现房销售比例将逐步提高。
- 住房公积金制度改革短期内难以全面落地，但贴息政策存在可能性。
- 大城市落户政策可能逐步放松，但北京、上海等中心城市中心区放开落户的可能性较小。
- 农村宅基地流转仅限于集体范围内，难以实现市场化。
