国盛地产 三部门有力有序推行商品住房现房销售点

现房销售政策采取新老划断和分步实施方式。老项目按原政策执行，新项目实行预售和现房销售两种制度，鼓励现房销售，并要求预售项目主体结构封顶后方可预售。政策组合拳包括现房承诺、土地款延期和融资支持，旨在平衡房企资金压力与政府土地财政诉求。

现房销售将降低房企资金周转速度，降低杠杆率，ROE与投资回报下降，土地出价能力减弱。房企需根据当地现售推进进度、供需格局判断库存处置策略，土储投资更倾向于小体量优质地块。政策有利于商品房品质回归和重塑市场信任，但净利润率取决于未来售价与地价差。

现房销售短期压制土地出让和新房供应，降低房企ROE和投资回报。对行业而言，供给不足区域短期面临供应短缺，供给过剩区域短期影响有限。中长期利于库存去化和再平衡，但存量低品质房源可能遭降级打击，价格进一步下探。行业将受益于倒逼品质竞争，推动供给侧升级。

当前房地产市场存在取证库存和二手房库存不低的情况。现房销售政策旨在防范交付风险，保障购房权益，市场将以更具竞争力的产品满足需求。考虑到行业整体消化将是一个漫长的过程，但政策将推动供给侧升级，促进市场长期健康发展。

研报提示的主要风险包括政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。政策效果依赖于多方协同推进，若政策执行力度不足或市场需求疲软，可能影响政策预期效果。房企自身经营风险也可能传导至行业整体，需关注房企债务压力和交付能力。