当前房地产行业调整对银行资产质量的影响持续深化，尽管房地产贷款占比下降，但对公及个人住房贷款不良率均上升，成为银行不良贷款主要来源，中小银行受冲击尤为明显。银行不良贷款生成率、关注类贷款占比与不良贷款率剪刀差、逾期90天以上贷款占比等指标均呈上升趋势，未来银行资产质量将承受更大压力。压力测试显示，银行体系具备足够的韧性应对当前及未来风险冲击，整体风险可控，但需关注风险滞后暴露、区域分化等结构性问题。在房价不同跌幅情景下，商业银行整体不良贷款率均有所上升，房地产对公贷款是主要风险来源，经济增长与居民收入放缓的间接影响相对较小。从结构上看，国有大型银行风险抵御能力较强，股份制银行因房地产敞口较高而承压明显；城市商业银行和农村商业银行受区域集中度高、拨备缓冲不足等因素影响，面临更大的风险压力。房地产调整对银行资产质量的冲击呈现出“直接风险上升、隐性风险累积、结构分化加剧”的特征，建议扩大“白名单”机制覆盖范围，强化银行风险识别与分类监管，对中小银行实施差异化监管与资本补充支持。
近年来商业银行房地产行业贷款规模持续下降，对公房地产业贷款占比逐步下降，个人住房贷款占比也持续下滑，主要受国家宏观调控政策、房地产企业风险及房地产市场销售下降影响。数据显示，各类型商业银行对公房地产业贷款质量均有所下降，特别是农村商业银行，不良率上升至11.41%；个人住房贷款不良率也呈现持续上升态势，国有大行贷款质量整体优于行业平均水平，不良率上升趋势有明显加速迹象。当前银行对公房地产贷款不良率整体可控，但显著低于房地产业债券余额违约率，主要源于商业银行允许房地产企业贷款展期。从存续个人住房抵押贷款（RMB S）底层资产违约率来看，当前商业银行个人住房抵押贷款违约率被低估，RMB S资产池的累计违约率保持在较低水平，但未偿贷款违约率远高于当前国有大型银行、股份制商业银行个人住房抵押贷款的违约率。在金融供给侧改革深化与房地产风险化解协同推进的关键阶段，个人住房抵押不良贷款证券化成为商业银行盘活存量、防控系统性风险的重要制度工具，但并未消除风险本身。
2025年银行不良贷款生成率有上升趋势，且不良贷款拨备覆盖率下降，多家银行面临不良贷款生成率上升且不良贷款拨备覆盖率下降的挑战。银行贷款拨备的计提和释放可调节净利润和不良贷款生成率，但当前银行通过拨备平滑利润的空间比较有限，不良贷款生成率、银行盈利都将面临压力。国家金融监督管理局数据显示，截至2025年末，商业银行贷款关注率下降，但关注率相对不良率的剪刀差近年来整体呈现上升趋势，或意味着零售、房地产等领域的潜在资产质量压力仍在持续积累。2022年以来，逾期90天以上贷款占逾期比重整体呈现上升趋势，贷款一旦逾期很可能转化为不良资产，银行资产质量面临更大的压力。
测算显示区域性银行面临较大压力，房地产作为中国经济的支柱产业之一，其深度调整会通过经济增速下降、居民收入增速减缓、抵押品价值缩水与信用收缩，对银行形成“房地产波动—信贷风险—系统性压力”的传导机制。本报告对房地产调整对银行业资产质量的影响做了压力测试，测试结果显示，商业银行整体风险可控但分化明显，城市商业银行、农村商业银行等区域性银行面临较大压力，但仍有缓冲空间。基准情景下，考虑房价下跌15%的温和调整情形，各类型商业银行的不良贷款率仅会在当前上升0.4%左右。在轻度情景下，各类型商业银行资产质量均受到明显影响，除国有大型商业银行表现较为稳健之外，其他类型商业银行不良贷款率均上升0.6%左右。重度情景下，股份制银行由于房地产贷款业务占比相对较高，资产质量也受到较大影响；而城市商业银行、农村商业银行当前拨备覆盖率较低，应对冲击的压力较大。测试结果显示，即使面临最严重的冲击，各类型商业银行资本充足率整体符合监管要求，但城市商业银行、农村商业银行内部结构差异较大，部分区域性银行资本充足率将会下降到监管要求水平以下，需要补充资本金。房地产的直接冲击仍然是商业银行不良贷款率上升的主要因素，房地产业对公贷款影响更大，而由于经济增长、居民收入增速放缓等导致的新增不良贷款影响相对较低。一些受到房地产业下行较大冲击的地区，其城市商业银行、农村商业银行将面临更大的压力，未来可能是商业银行风险爆发的重点领域。
综合来看，房地产调整对银行资产质量的冲击呈现出“直接风险上升、隐性风险累积、结构分化加剧”的特征，建议扩大“白名单”机制覆盖范围，提升开发贷展期质量；强化银行风险识别与分类监管，严格落实不良资产真实暴露要求；对区域性银行实施差异化监管与资本补充支持，提高风险抵御能力。
