滨江服务20260821

2026年上半年，滨江服务业绩稳健扩张，净利3.22亿元（+5.4%），净利率14%，管理费用率维持2.2%行业低位。在管面积9,267.7万平方米（+23.4%），第三方占比60%，合约面积1.1亿平方米，储备充足，退盘率低于0.4%。基础物业毛利率17%(-1.2pct)，主因人力成本上涨及维保投入增加，通过机器人与AI应用对冲成本压力。业主增值服务进入稳态期，优居服务贡献5.6亿元，预收款10.9亿元为下半年收入转化提供保障。关联方滨江集团上半年销售430.5亿元，位列民企第一，在杭拿地占比超1/3，确保公司后续确定性增量。财务稳健，现金资产38亿元，中期分红比例维持70%，派息总额约2.5亿港元(+5.2%)。

公司三大业务板块表现：基础物业服务收入14亿元（+20.9%），毛利率17.04%；非业主增值服务收入2.4亿元（+13.7%），毛利率31.9%；业主增值服务收入6.6亿元，毛利率24.6%，优居服务贡献5.6亿元，预收款10.9亿元。内部管理方面，公司保持组织精干，推进成本管控量化，升级客户服务体系；未来发展规划聚焦市场拓展（聚焦杭州及浙江核心城市次新盘业委会换届机会，以第三方市场化竞标为主）、增值业务（探索经纪业务，加速车位等存货资产去化，深挖入室服务需求）、运营效率（推进数字化、精细化的能耗管理，优化AI管家运营）、组织管理（统筹优化项目管理系数，科学核定服务标准）。

面对行业退盘现象，公司上半年退出7个项目（34.5万平方米），占期末在管总面积比例不足0.4%，远低于行业水平。退盘潮主因是物业企业从规模导向转向利润导向，叠加人力成本上涨、物业费提价困难、业主对服务质量要求提升等因素。公司因项目运营能力强、管理费用率低、口碑好而表现优于同行。物业费方面，上半年因高物业费项目收入确认滞后导致整体水平下滑，预计下半年将有所回升。

公积金支付物业费新政影响有限，公司此前已足额缴纳社保，全员参保，影响低于行业平均水平。毛利率下降主因人力成本、维保成本、项目投入增加，公司通过应用科技手段、加强信息化建设、发挥集采优势、推动节能降耗等措施对冲。应收账款及其他应收款10.7亿元，同比增长42%，主要部分为7.3亿元应收账款，与一类收入增长基本匹配，收缴率提升，资产质量处于行业头部水平。管理费用率维持在2.2%的行业低位，得益于扁平化组织架构、信息化管理工具、标准化运营体系、成本控制文化。公司通过精简管理团队、打磨服务品质、区域资源共享、扩大营收规模摊薄固定成本等方式控制管理费用率。

公司在机器人及AI技术方面已初步在作业端（清洁机器人试点）、管理端（AI客服与审批工具）、能耗管控端应用，核心原则是提升业主体验，用信任系统替代管理系统。采用“操作四步法”降低试错成本，最终目标是实现服务可见、响应可感、账目可算。未来分红规划稳健且积极，保持一年两次分红频率。杭州房地产市场总量收缩、质量提升、冷热分化，滨江集团上半年销售430.5亿元位列民企第一，在杭拿地占比超1/3，销售表现超出预期。

结合行业竞争环境和发展趋势，公司发展机遇在于深耕业务拓展、强化科技创新、优化增值服务。应对策略为：深耕业务拓展（聚焦杭州核心区域，拓展非住板块，适度向老旧小区拓展）；强化科技创新（加大科技赋能投入，优化服务流程，探索机器人、AI技术应用）；优化增值服务（挖掘存量业主需求，推动新房经纪业务增长，盘活高频到家服务商城板块）。公司坚信坚守服务初心和持续精进品质是实现长远发展的关键。