滨江服务(03316)2022年度业绩会记录概要-调研纪要

滨江服务2022年度业绩会记录概要会议概要 主题：滨江服务2022年度业绩发布会时间：2023年3月27日 出席嘉宾：特邀嘉宾滨江服务控股股东、实际控制人戚金兴先生，董事会主席、行政总裁朱立东先生，董事会秘书钟若琴女士以及财务总监汤雄先生。 PART1.董事会主席朱立东先生介绍2022年公司业绩及经营情况 过去的2022年对物业服务行业来说是具有巨大挑战的一年，一方面作为上游行业的房地产企业爆雷不断，对相关物业服务企业造成不小的冲击。另一方面疫情不断对正常的生产经营、业务拓展、经营成本、安全防范也造成一定影响。 在这样的情势下，滨江服务公司上下齐心协力，立足较好的品质和口碑，依托滨江集团的良好经营，也有赖于广大合作伙伴的大力支持，守正创新，既巩固原有主业及阵地，又积极适度创新，拓展新业务，扩大新区域。公司运营总体健康稳定，较好完成了全年度各项目标任务。2022年公司实现营业收 入19.82亿，同比2021年的13.98亿元，增长41.7%。其中基础物业服务板块收入11.93亿元，占总收入的60.2%，同比2021年增长42%。非业主增值服务板块营收5.4亿元，占总营业收入的27.2%，同比增长28.8%。5S增值服务实现营收2.49亿元，占总收入的12.6%，同比增长79.3%。截至2022年12月31日，公司在管面积4200万平方米，共286个项目，同比2021年底在管项目增加90个，面积增加 1200万平方米，增长40.1%。在管面积中杭州占比约65%，杭州以外浙江省内占比31%，省外占4%。非住宅占比22%，增长0.7个百分点。来自独立第三方的面积占比增加7个点，达到了55%，首次超过来自滨江集团。公司前期项目165个，同比增加46个，项目共730万平方米。公司合约面积6910万 方，同比增长38.7%。剔除计提源泉税的影响，2022年公司实现年度利润4.46亿元，较上年同期增长 37%，2022年全年物业费平均单价每月每平方米4.26元。 总结2022年的工作，公司以坚守品质服务为基础，树立品牌发展为战略，持续打造自身竞争力，推动企业稳健发展。主要有以下几个重点： 一、服务品质总体保持稳定，物业费收缴率、业主满意度维持较高水准 一年来，物业公司始终贯彻执行董事会服务品质持续保持及有效提升的指示精神，强化公司总部、区域、项目三级品质检查体系，涵盖安全运营、绿化环境、门岗管控、应急物资、节能降耗等方面。在年底公司进行的业主满意度调查中，住宅项目满意率为96.1%，商业项目总体满意率为96.9%，与 2021年基本持平，公司收缴率为94.29%，比去年同期下降两个百分点，主要原因是个别大业主欠款所致。同时一年来公司所服务的项目得到了社会及主管部门的认可，收获了不少的荣誉，如我们杭州的 西溪之星、阳光海岸等项目获得2022年度浙江省住建厅颁发的红色物业称号，平湖的万家花城兴和苑，建德的观澜府，杭州武林壹号及金色蓝庭，获省住建厅浙江省园林式住宅奖项，滨绿大厦被评为杭州市优秀非住宅项目，上海的公园壹号获上海市优秀住宅小区称号，澜颂奥府、御品湾、西溪明珠、兴议家园等一批项目获“杭州市美好家园”荣誉。 二、在新业务模式、区域布局拓展、新物业形态管理、新盈利板块打造上有亮点 在新业务模式上，大平层精装修业务落地运营。2022年入驻世纪国泰中心及御滨府两个大平层项目， 目前施工进展顺利。在区域布局拓展方面，继续聚焦及巩固杭州的市场地位。2022年杭州地区除正常有前期转接后期实管项目外，当年度新增二手盘10个，面积200万方，饱和营收为6800万元。这些项 目中有些单价高，如武林外滩每平方米每月的物业费为6.8元，有些面积大，如水榭山居建筑面积56万方，全年营收1560万元，像映月台34.5万方，营收1140万元。在杭州以外，公司重点布局浙江省内的宁波地区及上海市，2022年也有不少的收获，合约面积分别增长155%及135%。其中上海的大华锦绣华城面积23.6万平方米，物业费住宅8块，商业达到了16块，全年营收将近2000万。宁波的江南一品项目面积54万方，1200万营收。此外，公司在2022年新进入浙江省海宁市，深圳的项目也进入了前期案场的服务阶段。在新的物业服务的形态上，公司与有关地区的政府或城建的国企合作，积极探索拆 迁安置回迁房，开放式社区管理，亚定点医院、隔离酒店、未来社区等新的服务业态，在杭州的上城区、滨江区、萧山区、金华的义乌市、浦江县等都有新的项目落地。在打造新盈利板块方面，二手房经纪业务增长明显，在优居的软装服务板块中，在原有的局部柜体配置向整体全屋定制解决方案发展。此外，公司在充电桩、驿站、网上商城等新业务方面也有一定的增长。 三、信息化建设，内部标准化管理，员工梯队培养持续推进 2022年公司持续推进信息化智慧化建设，充分发挥信息技术对业务管理的支撑作用。在业主的服务端，滨享生活小程序已推广至166个住宅小区，认证的业主达到5万多户，车辆道闸集中管理系统平台，100个项目上线，网上滨享商城正式运营。在内部管理端全面启用企业微信，实现了移动办公、收费易收取物业费、智能工单、移动打卡等功能。财务部初步建立了共享管理中心，并对核算、费控、预算管理等7个系统进行了信息化改造。在内部标准化管理方面，公司继续推进质量管理、环境管理、职业健康管理三标一体的管理标准。各区域公司根据各地及自身实际情况，细化梳理完善了涵盖服务流程、二手房项目承接查验、投诉管理、节能降耗、安全应急预案等方面的流程以及规范。在员工培训及梯队培养方面，公司各职能部门及区域共同努力，滨江学堂课程内容进一步充实丰富。一年来评定银星金星管家700余人，星级管家占比70%，新增了4所战略合作学校，并与浙江树人大学管理学院签署协议，合作开办滨江班，扩大优质员工来源的渠道。 四、积极配合属地政府抗击疫情，融入基层治理 2022年疫情形势比较严峻，物业公司防疫抗疫任务繁重，各服务中心积极配合属地街道社区，如杭州 的银杏汇、西溪之星、东方海岸、双湾国际、上海的公园壹号等小区，我们一方面做好自身的防护，另外一方面积极服务好业主，平稳度过整个疫情，赢得了广大业主及政府部门的好评与认可。 PART2.朱立东先生介绍2023年主要工作目标及思路 一、努力完成董事会提出的在管面积、营业收入、经营利润不低于增长30%的目标。二、在区域的布局以及拓展上，继续实施有质量扩展的方针，聚焦杭州为核心，上海宁波为两翼的长三角区域，继续关注珠三角地区。三、在经营的业态上继续做大基础物业服务主业，持续创新新业务，做实精装业务，扩大二手经纪业务、优居生活服务等业务的营收。四、继续加强和提升内部标准化管理，信息化智慧化建设。PART3.实际控制人戚金兴先生介绍公司定位及发展目标 第一，管理能力和品牌目标。要建设中国物业品牌一流，浙江标杆，这个目标通过过去2-3年的努力，已经基本形成。现在滨江房产的均价在全国规模企业中排名第一，滨江服务的物业收费标准也位于全国前列，说明我们的物业以经济发达的区域为主，在经济发达区域中以高品质楼盘为主，我们近年在杭州开发新盘千万以上的高端住宅里占比较高，有些年份超过60%，通过这几年二手房房价上涨，高 端占比也有进一步提升，我们完全有基础和能力占领高端市场，来做品牌，来做标杆。同时我们今年实行产品标准化、管理标准化，进一步巩固滨江服务在杭州、浙江乃至长三角的地位。长三角的重头 戏就是上海，滨江服务拓展未来的重点之一就是上海。我们在杭州之外比较典型的有义乌现象，还有像嘉兴30多个项目，其中外接十几个。我对嘉兴的平湖提出了要求，速度还不够快。因为曾经滨江房产一个盘的销售额将近占到整个平湖的1/3，口碑和影响非常大。在这种滨江的知名度、影响力、辐射度这么大的地区，要迅速扩大规模，真实达到2-3年成林，3年、5年最迟10年成海，像平湖甚至要做到半个城，这是我们的目标。滨江服务在县城，特别是我们有支撑高品质服务的楼盘，老百姓的口碑影响非常好，完全可以无限制拓展，成本低，尤其管理成本更低，义乌现象和平湖现象的成绩还不 够，要继续拓展，这是我们管理能力、品牌能力和区域能力。从长三角的收费情况看，我们滨江服务完全有气质能够覆盖满足杭州、宁波、上海等高端人群的需求。第二，是经营的目标，去年完成得非常不错，面积增加1200万方，增速达到40%，营收增速也达到了40%，核心利润增速36%。管理层提出今年目标为不少于30%，我同时也要求在已有上市企业包括没上市几家龙头企业加在一起的平均值以上。滨江服务现在是发育期，发育期以后是稳定期，要抓住最好的机会。房产开发如果没有后续服务，品质影响没那么大，物业服务如果没有房产高品质的楼盘在各个城市的各个区域做标杆，服务的拓展也会相应减弱，两者是相辅相成。无论是在区域上，还是在整个总量上，我们都要保持非常好的领先水平。第三个是5S的增值服务开始发力，分成几块：一、团队的建设已经完成，包括工程装修、设备、销售等。二、硬装落地。两个项目完全进场，今年将进入一个小的高峰期，这一块上滨江服务在全国房地产之中是少有的增量，去年起步，今年开始发力。三、软装的战略定位清晰。原来的小量生活家继续保持增量，下半年大软装和硬装升级落地，这是非常大的蛋糕。我们主力军在杭州，要形成好的团队一起合作。四、一手房销售持续跟进，二手房中介大量增加。我们去年启动一年，在杭州的物业服务公司中介里已经排名第四。因为我们杭州楼盘在整个市场中占有率很高，今年确保第二 位，三年以内要做到第一位或者之一，有条件完全做第一位。五、智能设备设施升级维修，更新新老楼盘的准备工作已经启动。我们有各方面的能力来完成我们面积目标、营收目标和利润目标，像房地产行业中的滨江集团，滨江服务在长三角的浙江、杭州也保持一样的战略。滨江服务高质量拓展优势明显，长期发展的态势已经形成，我们将继续努力，希望成为物业行业中认知度最高之一，投资人信心最强之一，也希望大家继续关心支持滨江服务。 PART4.问答环节 1.公司一直在行业中保持较高的分红率，如何平衡未来增长跟分红的关系 戚金兴先生：一方面是规律的成长，要保持行业的平均值以上，这不是阶段性，而是长期性。我们在三年前已经制定了未来的分红要求，在兄弟单位分红不高的情况下，我们不低于50%，在兄弟单位分红比较高的时候，我们跟住，这是我们未来的发展和分红的目标。 2.关注到2022年度我们的毛利率略有下降，是否可以展望一下2023年的毛利率情况？公司应收账款有了比较明显的上涨，想了解一下具体情况 汤雄先生：首先关于毛利率，今年比去年是下降了2.2个点，主要是结构因素导致的。一类二类毛利率近三年比较稳定，一类在19%左右，二类在45%左右，今年三类毛利率是因为硬装业务的毛利率跟其他的不一样，总体毛利率略有下降，是跟收入结构有关系。第二个关于应收账款，应收账款比去年增加，主要是两个因素，一个是收入规模的增加，住宅增长26%，非住宅增长112%，非业主增值增长 28.8%，整个收入规模的增加，带动应收账款增加。也由于非住宅项目的应收款一般是1-3个月的合同账期，可能跟小业主结算周期不一样，所以非住宅收入增加，会带来应收账款的增加。第二个疫情因 素的影响，尤其是去年12月份是收款高峰期，导致我们整个应收款有所延迟，但是我们目前的回款达到70%，整体的应收款还是比较健康的。 3.2022年拓展业绩增长比较靓丽，管理层认为主要得益于哪些优势？公司在2023年拓展的具体目标以及区域 朱立东先生：2022年公司整个拓展相对发展还比较快，主要原因一是基于我们的长期主义，坚持主业，做好服务品质，赢得了口碑，让我们在市场竞争过程中间有先机。比如说刚才讲上海的一个项目，是业委会基于我们在上海宝山区的一个实管项目物业服务得到了认可，口碑传出去以后，他们业委会主动邀请。我们服务品质外溢以后得到业主的认可。第二还是依托于滨江房产集团取得良好的发展、稳健的发展，是拓展非常重要的一个渠道。第三也是有赖于长期合作的伙伴，去年也新增加了合 作伙伴，使得我们在拓展方