西部策略-楼市重启这次认真了20260813 原文

2026年08月14日09:22 发言人00:00 好，我们开始。各位投资朋友早上好，西部策略首席曹德龙和大家讲讲地产。地产我们认为现在立刻马上现在就是底部了。今年二季度是地产和消费股的最后跌，已经跌完了。然后地产股理论上来说有四倍空间现实上打折扣2到3倍空间，继续回撤的风险非常有限，所以地产股是个看涨期权。上一个看涨期权进的是年初六十多美金的石油，看上去看油价它是翻倍空间，后面快速跌回来了，而地产股股价至少2到3倍空间。再往前一个看涨期权的话是24年的那个银行，地产和银行它内在逻辑是有点相似的，但银行它也差不多就是翻倍的空间，整个行业整个板块来看，而地产股整行业整个板块2到3倍的空间，部分个股空间可能会更大。 发言人01:10 第三点，楼市政策出现了根本性的变化。这个根本性的变化就是点名要修复资产负债表，点名房价继续下跌，它会击穿安全频道。所以政策间在打明牌了，就房价不能再跌了，房价不能再跌了。但为什么政治局会议没有把那个政策给挑明？因为他因为我们猜我们猜测他在等一个信号，这个信号就是918，今年918美联储降息或者至少不加息。一旦9月18号议息会议，就那个前后议息会议将美联储不加息，不加息或者甚至降息，那么有可能我们自己猜的，但这个不做数的，我们自己猜的有可能会再来个924上个924是守住经济不发生系统性风险底线。这个9 24守住地产股以及居民部门的资产负债表不发生系统性风险的底线，这个是我们可以期待的。 发言人02:15 以上就是我的核心结论，然后我针对这些问题我做一个简单的展开了分析。首先第一点，地产和消费他们本质是问题的一体两面。地产和消费遭遇的问题是一样的，就是居民部门资产负债表谈判。那为什么居民 部门资产负债表会这样一个明显的收缩呢？其实就是我们在20年8月份，地产融资三道红线，主动戳破了地产泡沫，主动戳破地产泡沫，房价持续调整导致居民部门资产负债表很大。现在所有的地产和消费的问题都是根源在于房价调整，资产负债表坍塌。 发言人02:57 那为什么为什么我们要主动突破地产泡沫呢？我们认为当时有两个考量。第一个考量是要扭转当时房价持续暴涨的这个预期。为了防范系统性风险，提前引爆这种系统性风险。我们从20年开始，20年8月份开始提前引爆这个系统性风险。那么二年八月份美联储开始加息以后，至少我们受到影响。假设二年八月份没有开始地产融资三道红线提前引爆这个系统性风险的话，那如果那个时候房价是继续暴涨，继续暴涨，当美联储开始降下去的时候，我们的风险会巨大，风险会巨大。这是我们主动错过这场泡沫的第一个原因。 发言人03:40 那第二个原因是什么呢？第二个原因是因为外部环境。因为美国在跟我们打贸易战、科技战以及后面的关税的那外部环境会转差。外部环境转差的时候，我们会主动压低要素价格去保出口。为了保障出口，就中国是一个出口导向型的生产型经济体。我们在考虑任何问题的时候，我们都要有这个前提。中国是出口导向型的生产型经济体。所以当遭遇或者说预期外部环境的恶化的时候，我们会选择压低要素价格。 发言人04:21 来两个字，我大家想一想这个叫什么？我们选择压低要素价格去了保障出口。所以那两个字它是种选择，压低要素价格它是种选择，为了什么？为了保障出口，因为我们是出口导向型的生产型经济体。 发言人04:42 对那基于这个逻辑，我们从去年9月份开始推荐地产和消费的。然后去年四季度和今年一季度，其实地产和消费涨得挺好的。那为什么？两个原因，两个问题。为什么我们从去年9月份开始，我们就猛猛的看好 地产和消费？为什么今年二季度地产和消费会遭遇最后一点？这两个这两个问题它的答案其实就是在于我们政策的一个一个本能。 发言人05:12 就在外部环境恶化的时候，我们会压低要素价格。但压低要素价格它会明显的明显的损伤居民部门的资产负债表。所以我们根据历史经验，当外部环境改善，比如说224年918美联储降息，或者是当内部压力暴打，比如说二年十月份对吧？二年十月份那么政策就会快速转向快速转向去修复要素价格，修复居民部门的资产负债表，让老百姓稍微喘口气。所以我们为什么在去年9月份开始系统性的转向推进消费和地产，推进整个老的资产的呢？ 发言人05:53 背后的原因是因为去年5月份中美关税修改，中国把美国对我们的关税战加到了百分之几百的关税，把这个关税价直接顶回去了。中国很硬气顶回去了。这也就意味着在这种中美关税五月份休战以后，基本上中国外部环境基本上会开始好转。外部环境改善的话，意味着我们的政策会转向修复要素价格。所以我们可以看到，去年7月初的时候，那个那个返利券政策组合拳开始加码。 发言人06:31 那为什么？因为它要修复要素价格。因为我们的外部环境系统性的出现了一个改善。修复要素价格我们在九月份的时候验证到APPI确实在确实在改善了。 发言人06:43 修复要素价格这个事情他是认真的，所以我们非常认真的在去年9月份开始推荐消费，推荐地产。在去年9月去年四季度和今年一季度消费和地产都走的挺好的。但为什么今年二季度消费和地产又最后一跌跌下去了呢？背后的原因其实非常简单，这个原因就是怪特朗普。因为美伊冲突美美伊冲突，霍尔木兹海峡被封 锁。 发言人07:11 霍尔木兹海峡封锁以后，全球的生产活动放缓，生产活动放缓，全球总需求回落，外部环境再次走向恶化外部环境恶化，我们政策就会本能的去压低要素价格，这会对消费形成挤出效应，就压制消费，为了保障出口。为什么我们在目前这个位置上，我们又觉得消费和地产已经经历了二季度的最后一跌？我们为什么判断它最后一跌后面基本上就会一帆风顺？但背后的原因就是今年5月份特朗普访华，然后5月16号中美确立了建设性战略。 发言人07:52 太关系这个新闻很多人没有做，没有注意到，但我们认为这个新闻一定是要重视，非常重。是这意味着什么？这意味着当我们用大白话来说大白话来说就是美国的过来他搞不动我们了，那让我们也别搞他等等。基本上中美未来会相安无事。这也就意味着至少未来一年左右的时间，至少一年左右的时间，中美相安无事，外部环境空前改善。外部环境改善就类似于918美联储降息，就类似于去年5月份中美关税修改了。现在外部环境改善，政策会快速转向扩内需，修复要素价格。所以我们可以看到三位一体的政策。 发言人08:42 哪三位体的政策呢？一个是618求是杂志明确指出要修复居民部门的资产负债表。他是点出了消费和地产对吧？持续的持续不太行。 发言人08:56 它背后的一个原因提出了这个症结，这个症结就是居民部门资产负债表的一个坍塌，现在要修复居民部门的资产负债表。第二个是713扩大内需，写进十五规划。这就说明什么？说明财政要发力，财政要发力去修复消费。 发言人09:17 第三个政策是最重要的，就上上周四的政治局会议，政治局会议很多人对他的解读是觉得消费不给力，政策不给力。但是政治局会议里面他讲到了一句话，这句话是特别重要的，一定要重视。那这句话是什么呢把稳定房地产市场的任务提升到切实筑牢安全屏障。涨高了，那这意味着什么呢？意味着政策他不能跟你明明着说那个房价不能再跌了。 发言人09:47 但是他现这个表述是什么呢？这个表述是如果房价在这个位置上继续下跌，那就有可能会击穿安全屏障。而我们要做牢安全屏障，其实它非常但已经非常接近直白的告诉投资者，告诉市场，告诉所有人，房价这位置不能再跌了，再跌就是击穿安全屏障。而房价它有三个选项，跌停、涨，那不能再跌，但房价不可能是持续走平的那不能再跌，不可能持续走回，也就是说房价要开始上涨。 发言人10:20 所以政治局会议里面，它传递出了一个非常明确的信号，这个信号就是守住房地产市场不发生系统性风险底线，就是20年我们当时一直在讲的，守住经济不发生系统性风险底线是一样的是一样的。那为什么我们认为政策空间在彻底打开，或者说政策空间打开了呢？我们要有个前提，这个前提叫什么？这个前提叫财政扩张。它需要以国内货币环境较为宽松为前提的。比如说22年到20年财政没法扩张，因为当时国内的货币环境极致紧张。 发言人10:58 对，然后二去年918美联储结束加息周期，人民币回归升值趋势，财富回流国内流动性环境没那么紧。以后92政策组合权政策空间打开，政策空间打开。而现在人民币已经升值了接近一年半的时间，跨境资本国民财富持续回流已经带来国内的流动性环境比较宽松，或者说明显宽松的情况下，其实财政政策的空间也 已经打开，财政政策空间也已经打开，但未为什么现在政策还没有出来？就是我们一开始讲的，他在等918918议息会议，美联储重启降息或者说自导不加息。那这个时候国内政策空间，财政政策空间会进一步宽松，那个时候政策组合拳会出来。这是我们再声明一点，这个是我们纯粹的猜想，他不构成投资建议，这是我们的一个猜想到。我们是基于我们对整个政策线索的一个脉络，对于历史的回顾的这样的猜想。 发言人12:06 最后再回答一个问题，就为什么我们觉得地产股他至少有2到3倍的空间？首先我们先讲一下，就是政策明确已经表述做稳定房地产市场的任务，升级到切实筑牢安全屏障的这样一个高度。这也就意味着政策传递出的信息是房价在不能再调整，也就是意味着地产股它肯定是个看涨期权跌不动，但涨起来的空间到底怎么测算？那地产股的空间我们认为最多四倍对吧？ 发言人12:43 理论四倍，然后至少2到3倍空间，这怎么算出来的呢？因为地产股它有两个bug，第一个buff和银行股是类似的，现在的地产股的PB很多已经不足0.4倍PB了，像保利发展只有0.3倍PB但这个时候我们举个例子，不构成投资建议，就地产股的一个PD已经很多都不足0.4倍了。那这意味着什么？意味着市场认为这些地产股或者说整个地产行业可能会发生系统性风险。这个系统性风险定价就像二三年底24年初，但银行股的PB不足0.4的。因为当时市场认为中国经济可能会发生系统性风险，这是系统性风险定价。对，然后到什么时候，然后到那个然后一旦地产一旦房价企稳回升，一旦居民部门资产负债表修复，那地产行业就不会发生系统性风险。然后地产物的PP就能够从0.4倍快速修复到0.8倍。 发言人13:43 那当时银行是什么状态？银行是20年年初0.4APP，然后20年517保障房受阻，924政策组合拳明确向所有人告知，中国经济不可能发生系统性风险，所以银行的从0.4倍修复到0.8倍。而一旦一旦政策加码一旦政策加码就是房价触底回升，然后居民部门资产负债表开始修复，那么地产行业的PB就会从0.4倍修复到0.8 倍，0.4倍修复到0.8倍，直接翻倍的空间。 发言人14:17 然后当前地产行业它的杠杆率整体来看是75%左右，部分个股的杠杆率是超过90%，那这也就意味着什么？高杠杆它会放大房价，抬升对于股价的一个弹性的。这个怎么说呢？我们为了计算方便，我们举一个例子假设某个地产公司它的杠杆率是90%，那么意味着什么？意味着他总资产是十的话，那净那个负债总负债就9，净资产是一。在这个假设下，只要房价上涨10%，那么他总资产就会重估成11，那负债还是9。那净资产的B净资产就是从一变成2，直接翻倍。 发言人15:02 然后我们刚才讲到PBP除以B从0.4到0.8倍，这样房价才是开始上涨。P除以B从0点到0.8倍，PB整体是翻倍的。然后分母端的B是要乘以分子端的B是乘以多少？乘以4。也就是说理想状况下低强度的股价它有一个四倍的空间，然后现实状况下的话可能是2到3倍空间。 发言人15:29 所以我们我们看好消费，看好地产，它的本质其实都是房价，都是居民资产负债表的一个修复。所以看好消费的前提一定是要看好房价的。如果房价继续调整的话，消费也很难会有机会的那也就意味着我们看好消费对吧？那如果我们手里有消费渠道，那也就意味着我们看好那个房价。而房价一旦企稳回升，地产股2到3倍的空间，这意味着什么？意味着短期来看地产的赔率在今年底之前，地产的赔率2到3倍的空间赔率是非常极致的。所以如果我们是有消费持仓，我们甚至可以提出这样的建议，就是把我们的消费持仓在一定程度上换成地产股。换成地产股