与三井不动产总裁的圆桌会议要点

Mitsui Fudosan 强调其坚定目标，即到2030年实现10%的ROE。公司计划在长期愿景的第二阶段转向更轻资产的模式，通过共享开发项目、增加服务收入并扩大股东回报来实现这一目标。

ROE和股东回报
Mitsui Fudosan 对实现2030年10%的ROE充满信心。在长期愿景的第一阶段，公司已增强盈利能力并取得了一些利润增长成果。虽然目前尚无法讨论第二阶段的具体数字，但提高资本效率（包括通过股票回购）将成为重点。增长投资无疑是首要任务，尽管利率和建筑成本正在上升，但仍有许多投资具有潜在的丰厚回报。Mitsui Fudosan 希望摆脱对资产持有的过度依赖（这一依赖在低利率时期扩大），专注于扩大服务型业务和管理收入，同时剥离部分资产。公司并未将东京巨蛋视为资产，而是购买了其运营能力，目前正产生创纪录的利润。Mitsui Fudosan 旨在通过传统房地产租赁之外的方式获得超额收益，并在能够利用东京巨蛋运营能力的地方实现超额回报。

建筑成本上升
虽然成本上涨需要应对，但Mitsui Fudosan 希望通过维持与总承包商的互信关系、提前下单和提高租金来吸收成本上涨。目前，中东地区的局势对材料采购的影响有限。

海外资产管理业务
公司在新冠疫情前已研究过这一业务。美国零售市场流动性很高，因此不一定需要准备退出策略。但从服务型业务的角度来看，国内和海外资产存在信用风险，公司正在研究（包括运营方法）在长期愿景的第二阶段开展这一业务。

估值
我们使用2027财年EV/EBITDA 16.5倍的市盈率设定了2000日元的目标价。该市盈率比5年平均值16.0倍高0.5个标准差，反映了通胀预期和利率风险上升。我们的目标价相当于2027财年预期市盈率18.7倍、市净率1.59倍、税前市净率0.68倍和税后市净率0.84倍。

风险
我们看到的以下风险可能影响我们的目标价：1）办公室租赁和房地产投资市场趋势；2）利率和信贷市场变化。如果这些因素的影响与我们的预期不符，股价可能会偏离目标价。

研究结论
Mitsui Fudosan 计划通过转向更轻资产模式、提高资本效率、增加服务收入和扩大股东回报来实现其10%的ROE目标。公司正在积极应对建筑成本上升和探索海外资产管理业务，同时保持对市场趋势和风险的关注。