公司首次覆盖报告：产城为基、投资为翼，硬科技布局步入集中收获期

2026年07月27日 ——公司首次覆盖报告 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 投资评级：买入（首次） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 产城为基、投资为翼，科技布局步入收获期，首次覆盖，给予“买入”评级 苏州高新以园区运营+产业投资双轮驱动为核心，虽然地产业务持续收缩带来收入端压力，但产业投资板块依托硬科技赛道布局已进入集中收获期。短期来看，2026年扣非净利润仍面临地产减值压力，预计整体盈利依赖投资收益平滑；中长期看，东菱振动经营表现、动力及绿碳新业务板块起量是主要看点。我们预计公司2026-2028年归母净利润为2.0、2.6、3.0亿元，对应EPS为0.17、0.22、0.26元，当前股价对应PE为34.5、26.5、23.2倍，随着产业投资进入收获期、新业务板块逐步放量，盈利结构有望边际改善，首次覆盖，给予“买入”评级。 产城综合开发持续推进，环保业务助力产业升级 公司产城综合开发是公司传统主业，涵盖住宅开发、文旅商贸、水务环保三大方向，深度参与苏州高新区及其他区域发展。2025年收入43.81亿元，占总营收约80%，但毛利率仅8.84%，同比下降5.83个百分点。受行业销售下行影响，公司自2020年以来销售金额从近140亿元降至2025年约22亿元。土地端公司2022-2025年在苏州摘得11宗土地，其中10宗位于高新区。 构筑产业集群新高地，投资力度持续加强 公司拥有绿色低碳产业园、运河数据港等载体运营，2025年实现收入8.27亿元，同比+9.8%，占总营收约15%，毛利率35.49%。公司投资业务为战略投资+产业投资+定增投资的立体化投资版图，截至2025年末，存量投资项目累计出资金额近60亿元，其中战略投资标的包括杭州银行、江苏国信、东方创业、中新集团等，产业投资重点投向硬科技领域，自营及直接参股基金共12只，累计撬动基金规模超百亿元，2025年公司实现投资净收益8.5亿元，同比+171%。 地产业务盈利能力较弱，融资成本行业低位 受结转规模下降影响，公司收入和利润规模自2021年呈下降趋势。公司2025年扣非归母净利润-2.92亿元，产城综合开发业务毛利率8.8%，主营业务仍处于亏损状态。公司2025年经营性现金流转正至3.55亿元，平均融资成本从2018年的5.64%逐年降至2025年的2.73%。 风险提示：苏州销售市场持续下行、投资收益不及预期、地产主业继续收缩。 目录 1、深耕苏州三十余年，定位高新技术产业培育与投资运营商.................................................................................................41.1、近三十年历程，成就多元集群发展..............................................................................................................................41.2、背靠苏高新集团，实际控制人为虎丘区政府..............................................................................................................41.3、营收有所下降，多元业务稳健发展..............................................................................................................................51.4、地理位置优越，苏州高新区发展潜力充足..................................................................................................................62、产城综合开发持续推进，环保业务助力产业升级.................................................................................................................82.1、住宅开发：销售规模收缩，拿地聚焦苏州高新区......................................................................................................82.2、文旅板块新开业游乐项目，营收高增利润仍亏损....................................................................................................102.3、水务环保：业务整体稳健，净利润同比增长............................................................................................................113、构筑产业集群新高地，园区规模不断扩张...........................................................................................................................133.1、产业园运营稳健增长，毛利率保持稳定....................................................................................................................133.2、新兴产业运营聚焦绿色低碳、高端制造等新兴赛道................................................................................................154、三大投资维度带动产融结合，投资力度持续加强...............................................................................................................175、主业盈利能力较弱，融资成本行业低位...............................................................................................................................196、盈利预测与投资建议..............................................................................................................................................................227、风险提示..................................................................................................................................................................................24附：财务预测摘要..........................................................................................................................................................................25 图表目录 图1：公司由基础设施建设主业转为新兴产业投资运营和产城综合开发服务商战略定位....................................................4图2：截至2026Q1公司实控人苏高新集团对公司持股达43.79%............................................................................................5图3：公司2025年营收同比下降25.1%......................................................................................................................................6图4：公司2025年产城综合开发业务占比降至80%.................................................................................................................6图5：公司2025年营收主要由地产开发子公司贡献..................................................................................................................6图6：苏州高新区构建了三大特色园区.......................................................................................................................................7图7：苏州高新区GDP近7年保持增长.....................................................................................................................................7图8：苏州高新区GDP占苏州整体比例连续6年超7%...........................................................................................................7图9：公司2025年销售金额同比-15.6%......................................................................................................................................8图10：公司2025年销售面积同比-19.7%....................................................................................................................................8图11：公司2022年以来拿地收缩.........................................