从利基市场到核心市场：为什么亚太地区的生活行业如此繁荣2026年7月

核心观点

亚太地区生活领域正成为全球投资者的关注焦点，其增长潜力源于城镇化、人口结构变化和住房可负担性限制等基本面因素。投资者策略正从被动拥有转向运营活跃投资，运营能力与资本成为驱动长期业绩的关键因素。

关键数据

• 亚太地区生活行业投资规模从2016年至2025年将近翻了三倍，达到210亿美元。
• 2025年，追踪的投资规模增长了49%，其中新加坡合租公寓投资交易额超过14亿新元。
• 新加坡就业准证和S准证持有者人数超过38万人。
• 新加坡合租公寓市场规模约9,000至10,000套，其中大部分位于中央区。
• 澳大利亚BTR市场已建成超过16,000套公寓。
• 香港特别行政区预计到2028/29年学生住房缺口将达到大约137,000张床位。
• 韩国多户住宅市场仅占整体住房市场的一小部分。
• 马来西亚外籍工人数量在2024年已超过新冠疫情前水平。

研究结论

• 亚太地区生活领域成熟度参差不齐，但整体呈现增长趋势，机构资本配置机会持续扩大。
• 合租公寓、老年公寓和PBSA等新兴领域展现出引人注目的增长机遇，投资者可采取多种方法创造超额收益。
• 市场空白评估显示，即使在整体住房供应看似充足的情况下，位置合适、可投资且由专业人士运营的租赁房产的供应仍然受限，为机构投资提供了持续机会。
• 新加坡合租市场已形成独特的细分领域，其发展受住房供应结构性紧张、明确的监管参数以及流动租户群体的持续需求所塑造。
• 马来西亚专用工人住宿（PBWA）行业正稳步发展成为一个备受认可的居住类资产类别，机构资本正越来越多地通过收购、绿地开发和上市结构等方式进行配置。
• 韩国租赁住宅正经历结构性转变，向押金较低且拥有持续租金收入流的模式发展，多户住宅行业受到外国资本和具有更长投资视野的政府支持实体推动。
• 澳大利亚建租（BTR）行业已成为核心资产类别，已建成超过16,000套公寓，形成了一大批可运营资产。