房地产行业深度报告：房地产行业2026年中期策略——底部信号渐明，核心资产先行

行业回顾：底部信号渐明，核心城市结构性修复

• 新房市场：2026年1-5月，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降10.8%和13.5%，但销售额降幅持续收敛。一线城市新房价格同比降幅小于二、三线城市，显示其韧性。商品住宅广义库存同比下降17.7%，去化周期缩短。一线城市如广州、北京、深圳呈现量价改善和库存去化同步推进的特征。
• 二手房市场：27城二手房成交面积同比微降0.7%，但较2024年同期增长15.4%。70城二手住宅价格同比降幅逐步收窄，环比一线城市连续3个月上涨。上海二手房市场率先释放修复信号，成交面积同比增长11.1%，挂牌量下降，去化周期降至15.2个月。
• 土地市场：全国宅地成交规划建面同比下降23.1%，成交楼面均价同比下降15.0%。地方政府优化供地结构，核心城市优质地块占比提升，溢价率中枢有所回升。
• 房企：百强房企销售金额同比下降14.9%，降幅连续三个月改善。优质央国企销售和补货表现领先，如华润置地、中海地产等。房企拿地保持谨慎，投资资源向优质主体集中，核心城市优质地块仍是重点。

政策面：稳市场举措持续深化，供需两端协同发力

• 中央政策：延续“止跌回稳”思路，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并加速推进城市更新。
• 购房成本：1年期/5年期LPR为3.00%/3.50%，5年以上首套公积金贷款利率为2.60%，处于历史低位。公积金政策接力低利率，多地提升贷款额度，扩大提取用途。
• 地方政策：因城施策纵深推进，超260个省市县出台优化政策超560条。政策组合包括限购优化、交易链条疏通、购房补贴、房票安置、以旧换新等，并注重供给端“以需定供”与存量盘活。
• 收储政策：土地收储和存量商品房收储双线推进，专项债支持相关任务，助力供需结构优化。

行业看点：核心城市或率先企稳，经营性不动产迎来价值重估

• 上海率先释放企稳信号：上海量价同步改善，冰山指数回升，租金回报率改善，库存去化周期缩短，价格修复正由低总价段向中高总价段扩散。核心城市后续有望跟随释放结构性企稳信号。
• 重估经营性不动产价值：购物中心增量供给放缓，竞争重点转向资产质素、招商能力和运营效率。优质商业资产经营韧性显著优于市场，零售表现持续强于社零。商业不动产REITs政策支持持续加码，首批项目上市为商业资产价值重估提供了可观察样本。

2026年展望：核心指标降幅收敛，结构修复先行

• 新开工：预计同比-14.6%，降幅边际收窄，主要受土地储备、销售去化预期及房企资金安排制约。
• 销售：预计同比-5.2%和-7.6%，量价降幅同步收敛，优质供给支撑去化。
• 竣工：预计同比-14.7%，前端传导压力仍在，政策托底缓释下行斜率。
• 开发投资：预计同比-10.0%，降幅收窄，结构上，核心城市优质项目、城市更新和高品质住宅建设有望成为投资端的主要支撑。

投资建议

• 开发端：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展。
• 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。
• 房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。

风险提示

• 政策效果不及预期
• 销售与回款不及预期
• 行业流动性风险加剧