申万宏源2026年房地产行业中期投资策略：核心城市先行 未来可期

一、核心要点

1. 本次为申万宏源房地产研究巡礼系列电话会议首期，发布2026年中期投资策略，核心观点为供给收缩是本轮房地产周期关键增量变量，上海房价2026年1月已筑底，核心城市止跌后地产及产业链股将具较强弹性。
2. 国际比较显示，日美核心城市房价止跌领先全国3-5年，地产及产业链股启动应跟踪核心城市房价而非全国房价，全国房价止跌前地产股超额弹性更强，全国止跌后产业链股超额弹性更强。
3. 本轮房地产第三次寻底超预期，2026年初起成交量上半年二手房同比增长9%-14%，上海二手房成交价连续上涨6个月，租金也超预期改善，核心逻辑为供给收缩。
4. 供给端数据显示，2026年上半年300城拿地累计下降77%、开工下降78%，二手房挂牌量自2025年10月起进入缩量通道，叠加租售比追平公积金利率，共同推动供给收缩。
5. 上海供给收缩最为显著，二手房实时成交覆盖新增挂牌，已进入去库存状态，房价、租金连续上涨，2026年1月为房价底部，后续核心一二线城市将陆续止跌，全国止跌或需2-3年。
6. 申万宏源看好2026年房地产板块，尤其看好龙头企业的弹性表现。
7. 核心推荐标的分类为：优质纯开发企业推荐建发国际、中国经贸、中海外发展、滨江集团；商业地产推荐华润置地、新城控股；二手房中介推荐贝壳。
8. 本次会议是针对房地产行业的巡礼深度报告第一场，后续还有20场深度报告分享。

二、风险与关注

1. 会议内容仅限参会内部参考，严禁泄露，申万宏源保留追究泄露者法律责任的权利。