核心观点
行业拐点前夕，港资房企股价呈现显著的“左侧抢跑”特征。香港房地产市场拐点远端（2024年8月-12月），受制于基本面支撑有限，股价被动跟随港股大盘波动，累计收益率仅4%。临近拐点前夕，股价领先性凸显：2025年2月11日即开启上涨，较3月香港楼市基本面确认拐点提前约1个月，期间收益率达10%。尽管3月下旬受特朗普关税言论引发的市场避险情绪扰动出现短期回调，但剔除该宏观扰动项后，绝对收益胜率占优，确立了清晰的估值修复通道。
行业筑底回升阶段，驱动逻辑由利率向基本面数据改善切换。企稳初期，行情主要由流动性宽松及按揭成本下行预期主导，市场提前交易降息逻辑，主要港资房企股价自2025年4月9日抢跑，至8月13日累计涨幅达34%。进入确定性上行期后，基本面改善为股价核心催化因素，尽管按揭成本未见显著下移，但在2025年12月至2026年2月间，板块仍实现33%的绝对收益及29%的超额收益，市场定价切换至“基本面修复+估值洼地填坑”的逻辑。
关键数据和研究结论
基于周期位置对标分析，我们判断当前内地楼市正处于香港市场由阶段一向阶段二过渡的区间：即基本面呈现边际修复特征——成交量修复、价格跌幅收敛，但市场对基本面拐点的确立尚未形成一致预期。这一“预期分歧”在股价层面得到印证：4月初受成交数据提振，内房股短暂冲高，随后获利盘回吐，其高波动、低收益的特征与香港市场阶段一表现高度吻合。我们认为随着基本面改善的持续性得到验证，一旦拐点预期正式确立，进入阶段二区间，参照香港市场表现，内房股股价有望实现平稳上涨和温和收益。
未来1个季度内房股有望进入温和上行通道，本轮行情的核心催化剂在于市场对基本面改善预期的确认。建议关注两大信号：一是利率端，考虑到当前LPR调降空间收窄以及公积金购房贷款额度提升，可重点关注公积金贷款利率调整节奏；二是价格端，重点关注核心城市二手房价格是否持续环比改善，鉴于上海在本轮周期中具备率先企稳的领先特征，建议密切监测上海二手房价格的边际变化。一旦数复苏持续性验证，市场信心将迎来实质性修复。
投资建议
在此轮内资反转行情中，建议沿“高RNAV折让+核心城市土储+低包袱”主线优选标的。开发商股价表现核心取决于投资及土储结构（高能级城市占比、新货供给）、资产负债表质量（杠杆管控、减值出清）及估值安全边际（估值折价情况）。综合考虑报表质量、经营情况、及估值折价，我们推荐：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国金茂、越秀地产、绿城中国。
风险提示
政策出台进度及力度不及预期、宽松政策对市场提振效果不佳、房企出现债务违约。
