基于城投企业如何高质量参与城市更新项目视角：国外案例对我国城市更新未来发展的启示

我国城市更新工作进入制度化、规范化、高质量发展的新阶段，城投企业作为重要参与主体，面临资金平衡难、效益发挥难、规划协同难等问题。本研究通过分析伦敦国王十字街区、纽约哈德逊广场、东京六本木新城等国外成功案例，从资金统筹、市场化运营、参与主体利益平衡和制度协同四个维度提炼经验启示，并结合《城市更新十五五“规划”》，提出城投企业向片区资产经营者和城市综合运营主体转型的路径建议。

我国城市更新最新政策导向：《城市更新十五五“规划”》明确了“十五五”时期我国城市更新工作的总体发展目标，设置多项量化指标要求，包括完成50万套城镇危旧房改造、新开工改造11.5万个城镇老旧小区等，并部署六大重点任务和七个维度的政策支持体系，为各地开展城市更新工作提供了明确的实施路径。

城投企业参与城市更新的现状：城投企业具有体制契合、资源统筹与协同、项目经验、融资渠道等优势，但也面临债务阶段性匹配、市场化运营、参与方收益边界、体制制度统一协同等问题。

国外城市更新案例带来的启示：

• 项目资金的统筹：分阶段匹配项目资金，融资主体多元化分工，分散单一主体的投融资压力。
• 项目的市场化运营：精细化业态锚定与空间柔性优化，重视公共空间和服务的引流价值。
• 参与主体的利益平衡：明确责任边界，多元补偿机制，长效协商机制。
• 体制制度的协调：优化体制架构，重点项目提级管理；统一制度规则，完善长期制度保障。

城投企业参与城市更新的转型建议：

• 功能定位：从“地方政府融资平台”“基础设施代建主体”向“城市价值经营商”转变。
• 业务模式：从传统政府代建为主向资产运营、专业服务、资本运营多元协同转变。
• 资产质量：从“低流动性、弱现金流”向“可持续收益、可循环盘活”的资产结构转变。
• 融资渠道：从“依赖政府信用”到“依托项目现金流与资产质量”，从单一债权融资向股权+债权+资产证券化多元组合转变。