核心观点与关键数据
- 美方代表团构成变化：此次随特朗普访华的代表团成员中，科技、半导体、数字平台、新能源等新经济领域领军企业显著增加，反映中美合作向创新和未来产业深化发展。金融领域代表覆盖资产管理、另类投资、投资银行、跨境支付四大核心赛道，释放出美国金融资本系统性看好中国资产、寻求制度性参与中国市场开放的明确信号。
特朗普访华带来的预期改善
- 地缘风险溢价下降：高层对话释放积极信号，降低了中国商业地产作为“风险资产”的贴水，国际资本开始重新评估中国核心城市商办资产的长期价值。
- 资本流动渠道预期改善：“中美投资委员会”等机制的讨论增加了跨境资本流动的可预期性。Visa、万事达等随行，暗示金融服务开放可能加速，便利后续投资与收益汇出。
- 市场流动性有望改善：外资机构出售意愿依然存在，但买方因预期改观而承接意愿增强，大宗交易成交量有望放大，市场流动性边际改善。
- 国内地产大宗交易价格锚点趋稳：买方对宏观走势与核心资产长期价值的预期转向，认定当前价格已处于底部。买方底部共识的强化，推动价格中枢稳态锚定。
对中国商业地产的资产价格传导
- 有望打通“贸易→汇率→资本流动→资产估值”的完整链条，为人民币资产价格提供了向上的催化剂。本币升值预期是比利率变化更长线、更直接的利多因素，有助于推动成交量和价格双双企稳回升。
- 资产替代效应：在升值周期中，持有现金是劣势策略，资金会寻求实物资产或收益型资产对冲。核心区位、产生稳定现金流的商办物业成为首选之一。
- 融资成本改善：人民币升值有助于降低输入性通胀压力，为中国央行提供更大的货币政策独立性从而可能降低无风险利率，提升地产资产相对估值。
- 本币计价优势：对于外资买方，以人民币计价的商业地产在升值预期下相当于额外获得“汇率收益”，这会提升其购买意愿并允许其接受更高的本币价格。
预期改善的逻辑传导
- 信号层：特朗普访华本身及随行企业代表团构成，表明美方在贸易、投资、科技等关键领域的对抗姿态暂时收敛，预示着短期之内，超预期的关税升级或技术封锁可能性降低。
- 贸易层：冲突缓和最直接的效果是稳定出口预期。中国作为顺差国，贸易状况改善直接支撑经常账户顺差，为人民币汇率提供基本面“托底”，打破此前“贸易战→出口下滑→人民币贬值”的负向循环。
- 预期层：市场情绪或从持续博弈贬值转向关注升值机会。外汇市场参与者会调整结售汇行为，减少提前购汇、增加延迟结汇，这一行为本身会推动人民币升值自我实现。
- 资本流动层：升值预期一旦形成，会吸引套利资本“热钱”流入，同时之前因贬值预期而流出的债券、股票等人民币资产可能出现回流。这部分增量流动性会溢入资产市场。
