Belpointe PREP LLC 单元-A 2026年季度报告

表10-Q （第一号） ☒ 根据1934年证券交易法第13条或第15(d)款提交的季度报告，截至2026年3月31日的季度或 ☐ 根据1934年证券交易法第13条或第15(d)款提交的过渡报告 贝尔波因特预备公司 根据《法案》第12(b)条注册的证券： 是 ☒ 不是 ☐ 请在方框内勾选，以表明注册人是否在过去的12个月内（或注册人被要求提交此类文件的较短期间内）根据S-T规则第405条（本节第232.405条）提交了所有必须提交的交互式数据文件。 是 ☒ 不是 ☐ 勾选是否为大规模加速报告公司、加速报告公司、非加速报告公司、小型报告公司或新兴增长公司。请参照《证券交易所法案》第12b-2规则中“大规模加速报告公司”、“加速报告公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 若为新兴增长型企业，请通过打勾表示，申报人是否已选择不使用根据交易所法案第13(a)节提供的延长过渡期来遵守任何新的或修订的财务会计准则。☐ 请在括号内勾选，以表明注册者是否为空壳公司（根据《证券交易所法案》第12b-2条的定义）。 是的 ☐ 不是 ☒ 截至2026年5月8日，登记人拥有38,981,04个A级单位、10,000个B级单位和1个M级单位尚未偿还。 目录 第一部分 – 财务信息 项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析第19项 3.关于市场风险的定量和定性披露29 条款 4。控制和程序29 第二部分 – 其他信息 项目1。法律程序30 条款 1A。风险因素30 第2项未注册的股权证券销售及收益使用31 项目3。默认于高级证券31. 条目4矿山安全披露31 第5项。其他信息31 项 6.展览32签名33 前瞻性声明 本季度报告（10-Q表）包含根据1933年证券法（修订版）（“证券法”）第27A节和1934年证券交易法（修订版）（“交易法”）第21E节定义的明确或隐含的“前瞻性陈述”，旨在符合这些条款中规定的“安全港”免责条款。前瞻性陈述反映了Belpointe PREP, LLC（一家特拉华州有限合伙公司，连同其子公司，统称为“公司”、“我们”、“我们”或“我们的”）基于目前可供我们使用的关于，包括但不限于，我们未来经营成果和财务表现的信息的当前观点。在某些情况下，您可以通过使用诸如“预期”、“大约”、“相信”、“继续”、“可能”、“估计”、“预期”、“打算”、“可能”、“展望”、“计划”、“潜力”、“预测”、“寻求”、“应该”、“将”和“会”等词语或这些词语的否定形式，或其他类似词语或表述来识别前瞻性陈述，这些词语或表述不严格涉及历史或事实性事项。本质上，前瞻性陈述仅反映其作出时的观点，不是历史事实的陈述或未来表现的保证，并受难以预测或量化的风险、不确定性、假设或情况变化的影响，包括我们在截至2025年12月31日的年度报告（10-K表）第1A项“风险因素”中描述的风险。该年度报告的副本可从以下网址获取这里，特别是由于利率和其他因素导致的借贷成本变化，我们筹集资本和获取债务融资以继续执行我们的投资策略的能力，通货膨胀率的上升以及与我们的项目开发相关的潜在更高成本，移民政策变化对区域劳动力市场的影响，保险覆盖范围的可获得性和价格变化，建设延误，我们物业出租和稳定的延误，入住率波动，由于市场条件，包括裁员，以及由于竞争、恶劣天气事件和其他自然现象导致的市场租金波动，以及国际、国家、区域和地方经济因素以及其他超出我们控制范围的市场条件，包括政治动荡的影响和不确定性、贸易政策的变化、贸易争端和关税，最近在伊朗和中东的军事行动，与人工智能和机器学习技术相关的网络安全风险，包括影响我们依赖的第三方服务提供商的事件，由于2025年《一大美丽法案》的最近实施导致的联邦所得税法的变化，以及即将出台的相关行政指导文件和法规，以及其他最近和预期的立法和法规，包括我们在运营的市场中的房东-租客法律，以及这些因素对我们业务、财务表现和经营业绩的预期影响。任何关于未来事件的预期或信念的展望性陈述都是基于良好的信念，并在做出此类展望性陈述时被认为是合理的。然而，不能保证管理层的预期、信念和预测将实现，实际结果可能与展望性陈述中表达或暗示的内容有实质性差异。 我们提醒您，上述提及的风险、不确定性及其他因素可能并不包含所有对您重要的风险、不确定性及其他因素。可能存在其他因素导致我们的实际结果与任何前瞻性声明有实质性差异，包括在第2项中讨论的因素。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析此10-Q表格中，鉴于此类因素可能随时间更新，我们定期向美国证券交易委员会（以下简称“SEC”）提交的文件中，这些文件可在SEC的网站www.sec.gov上查阅。您应在此风险和不确定性背景下评估本10-Q表格中作出的所有前瞻性陈述。此外，我们无法保证我们将实现预期的结果、收益或发展，即使大部分实现，它们也不会以预期的方式产生后果或影响我们或我们的业务。鉴于这些前瞻性陈述中固有的重大不确定性，包含此信息不应被视为我们或任何其他人对我们认为合理的计划、战略和目标的代表，即我们将实现这些目标。本10-Q表格中的所有前瞻性陈述仅适用于作出陈述的日期，并且明确地由本表格和其他我们向SEC提交的文件中的警示性陈述所全面限定。我们无义务公开更新或修改任何前瞻性陈述以反映后续事件或情况，除非法律要求。 Belpointe PREP, LLC 合并资产负债表（单位：千，除单位数据外） Belpointe PREP, LLC 综合经营报表(未审计)（除单位及每单位数据外，均以千为单位） Belpointe PREP, LLC 现金流量合并报表（未审阅）（单位：千） 贝尔波因特预备公司，合并财务报表注释（未审计） 注意1 - 组织、业务目的和资本化 组织与商业目的 Belpointe PREP, LLC（及其子公司，“公司”、“我们”、“我们”或“我们的”）专注于识别、收购、开发或重建并管理位于“合格机会区”内的商业房地产。我们于2020年1月24日作为特拉华州有限责任公司成立，在美国联邦所得税目的上被视为合伙企业和合格机会基金。 至少90%的资产由合格机会区物业组成，所有资产均由我们的管理方Belpointe PREP Manager, LLC（以下简称“管理方”）及其子公司直接或间接持有，并所有业务均通过一个或多个运营公司（每家公司均为“运营公司”，统称为我们的“运营公司”）进行。管理方是我们赞助商Belpointe, LLC（以下简称“赞助商”）的附属公司。在董事会（以下简称“董事会”）的监督下，管理方负责日常事务管理以及代表我们进行收购、处置和其他投资。 大写字母 我们是有权继承Belpointe REIT, Inc.（一家马里兰州公司，“Belpointe REIT”）利益的继任者，该公司成立于2018年6月19日。在截至2021年12月31日的年度内，我们通过一项交换要约以及相关的转换和合并交易，收购了Belpointe REIT的所有流通普通股。 2023年5月9日，美国证券交易委员会（以下简称“SEC”）宣布批准我公司关于表S-11的注册陈述书（文件号：333-271262），包括经修订的内容（以下简称“追加注册陈述书”），同意登记最高价值7.5亿美元的一级份额的销售。在持续“全力推销”的基础上，根据修正的《1933年证券法》（以下简称《证券法》）第415(a)(4)规则，允许以任何被认为属“市场价”的方式通过以下途径进行销售，包括直接向投资者进行出售或通过一名或多名代理人进行出售（以下简称“追加发行”）。 关于后续发行，我们与艾默生权益公司LLC（“经销商经理”），一家注册的经纪人经销商，签订了一项非独家经销商经理协议，以通过经销商经理销售我们的A类单位。经销商经理将与其他经纪人经销商（称为“销售组成员”）签订参与经销商协议和批发协议，授权这些经纪人经销商征求购买我们的A类单位的出价。我们对经销商经理支付的佣金最高为0.25%，销售组成员的佣金范围为0.25%至4.50%，涉及后续发行中出售的A类单位的本金总额。 截至2026年3月31日的三个月内，我们通过后续发行，已售出A类单位总额为3,210,218美元的募集资金。连同2024年到期（即我们的“首次发行”以及与我们的后续发行一起，统称为“公开发行”）和贝尔波因特房地产投资信托基金先前发行筹集的募集资金，截至2026年3月31日，我们已筹集总额为3.718亿美元的募集资金。 Class A单位在我们后续发行中的购买价格是以下两项中的较低者：（一）我们Class A单位的当前净资产价值（以下简称“净值”），以及（二）在我们Class A单位在纽约证券交易所美国（以下简称“NYSE”）正常交易时间内，最后一个交易日NYSE开放交易且Class A单位发生交易的高价和低价的平均值。我们的经理在每季度最后一天大约60天内计算我们的净值，任何调整自其公开宣布后的第一个工作日开始生效。2026年3月4日，我们宣布，截至2025年12月31日，我们的净值等于每Class A单位116.17美元。 附注2 - 关键会计政策概要 展示基础 随附的合并财务报表是根据权责发生制编制的，并符合美国普遍接受的会计准则（“U.S. GAAP”）关于临时财务信息的规定，以及美国证券交易委员会（SEC）规则和规章的第8条。 根据管理层意见，所有为公平展示我们的财务状况、运营结果和现金流量所必需的调整都已包括在内，且这些调整属于正常和经常性的。截至2026年3月31日以及2026年3月31日和2025年3月31日的合并财务报表未经审计，可能不包含使这些报表与审计结果具有可比性的年终调整。这些合并财务报表应与年度报告中包含的、截至2025年12月31日并包含在该报告中的经审计的合并财务报表一并阅读。对某一期间的经营成果并不必然预示该期间或全年的经营成果。 Consolidation Basics 相关合并财务报表反映了我们所有的账户，包括我们控制的子公司的账户。那些不能直接或间接归因于我们的受控子公司的股东资本部分，列示在少数股东权益中。所有重要的关联方账户和交易都已消除。 我们已评估了对实体经济利益的评估，以确定其是否被视为可变利益实体（“VIE”）以及实体是否应予合并。实体具有以下特征之一即被视为VIE：（i）实体没有足够的股权风险来资助其活动，需要额外的次级金融支持；（ii）风险股权持有人作为一个群体，缺乏控制性金融利益的特征；或者（iii）实体采用非实质性投票权结构。VIE与其他实体的区别基于股权投资的性质和数量以及股权投资者的权利和义务。租赁内的固定价格购买和续约期权，以及在贷款或合资企业协议内的某些决策权可能会使我们考虑实体为VIE。除非有限合伙人持有实质性的除名权或参与权，否则合伙型有限合伙企业和其他类似作为合伙经营的实体将被视为VIE。 需要重大的判断来确定是否应该对VIE进行合并。我们审查所有协议和合同安排，以确定以下事项：(i)我们或另一方是否对某一实体有任何可变利益；(ii)该实体是否被视为VIE；(iii)如果有的话，哪个可变利益持有人是VIE的主要受益人。主要受益人的确定基于一方是否具有(a)指导对VIE的经济业绩有重大影响的活动的能力，以及(b)承担VIE损失或享有VIE潜在可能对VIE有重大意义的收益的权利的义务。 以下表格展示了合并的VIE财务数据，这些VIE被视为VIE，因为它们没有足够的股权风险来资助其活动而无需额外的次级财务支持，分别包含在截至2026年3月31日和2025年12月31日的合并资产负债表中（金额以千为单位）： 对于VIE的兴趣，当发生未在原初设想内的事件时，需要重新考虑。在每个报告期内，我们将重新评估是否有任何事件需要我们重新考虑我们对某一实体是否为VIE以及是否应进行合并的判断。 涌现中的成长公司状态 我们是一家“新兴增长公司”，根据2012年《启动我们的商业创业法案》（“JOBS法案”）的定义。根据JOBS