百大集团：百大集团股份有限公司2025年年度报告

公司简称：百大集团 百大集团股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人吴南平、主管会计工作负责人丰奕晓及会计机构负责人（会计主管人员）丰奕晓声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司第十一届董事会第十八次会议审议通过了《2025年度利润分配方案》，鉴于公司2025年度实现盈利较低，归属上市公司股东的净利润较去年同期大幅下降。根据公司2025年的实际经营情况以及未来战略发展的需求，公司2025年度拟不进行现金分红，也不送红股、不以资本公积金转增股本和其他形式的利润分配。留存的未分配利润将用于支持公司未来的经营活动。以上方案尚需提交股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 敬请查阅本报告第三节：“管理层讨论与分析——六、公司关于公司未来发展的讨论与分析（四）可能面对的风险”。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................8第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................25第五节重要事项............................................................................................................................37第六节股份变动及股东情况........................................................................................................52第七节债券相关情况....................................................................................................................57第八节财务报告............................................................................................................................57 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十三、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司主营商业零售和租赁。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。 公司自行经营管理杭州大酒店、杭州收藏品市场，同时将位于杭州市中心的部分自持物业出租以取得相对长期且稳定的租金收入，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 根据国家统计局公布的数据显示，2025年，社会消费品零售总额501,202亿元，比上年增长3.7%。按消费类型分，2025年，商品零售额443,220亿元，比上年增长3.8%。按零售业态分，2025年，限额以上零售业单位中便利店、超市、百货店、专业店零售额比上年分别增长5.5%、4.3%、0.1%、2.6%。 当前商业零售行业整体呈现线上增速放缓、线下价值回归、全渠道深度融合的存量精耕态势，消费分级明显、性价比与体验并重，业态加速向小型化、体验化转型，行业进入结构性重塑的新阶段。传统业态组合的商场、综合体不再具有强烈吸引力，小而美的街区小店、生活市集等成为新兴的人气聚集点。购物场所从单一的商品交易转向生活方式与情绪价值服务，尤其是年轻消费群体，热衷于“探店”、更好奇于店铺、商品背后的故事，注重物质和精神的双重满足。商业空间 正在成为“生活的载体、精神的场域、社交的枢纽与文化的容器”。 三、经营情况讨论与分析 一、主要经营活动分析 1、商业和租赁业务 （1）杭州百货大楼 2025年全国消费复苏弱于预期，百货行业处于“微增”困境。线上持续分流，业态迭代加速，随着周边项目持续升级，杭州百货大楼的区位优势被弱化。合作方银泰及时调整经营方案、不断升级顾客权益，提升到店体验感。但门店调改不及预期，自委托管理协议履行以来首年未能达成经营目标，本报告期杭州百货大楼实现营业收入15,323.40万元，委托经营利润总额未及目标利润要求。 公司将杭州百货大楼委托给银泰百货运营管理至2028年2月29日。在委托管理期限届满后，公司将杭州百货大楼所在物业出租给Hang Lung Business Operation(HK)Limited（以下简称“恒隆”），用于经营商业服务用途。公司与恒隆已于2025年7月10日签署《租赁合同》及相关许可协议，租赁期限自2028年4月1日（暂定）起20年；并于2025年7月31日股东大会审议通过该事项。恒隆为行业内著名公司，拥有丰富的商业运营管理经验，该租赁事项有助于提升公司物业价值，并为公司带来长期稳定的租赁收益。 （2）二百大商业物业（含杭州收藏品市场） 本报告期，湖墅南路物业招租整体承压，尽管上半年引进了新商户，下半年随着市场环境变化，陆续出现部分商铺提前退租情况。公司管理团队积极应对，通过调整铺位面积等方式留住原有商户，同时接洽商谈多个品牌。 杭州收藏品市场坚持通过打造差异化特色来塑造核心竞争力。主动优化商户结构，引进了多家在特定收藏门类（如二手CCD相机、古旧唱片、名家篆刻）具有专业深度和稳定货源的优质商户；每周定期举办的“周末收藏品集市”已成为区域性品牌活动，吸引了大量收藏爱好者与市民游客。截至12月底，二百大商业物业（含杭州收藏品市场）整体出租率为78%。 本报告期，其他物业租赁和收藏品市场合计实现营业收入2,624.18万元。 2、杭州大酒店 2025年是杭州大酒店出租转为自营的第一年。酒店通过多渠道、多点位营销迅速提升知名度、抢占市场份额，稳步进入业绩成长上行区域。抓住节假日热点，结合本地旅游资源推出有针对性的产品类型，通过直播等新媒体方式线上引流、拓展客源。不断优化内部管理，加强员工队伍建设，在保证服务品质的基础上控本增效。通过内外部“两手抓”，实现全年客房平均出租率67%。 本报告期，杭州大酒店实现营收2,560.21万元。 3、杭州百大置业项目 杭州百大置业501城市广场围绕“社区生活化”的目标定位，聚焦品牌焕新和形象提升。引进餐饮细分品类头部品牌，及教育培训及学习类品牌。通过广告租赁、快闪店、特色市集等挖掘空间价值，实现多元增收。写字楼板块，团队构建“精准招商+灵活运营+品质服务”的运营体系，成功引进安信保险等12家优质企业，并完成华铁传媒等3家核心品质客户的稳定续约。截至12 月底，商业出租率96%，自持写字楼出租率94.14%。 4、工程管理 因打枝弄道路（武林广场杭州百货大楼和杭州恒隆中间道路）建设工程需要，涉及公司所属部分国有土地及附属物被征迁。2025年6月，公司与杭州市拱墅区百井坊地区综合改造工程指挥部签署《货币补偿协议》，我司共计将取得补偿款823.01万元。截至报告期末，公司已收到上述补偿款。 5、投资管理 （1）委托理财 2025年，面对国内资本市场低位震荡、收益承压的复杂宏观环境，公司坚持“稳收益、控风险、慎决策”的经营导向开展委托理财业务。立足稳健优先原则，兼顾收益与风险动态平衡，持续优化资产配置、严控投资风险。全年委托理财收益达到年度计划目标，各项业务运行平稳，无逾期及无法兑付情形。 （2）权益投资及产业投资 为实现低波动率、收益稳定的目标，公司对权益投资策略进行了调整，构建了私募证券投资基金组合，本报告期取得了一定的投资收益。对于参股的杭州工商信托股份有限公司，持续推进沟通，密切关注其经营情况。 公司累计投资了4支私募股权基金，合计认缴1.4亿元，截止报告期末已累计实际出资1.1亿元。 二、内部管理情况 1、规范运作 公司股东会、董事会和管理层之间权责明确、运作规范，为公司高效、稳健的经营提供了组织保证。全体董事和高级管理人员勤勉尽责，独立董事有效履职。公司严格遵守法律法规及交易所规则，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平。积极保护投资者权益，定期召开业绩说明会，加强与投资者的信息沟通，通过现金分红增加投资者的获得感，实现公司价值与股东利益的最大化。公司通过制度修订、内部审计和整改，不断优化内部管理，将精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，提升整体管理水平。为公司管理合规、资金安全、业务管控、信息真实完整提供了合理保障。 2、团队建设 人才是企业发展的核心竞争力，公司持续健全人才培养和激励机制，以制度为基础、以文化为牵引，将公司目标与个人目标有机结合，实现公司内部高效协同，多