*ST南置：2025年年度报告

2025年年度报告 2026年4月 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李明轩、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人（会计主管人员）冯晓磊声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述属于计划性事项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。截至报告期末，母公司存在未弥补亏损 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2025年度，公司母公司利润表中实现净利润数-944,946,796.16元，合并利润表中实现归属于母公司所有者的净利润-1,804,354,828.99元；公司母公司资产负债表中未分配利润数-1,659,039,017.35元，合并资产负债表中未分配利润数-7,389,189,116.13元。根据有关法律法规及《公司章程》有关实施利润分配 的规定，结合公司经营发展实际情况等因素，综合考虑后决定公司2025年度不派发现金红利，不送红股，不以资本公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标............................................................................................................................7第三节管理层讨论与分析......................................................................................................................................11第四节公司治理、环境和社会..............................................................................................................................26第五节重要事项......................................................................................................................................................38第六节股份变动及股东情况..................................................................................................................................49第七节债券相关情况..............................................................................................................................................55第八节财务报告......................................................................................................................................................56 备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的会计报表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 以上文件置备于公司上市法规中心/追责办，地址为武汉市江汉区江汉北路3号。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司坚持以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作。公司紧密围绕“1234”战略方针，坚持“两核两驱”一体化模式，以聚焦商业、产业、长租公寓三大业态的城市运营服务和物业管理服务为核心，以城市更新及资本运作为驱动，打造产品力、运营力、服务力、品牌力四大能力，借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州、长沙等全国多个重点城市。 在商业运营板块，公司报告期内运营项目18个，在管面积115万㎡，打造了泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，公司商业板块核心优势为特色街区、生活圈商业两大产品线。2025年，公司商业、产业项目出租率稳中有进，经营生态坚挺；品牌声量及市场影响力持续扩大，2025年南国置业位列中指院商业地产百强第30位，较2024年提升8名；入选克而瑞住房租赁优秀企业TOP5；荣获“ESG新先锋责任担当奖”等多个奖项，行业影响力持续提升。 产业运营板块，公司在管产业项目7个，管理面积14.47万㎡；依托控股股东与实际控制人资源优势，通过积极与各地方国资平台合作，公司城市运营市场化拓展业务取得了显著的进步。由公司投资、改造、运营的武汉华中小龟山金融文化公园已成为湖北省乃至全国城市更新典范。 在长租公寓板块，截至2025年末，累计签约项目9个，运营项目8个，管理规模突破3200间，在运营规模2783间，运营面积约11.4万㎡。已布局成都、上海、杭州、武汉、长沙5座城市，形成西南、华中、华东三大区域联动格局。构建“悦舍、悦居、悦阁”三大梯度产品线，精准适配企业员工、普通白领、城市精英等不同客群需求。持续打造“萤火BOX”公共空间体系品质，结合项目实际场景，打造涵盖健身房、桌游区、共享厨房、自习室的多元化公共配套空间。成功举办“悦生活”品牌答谢会，积极参与行业峰会，荣获“2025中国住房租赁产品力优秀品牌”等8项行业奖项，品牌行业认可度显著提升。 在物业管理板块，公司正加快拓展物业管理类业务全面落地，丰富整体业务体系和运营服务能力。以产业服务体系为根基，以城市更新为特色，打造物业服务标杆项目，在当前同质化严重的办公市场上形成标准化企业服务体系和差异化竞争优势。截至报告期末，已拓展物业管理项目4个，管理面积25.5万㎡。 公司于2025年实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债。通过本次重组，公司将所持有的房地产开发和租赁业务相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营服务相关协同资产，持续提升公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，推动公司高质量发展。 土地一级开发情况□适用不适用发展战略和未来一年经营计划请查阅本节十一“公司未来发展的展望”。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保适用□不适用 截至2025年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为955.76万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。 董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用不适用 二、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，销售额83,937亿元，同比分别下降8.7%和12.6%，市场规模持续收缩。行业高库存、去化难问题突出，年末商品房待售 面积76,632万平方米，同比增长1.6%。房地产开发景气指数为91.45，仍处相对低位。尽管降幅有所收窄，但行业整体仍面临有效需求不足、企业资金链紧张等挑战。 在商业地产领域，行业呈现“存量主导、运营为王”的显著特征。根据德勤中国出具的《2025中国商业地产活力40城》，2025年全国新开集中商业项目353个，新增商业建筑面积2,740万平方米，同比下滑约25%，为2013年以来新开业最少的一年，存量竞争日益加剧，重点城市商铺及写字楼租金普遍承压。与此同时，消费市场持续回暖为行业注入结构性机遇，2025年全国社会消费品零售总额同比增长3.7%，首店经济、体验消费、文旅体育等新兴业态蓬勃发展，为实体商业拓展增长空间创造了有利条件。 在城市综合运营领域，伴随城镇化进入内涵式发展的关键阶段，行业重心已从增量开发全面转向存量提质增效。“十五五”规划建议明确提出“大力实施城市更新”，在此背景下，头部企业加速向城市运营赛道转型，非住宅业态和城市运营服务已成为众多企业的第二增长曲线，行业核心价值正从物理空间转向运营能力。城市运营也从各功能分治走向以治理为方向的整合统筹，专业运营与品质服务成为房企挖掘存量资产价值的重要引擎。 政策层面，2025年中央及地方政府围绕“稳市场、去库存、优供给”主线持续发力。中央多次强调巩固房地产市场止跌回稳