从"存量包袱"到"有效供给"：保障性租赁住房存量资产盘活路径研究

保障性租赁住房存量资产盘活路径研究

核心观点与背景

2026年《政府工作报告》明确提出探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房，标志着存量商品房收储成为稳定房地产市场的重要政策抓手。保障性租赁住房存量资产盘活已从地方试点向制度化、规模化推进，是化解房地产市场库存压力与保障新市民住房需求之间结构性矛盾的关键。

主要盘活模式

存量资产盘活形成三大主要路径：

1. 收购转化模式：由政府指定国企或市场化主体收购存量商品房，经改造后纳入保租房体系。典型案例包括合肥收购龙湖地产项目、贺州市完成6231套存量商品房收购等。
2. 存量改建模式：将闲置或低效利用的非居住存量房屋（商业办公、厂房仓库等）改造为保障性租赁住房。北京、广州、深圳等地已出台密集政策推动，北京计划通过存量改建完成40万套任务。
3. 住房收购置换模式：政府引导国企收购居民存量小户型住房，改造后纳入保租房体系，同时为居民提供新房置换支持。上海静安区完成首例签约，江苏太仓实施"以旧换新"政策。

金融工具创新

形成"再贷款—专项债—REITs"多层次金融支持体系：

• 保障性住房再贷款与专项债组合：青岛、滁州等地探索"专项债+再贷款"模式，如青岛海发集团获得1.6亿元专项债支持。
• REITs：已上市8只保租房/公租房REITs，2025年募集规模121.47亿元。华夏基金华润有巢REIT首例向原持有人配售扩募，深圳安居集团构建多层次REITs体系。

盘活建议

1. 构建"三位一体"机制：政府引导、国企实施、市场运作。
2. 需求导向机制：以需定购，精准匹配产业集聚区需求。
3. 灵活定价策略：合肥、杭州等地采用重置成本法或市场比较法，建议建立全国定价指引。
4. 多元融资体系：专项债+再贷款+商业银团贷款+REITs组合。
5. 专业化运营管理：引入专业机构，通过增值服务提升综合收益。

研究结论

当前保租房存量资产盘活已进入深化阶段，通过机制保障、灵活定价、融资支持、专业运营等手段，有望推动保租房从单纯民生工程向可盈利、可循环的市场化业务体系转型，实现"存量包袱"向"有效供给"的转变。