固定收益研究*动态点评：保障性租赁住房REITs扩募，建议积极申购

2022年3月13日，国家发改革委发布《关于2021年国民经济和社会发展计划执行情况与2022年国民经济和社会发展计划草案的报告》，提出开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，解读如下： 基础设施建设是有效投资的重要部分，基础设施REITs试点利于盘活基础设施存量资产。基础设施有效投资的资金来源，根据《报告》，一是：2022年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元，安排中央预算内投资6400亿元。 二是：规范推广政府和社会资本合作（PPP）模式。三是：开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，有效盘活基础设施存量资产。 目前二级市场基础设施REITs供不应求，估值整体有所提升。2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，目前已有11只公募REITs产品上市。市值前三的分别是：平安广州广河REIT（90.76亿元）、中金普洛斯REIT（57.85亿元）、浙商沪杭甬REIT（43.35亿元）。换手率来看，2022年3月以来有所下降。二级市场交易金额规模前三分别为：中金普洛斯仓储物流REIT（2368万元）、富国首创水务REIT（2299.8亿元）、博时招商蛇口产业园REIT（1844.9亿元）。换手率最高的前三：富国首创水务REIT（3.44%）、华安张江光大园REIT（2.31%）、博时招商蛇口产业园REIT（1.99%）。估值而言，相对净值溢价率由高到低分别为：富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金（52.73%）、建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（47.19%）、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（34.06%）、中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（32.92%）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（31.99%）等。管理费而言，由低到高前三分别是：中航首钢生物质REIT（0.1%）、富国首创水务REIT（0.1%）、平安广州交投广河高速公路REIT（0.115%）。均收取浮动管理费，还有托管费用。 保障性租赁住房公募REITs试点即将落地，建议积极申购。近期中国证监会发布《深入推进公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》的指导意见，证监会正在研究制定基础设施REITs扩募规则，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。未来基础设施REIT公募扩容可能的范围：高质量建设“十四五”规划102项重大工程项目、战略性新兴产业、农业农村、水利、市政工程、防灾减灾、应急保障等领域短板；城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造等或称为REITs扩募方向。 风险提示：货币政策不及预期；地缘政治风险；疫情扩散；信用违约风险 正文 2022年3月13日，国家发展和改革委员会发布《关于2021年国民经济和社会发展计划执行情况与2022年国民经济和社会发展计划草案的报告》（以下简称《报告》），提出开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，有效盘活基础设施存量资产。对此，解读如下： （1）基础设施建设是有效投资的重要部分，是扩大内需这个战略基点的重要组成，基础设施REITs试点有利于盘活基础设施存量资产。报告指出，“十四五”规划《纲要》102项重大工程项目有序实施，“两新一重”和补短板项目建设积极推进。公共卫生、防灾减灾、重大科技和能源领域基础设施建设步伐加快，150项重大水利工程累计开工62项，新开工改造城镇老旧小区达5.6万个。基础设施有效投资的资金来源，根据《报告》内容，一是：2022年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元，安排中央预算内投资6400亿元。 二是：规范推广政府和社会资本合作（PPP）模式，深入推进投融资体制机制改革。三是：开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，有效盘活基础设施存量资产，拓宽权益融资渠道，形成投资良性循环。 （2）目前二级市场基础设施REITs供不应求，估值整体有所提升，上市以来11只溢价率整体较高。2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行相对平稳。具体包括：建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT、博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT。市值前三的分别是：平安广州广河REIT（90.76亿元）、中金普洛斯REIT（57.85亿元）、浙商沪杭甬REIT（43.35亿元）。 换手率来看，2022年3月以来有所下降（图1）。截止到2022年3月17日，二级市场交易金额规模前三分别为：中金普洛斯仓储物流REIT（2368万元）、富国首创水务REIT（2299.8亿元）、博时招商蛇口产业园REIT（1844.9亿元）。换手率最高的前三：富国首创水务REIT（3.44%）、华安张江光大园REIT（2.31%）、博时招商蛇口产业园REIT（1.99%）。 就估值而言，相对净值溢价率由高到低分别为：富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金（52.73%）、建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金（47.19%）、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（34.06%）、中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（32.92%）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（31.99%）、华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金（21.45%）、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（21.04%）、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（20.44%）、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（17.11%）、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金（11.08%）、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（0.55%）。就管理费而言，由低到高前三分别是：中航首钢生物质REIT（0.1%）、富国首创水务REIT（0.1%）、平安广州交投广河高速公路REIT（0.115%）。均收取浮动管理费，还有托管费用（详见附表）。 表1：公募REITs上市信息 表2：上市REIT二级市场交易情况 图1：RETITS成交金额和换手率 表3：REITs估值（截至到3月18日） （3）基础设施REIT公募试点扩容，保障性租赁住房REITs增加了可投资资产，未来有望继续扩容。保障性租赁住房公募REITs试点项目即将落地，建议积极申购。2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）陆续发布，将保障性租赁住房正式被纳入基础设施REITs行业试点范围。2022年3月18日，中国证监会发布《深入推进公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》的指导意见，证监会正在研究制定基础设施REITs扩募规则，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。上交所和深交所均积极组织推动保障性租赁住房REITs试点。 （4）未来基础设施REIT公募扩容的范围。按照《纲要》部署，基础设施重点内容包括，一是：高质量建设“十四五”规划102项重大工程项目。加快推进在建工程，抓紧新开工一批成熟的项目，强化项目谋划储备，适度超前布局基础设施项目。二是：扩大战略性新兴产业投资，支持企业扩大设备更新和技术改造投资。三是：补齐农业农村、水利、市政工程、防灾减灾、应急保障等领域短板；四是：推进城镇老旧小区改造。五是：推进城市燃气管道等老化更新改造，加强城市内涝治理，实施中西部中小城市基础网络完善工程。六是：完善沿边抵边城镇体系和基础设施。鼓励和引导民间资本参与市政、交通、水利、生态环境、社会事业等补短板项目建设。因此本次REITs扩募以后，未来扩容试点方向或落在这些基础设施领域。 表4：REITs估值（时间截至3月18日） 表5：管理费率和托管费率（%）