世邦魏理仕 2026年季度报告

☒《根据1934年证券交易法第13条或第15(d)条的季度报告》截至2026年3月31日的季度 特拉华州 94-3391143（美国国税局雇主识别号） (214) 979-6100（注册人电话号码，包括区号）_____________________________________________________________________________________ 请在以下方框内勾选，表明注册人是否在前12个月（或注册人被要求提交此类文件的有效期内）根据S-T法规第405条（本章第232.405节）规定，已提交所有必需提交的交互式数据文件。 请在括号内用勾选标记标明登记人是大型加速申报者、加速申报者、非加速申报者、较小规模报告公司，还是新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2规则中“大型加速申报者”、“加速申报者”、“较小规模报告公司”和“新兴增长公司”的定义。否 ☐ 如果是一家新兴增长公司，请通过勾选标记表明登记人是否已选择不使用根据《交易所法案》第13(a)节提供的延长过渡期来遵守任何新的或修订的财务会计标准。☐ 标明是否为空壳公司（根据《交易所法案》第12b-2条定义）。是 ☐ 否 ☒ 截至2026年4月21日，A类普通股的流通股数为2,928,165,790股。 表格10-Q 2026年3月31日 目录 第一部分 – 财务信息 项目4。控制与程序55 第二部分 - 其他信息 第一部分 - 财务信息项目 1. 财务报表 CBRE集团，有限公司 综合资产负债表(Dollars in millions, except share data) 高力国际集团，有限公司合并利润表（未经审计）(美元，单位：百万，除非注明每股及每股数据) CBRE GROUP, INC. 合并财务报表附注（未经审计） 1. 报告编制基础 读者应参阅CBRE集团，一家特拉华州公司（在本财务报表中可能被称为“CBRE”、“公司”、“我们”、“我们”和“我们的”），截至2025年12月31日的审计财务报表及合并财务报表附注，这些报表包含在我们的季度报告10-Q（季度报告）中。2025年10-K表格年度报告（2025年度报告）提交给美国证券交易委员会（SEC）并且可在我们的网站（www.cbre.com）上找到，因为我们已经从这份季度报告中省略了一些脚注说明，这些说明会实质性重复那些包含在经审计的财务报表中的内容。您还应参考“第二号——重要会计政策”注，在合并财务报表的附注中。2025年度报告关于进一步讨论我们重要的会计政策和估计。 财务报表编制 随附的合并财务报表是根据适用于10-Q表季度报告的规则编制的，包含编制中期财务报表所需的全部信息和注释，但不包括美国通用会计准则（U.S. GAAP）或通常认可的会计准则要求在年度财务报表中的所有披露。我们的合并财务报表是根据美国通用会计准则编制的，该准则要求管理层对未来事件做出估计和假设。这些估计和相关的假设影响了我们合并财务报表及相关注释中所报告的金额，并基于我们的最佳判断。我们持续利用历史经验和其他因素（包括考虑当前经济环境）评估我们的估计和假设，并根据事实和情况的变化调整这些估计和假设。实际结果可能与这些估计和假设不同。 在2026年第一季度，我们开始将MSR（抵押贷款服务权）相关的摊销重新分类，以抵消相关收入（商业抵押贷款原发）。从历史角度看，相应的MSR无形资产通过摊销费用在估计的抵押贷款服务期间进行摊销。这种重新分类使摊销与相关收入流更紧密地一致，以反映企业所赚取的净额。这种处理方式也与商业房地产行业中最常用的做法更一致。截至2026年3月31日和2025年的三个月，我们分别确认了与MSR相关的38百万美元和35百万美元的摊销。上一年度的金额已重新分类，以符合2026财年的报告格式。 目录 CBRE GROUP, INC. 合并财务报表附注（续）（未经审计） 2. 新会计准则 Recently Adopted Accounting Pronouncements 在2025年7月，财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新（ASU）2025-05，“信贷损失(主题326）：金融工具。这项会计准则提供了一个实用的简便方法，在准备预测并估算预期信贷损失时，可以假定资产剩余使用寿命内的经济状况不会发生变化。本指导方针适用于2025年12月15日之后开始的财政年度和期间，允许提前采用，并在选择实用简易方法的情况下，应根据预期应用。我们于2026年第一季度采用了ASU 2025-05。采用本准则对我们的合并财务报表及相关披露没有产生实质性影响。 近期会计声明待批准 在2024年11月，FASB发布了2024-03号会计准则更新，“利润表——综合收益的披露——费用分解披露（子主题220-40）：利润表费用分解。这项ASU要求在报告期（中期和年度）的财务报表附注中，公共商务实体披露关于特定费用类别的额外信息。本指引适用于2026年12月15日后开始的财政年度，以及2027年12月15日后开始的财政年度内的一期中期报告，且允许早期实施。这些要求应按预期实施，并可选择将其应用于过去。我们预计ASU 2024-03将导致与我们的损益表费用相关的披露范围扩大。 在2025年5月，FASB发布了ASU 2025-03，“企业合并（主题805）和合并（主题810）：在可变利益实体的收购中确定会计购买方。这项ASU要求公共商业实体评估哪个实体是因交换股权利息而实施的业务合并中的会计收购方，其中涉及的股权利息是收购了一家可变利益实体（VIE）。这项指南自2026年12月15日之后的财政年度和会计期间生效，允许提前执行。这些要求应适用于初始应用日期之后的任何交易。我们预计，采用ASU 2025-03对我们合并财务报表和相关披露不会产生重大影响。 在2025年9月，FASB发布了会计准则更新（ASU）2025-06，“无形资产——商誉及其他（主题350）：内部使用的软件。这项ASU取消了Subtopic 350-40中所有关于规定性和顺序性软件开发阶段（称为“项目阶段”）的引用，并要求在以下情况下开始资本化软件成本：1）管理层已授权并承诺为软件项目提供资金；2）项目可能完成，且软件将用于执行预期的功能。本指南自2027年12月15日之后的财年和会计期间生效，允许提前采用。应采用前瞻性、修改后的过渡性或回顾性方法来应用这些要求。我们正在评估ASU 2025-06对我们合并财务报表披露的影响。 在2025年9月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了《2025-07号会计准则更新》（ASU 2025-07），“派生工具与对冲（主题815）以及来自客户的合同收入（主题606）：派生工具范围细化与收入合同中客户基于股票的无现金对价范围澄清。本ASU将基于合同一方特定业务或活动的非交易所交易合约排除在衍生会计之外。本指南自2026年12月15日后开始的财年和会计期间生效，允许提前采用。这些要求可以通过对留存收益期初余额的累积效应调整，前瞻性地或以修改的追溯方式应用。我们预期采用ASU 2025-07对我们的合并财务报表及相关披露不会产生重大影响。 在2025年11月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了2025-08号会计准则更新（ASU），“金融工具——信贷损失（主题326）：购买贷款。这项ASU通过新的成熟度指导引入了“购买过的成熟贷款”概念，并扩大了非购买信用贬值贷款的毛额方法的使用。本指南自2026年12月15日后开始的财政年度和会计期间生效，允许提前采用。修正案必须适用于自首次申请之日起获得的贷款。我们预计，采用ASU 2025-08对我们合并财务报表及相关披露不会产生重大影响。 在2025年11月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了ASU 2025-09， “派生品和套期保值（主题815）：套期会计改进。这项ASU明确了套期会计的灵活性，并通过阐明五个主要问题，进一步使套期会计与实体的风险管理活动经济学相一致。本指南自生效之日起适用。 CBRE GROUP, INC. 合并财务报表附注（续）（未经审计） 财政年度和2026年12月15日后开始的会计期间，允许提前采用，并应基于未来适用原则实施。我们预计采用ASU 2025-09对我们合并财务报表及相关披露不会有重大影响。 在2025年12月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了《2025-10号会计准则更新》（ASU 2025-10），“政府补助（主题832）：企业接受政府补助的会计处理。本准则为政府补助的识别、计量和披露提供权威指导，旨在减少实践中的差异，提高一致性。本指南适用于2028年12月15日后开始的财政年度和会计期间，鼓励提前采用。这些要求可通过改进的未来导向、改进的回顾性或回顾性方法来应用。我们预计，采用ASU 2025-10对我们合并财务报表及相关披露不会产生重大影响。 3. 收购 皮尔斯 2025年11月4日，我们取得了Pearce Services, LLC（Pearce）100%的股权，Pearce是一家领先的为数字和电力基础设施提供先进技术服务的企业。Pearce是我们建筑运营与体验（BOE）部门的组成部分。 The Pearce acquisition was treated as a business combination under FASB Accounting Standards Codification (ASC) Topic 805, “BusinessCombinations并且使用会计的收购方法进行了核算。我们使用（i）手头现金和（ii）现有商业票据计划下的借款来融资收购，部分借款在2025年11月通过发行总额为7.5亿美元的4.900%优先债券的净收益中偿还。有关上述债务工具的更多信息，请参阅第10号注释——长期债务和短期借款。 购买价格包括115百万美元的递延付款，付款日为2026年11月3日。交易还包括与最高可达115百万美元的潜在业绩奖金相关的或有考虑因素，该奖金取决于截至2027年日历年度达到一定的业绩门槛。此外，某些基于Pearce业绩的股票补偿奖项和某些应付给特定高管的交易奖金参与递延和或有考虑因素的支付，前提是此类奖项或奖金的持有者继续在公司工作，直到相关的支付日。基于业绩的股票补偿奖项和交易奖金的金额根据与或有考虑因素相同的门槛按滑动比例变化。截至收购日，递延考虑因素的非补偿部分和或有考虑因素的公允价值分别为10.1亿和3.1亿。 以下为取得净资产的公允价值与超额购买价格总结（单位：百万美元）： 购买价格 较少：估计取得的净资产公允价值 超出收购价估计净资产公允价值的公平性 与Pearce收购相关的购买会计调整已记录在附带的合并财务报表中。超过所收购净资产公允价值的购买价格已记录为商誉。由Pearce收购产生的商誉主要与数字和电力基础设施空间的相关协同效应和机遇有关。在产生的商誉中，大约有1.06亿美元可以用于税前扣除。 Pearce所获得的资产和承担的负债按其估计的公允价值进行记录。业务合并的购买价格分配主要用于所获得的无形资产，并可在各自的范围内进行调整。 CBRE GROUP, INC. 合并财务报表附注（续）（未经审计） 计量期，不会超过从收购日期起一年。计量期的调整将在确定调整金额的报告期内予以确认。任何此类调整可能具有重大影响。 以下表格总结了在2025年11月4日收购日确定的资产和承担的负债的公允价值（单位：百万美元）： 关于Pearce收购，以下是对所收购无形资产分配价值的总结（单位：百万美元）： 客户关系的公允价值是通过多期超额收益法（MPEEM）确定的，这是一种收入方法的形式。MPEEM是现金流折现法的具体应用。MPEEM背后的原则是无形资产的价值等于仅归因于该无形资产的增量现金流现值。这种估计使用了某些不可观察的关键输入，如预测现金流的时机、增