京能置业：京能置业股份有限公司2025年年度报告

公司代码：600791 京能置业股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、未出席董事情况 三、立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人昝荣师、主管会计工作负责人张捷及会计机构负责人（会计主管人员）丁敏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2025年度不进行利润分配或公积金转增股本。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否十、重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“可能面对的风险”部分。十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................4第三节管理层讨论与分析............................................................................................................11第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................25第五节重要事项............................................................................................................................39第六节股份变动及股东情况........................................................................................................50第七节债券相关情况....................................................................................................................56第八节财务报告............................................................................................................................67 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明□适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 季度数据与已披露定期报告数据差异说明□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 十四、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 从稳步推进到提质见效，重点任务落地有声。公司业务开发板块严格锚定专业化服务要求，聚焦“好房子”建设目标，推动西贤府项目顺利实现结构封顶及二次结构施工，实景示范区亮相；金泰丽富五期A段项目圆满完成全部开发建设任务，顺利达成阶段性目标。同时，公司创新建立“一案一策、一事一专班”工作机制，精准聚焦重大案件，全力推动历史遗留问题攻坚化解。报告期内，公司ESG评级实现稳步提升，从2024年BB级跃升至2025年BBB级，显示公司在环境、社会及治理方面的持续进步与责任担当。 从高效管理到创新赋能，管理效能持续释放。公司全面推行任期制和契约化管理，持续优化组织绩效体系，创新构建“KPI+OKR”双驱考核模式，严格执行“月跟踪、月考核、年度总核算”管理机制，明确“业绩升、薪酬升，业绩降、薪酬降”的市场化激励导向，充分调动全员干事创业积极性。同时，统一招标采购体系建设成效显著，实现招采集约化、规范化管理，有效降低采购成本、提升采购效率，进一步强化供应链管理水平。 从规范合规到主动防控，合规底线防线牢固。公司始终将合规管理贯穿经营发展全过程，坚持把法律合规审核意见及风险防控建议全面纳入“三会”决策管理流程，严格落实事前防范、事中控制、事后复盘的全流程合规管理要求，实现法律合规审核100%全覆盖，切实防范法律合规风险，保障公司经营活动合法合规、有序开展。 从全面管控到精细施策，成本管控精准发力。公司牢固树立“过紧日子”的经营理念，坚持源头管控、全过程管控相结合，制定成本管控专项方案，构建全流程、全方位成本管理体系，将降成本目标全面纳入企业负责人综合绩效考核，层层压实成本管控责任。精准管控财务费用等支出，杜绝铺张浪费；实施“一企一策、一项一策”差异化减亏治亏策略，针对性破解经营痛点难点。通过权益融资、发行中期票据等多元化融资方式，有效优化资本结构，降低上市公司资产负债率，提升公司财务稳健性。 从常态防控到闭环管理，安全底线坚不可摧。公司始终坚持安全发展理念，严格执行月度安全例会机制，持续推进应急预案修订完善及安全责任书签订工作，全面落实安全生产责任“一岗一清单”建设，明确岗位职责、压实安全责任。深入开展安全隐患专项排查整治及安全环保巡查行动，强化全员安全教育培训，提升安全管理智能化、精细化水平，扎实做好应急管理各项工作，持续加强安全生产标准化建设。报告期内，公司圆满达成“十个不发生”和“一个持续提高”的安全环保工作目标，京能·西山印项目成功获评“北京市绿色安全样板工地”，显示出公司安全管理工作的过硬水平。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 近年来国家将房地产定位为国民经济支柱产业、重要民生工程与风险防控关键领域，坚持“稳字当头、稳中求进”，2025年延续“止跌回稳”政策主基调，以供需两端协同发力推动市场持续修复。需求端，房贷利率、首付比例及交易税费维持低位，因城施策释放刚性与改善性住房需求，有效降低购房门槛、提振居民置业意愿；供给端，“保交楼”专项行动扎实推进，存量商品房收储、城中村改造与城市更新加速落地，推动行业风险有序出清、存量资源高效盘活。在明确的政策信号与持续改善的市场预期共同作用下，行业信心稳步回升，市场运行总体平稳。 立足顶层设计与长远发展，我国房地产行业正从高速规模增长全面转向高质量发展轨道，加快构建新发展模式。绿色、智慧、高品质住宅更受市场青睐，城市群与都市圈成为区域增长核心引擎；行业多元化持续发展，高杠杆、高负债、高周转的传统开发模式逐步调整，房企加快向轻资产运营、代建服务、物业管理等方向多元化分化，存量资产盘活与城市更新成为新的增长点。政策托底与市场自主调节形成合力，短期稳市场、长期促发展协同推进，为房地产行业长期平稳健康发展、更好服务民生改善与经济高质量发展筑牢坚实基础。 三、经营情况讨论与分析 2025年，京能置业锚定既有战略，以提速谋发展、精细管理增质效为主线，实现稳健运营。业态运营稳定，房地产开发领域京能·西山印、京能·城建樾园等项目顺利交付，国典华园车位去化率较高，各项经营工作有序推进。2026年作为“十五五”开局之年，公司紧扣提升协同效能等主线。重点举措包括：一是深化业务提升，拓展城市更新业务；二是实施“一盘一策”精准去化，攻坚重点项目清盘；三是深化“KPI+OKR”考核，推进扁平化管理与成本管控，筑牢安全与合规防线。2025年公司在多个方面取得阶段性成果，但仍面临市场竞争与内部治理的双重挑战。2026年，公司将以既定战略为指引，强化党建引领，聚焦主业协同与精细运营，通过业态升级与风险防控，全力打造首都一流城市综合运营服务商，为公司“十五五”开局奠定坚实基础。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司拥有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式。公司具有国资背景，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队，能够高效推进项目开发和管理。在规划设计方面，公司具备较好的市场定位、需求发现、功能规划和设计识别能力；在成本管控方面，公司坚持以目标成本为导向，运用全生命周期和全要素成本管控策略，贯彻“五精管理”原则，确保项目稳健、可持续发展；在安全与工程管理方面，公司具有较强的施工管理和安全控制能力以及完备的施工进度、质量安全控制体系；在营销方面，公司善于准确分析把握市场脉络，具备优质的产品策划和营销推广能力；在财务管理方面，公司具有较强的融资能力，能够通过多种渠道获取资金以支持项目开发。2025年，公司继续秉承服务首都发展的宗旨，持续寻求优质项目储备，审慎投资、合理规划土地储备，为公司的稳健前行奠定坚实基础。此外，公司积极投入商品房、保障房、共有产权房建设，打造多元化住宅供应体系。不仅满足不同消费者的住房需求，也提升公司在房地产市场的竞争力。 五、报告期内主要经营情况 2025年末，公司资产总额163.07亿元，归属于上市公司股东的净资产14.80亿元，资产负债率83.93%。2025年度，公司实现营业收入22.43亿元，利润总额-14.20亿元，经营活动产生的现金流量净额为0.39亿元。 2025年公司在建项目实现开复工面积29.12万平方米，实现竣工面积16.23万平方米。京能·西贤府项目有序推进现场施工，年度实现主体结构全部封顶，二次结构和屋面工程全部施工完成，住宅精装工程、外立面工程、小市政工程按计划推进现场施工。京能·西山印项目二标段按计划实现竣备交付。京能·城建樾园项目剩余楼栋按计划实现竣备交付。朝阳金泰丽富嘉园五期(B段)有序