鳄鱼恤2025年报

目錄 6集團概覽7公司資料8主席報告書16董事會報告書33企業管治報告書63獨立核數師報告書68綜合損益表69綜合全面收益表70綜合財務狀況表72綜合權益變動表73綜合現金流量表75財務報表附註164投資物業詳情 鱷魚恤有限公司 （於香港註冊成立之有限公司） 香港九龍觀塘開源道七十九號鱷魚恤中心二十五樓 電話：(852) 2785 3898傳真：(852) 2786 0190網址：www.crocodile.com.hk電子郵件：corpadmin@crocodile.com.hk 於香港聯合交易所股份代號：122 目錄 目錄 集團概覽 鱷魚恤有限公司自一九七一年起在香港聯合交易所上市。本公司擁有多個時裝品牌，並在香港、澳門及中國內地參與時裝零售，以及於香港及中國內地從事物業投資與出租業務。 公司資料 公司秘書許美燕 註冊地點香港 董事會執行董事林煒珊（主席兼行政總裁）李寶安（林煒珊女士之替任董事）林建康 股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司香港夏慤道十六號遠東金融中心十七樓 獨立核數師安永會計師事務所執業會計師會計及財務匯報局條例項下之註冊公眾利益實體核數師 非執行董事周炳朝林淑瑩林孝信 律師 胡關李羅律師行的近律師行銘德有限法律責任合夥律師事務所張葉司徒陳律師事務所 獨立非執行董事梁樹賢（副主席）馮卓能胡勁恒 執行委員會林煒珊（主席）周炳朝 主要往來銀行恒生銀行有限公司星展銀行（香港）有限公司創興銀行有限公司 審核委員會梁樹賢（主席）馮卓能胡勁恒 註冊辦事處地址香港九龍觀塘開源道七十九號鱷魚恤中心二十五樓 提名委員會林煒珊（主席）馮卓能胡勁恒 上市資料上市地點香港聯合交易所有限公司主板 薪酬委員會梁樹賢（主席）林煒珊馮卓能 股份代號122 買賣單位2,000股股份 授權代表林煒珊許美燕 網址www.crocodile.com.hk 主席報告書 主 席、執 行 董 事 兼 行 政 總 裁林 煒 珊 女 士，榮 譽 勳 章 本人謹此代表鱷魚恤有限公司（「本公司」）之董事會（分別為「董事會」及「董事」），提呈本公司及其附屬公司（「本集團」）截至二零二五年十二月三十一日止年度之綜合財務業績。 財務表現 本公司自二零二三／二四財政期間起，本公司財政年結日已由七月三十一日更改為十二月三十一日（詳情請參閱本公司日期為二零二四年三月二十七日之公告）。本業績涵蓋二零二五年一月一日至二零二五年十二月三十一日止期間（「截至二零二五年十二月三十一日止年度」）。務請注意，本業績所呈列之財務數據乃與二零二三年八月一日至二零二四年十二月三十一日之17個月期間（「截至二零二四年十二月三十一日止期間」）之數據進行比較。於進行按年比較時，應考慮兩個財政期間長度之差異。 截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團權益股東應佔虧損合共為108百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：虧損50百萬港元）。本年度虧損之主要原因為：(i)本集團投資物業重估虧損73百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：虧損23百萬港元），屬非現金性質；(ii)利率掉期安排之公平值虧損10百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：收益5百萬港元）；及(iii)融資成本29百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：63百萬港元）。儘管錄得該等虧損，但本集團整體業務表現及財務狀況維持穩健，於下文進一步討論。 主席報告書 財務表現（續） 截 至 二 零 二 五 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度，本 集 團 錄 得 收 入92百 萬 港 元（截 至 二 零 二 四 年 十 二 月三十一日止期間：138百萬港元），毛利率為79%（截至二零二四年十二月三十一日止期間：81%）。因此，本集團於本年度錄得毛利73百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：111百萬港元）。 於本年度內，香港經濟環境受機遇與挑戰共同影響。地緣政治緊張局勢升溫或會降低中國內地遊客出國旅遊意欲，繼而有望帶動香港零售銷售並進一步加強香港整體經濟。然而，本地居民與遊客之消費模式同時轉變，於過去數年一直分散香港零售業之購買力。因此，「成衣及相關配飾業務」的收入僅達39百萬港元，平均每月零售銷售數字為3.2百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：60百萬港元，平均每月3.6百萬港元）。 於零售銷售下跌之際，本集團於零售店盈利能力的各個方面均作出努力，包括降低成本及租金開支、關閉虧損店舖、維持最佳存貨水平及存貨組合，並推出推廣活動。由於店舖網絡成功優化，本年度錄得分類虧損12百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：17百萬港元），每月分類虧損水平與上一期間持平。 截至二零二五年十二月三十一日止年度，「物業投資及出租業務」分類維持穩定，平均每月收入為4.5百萬港元，與可資比較期間相若。此帶動本年度總租金收入達54百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：77百萬港元）。然而，截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團投資物業重估錄得公平值虧損73百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：23百萬港元）。 二零二五年受關稅引發之不確定因素影響，擾亂全球經濟前景。對此，本集團採取審慎的投資組合管理方式，於截至二零二五年十二月三十一日止年度，其「庫務管理」分類錄得收益11百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：10百萬港元）。然而，本年度衍生金融工具之公平值為淨虧損10百萬港元，主要歸因於先前為對沖利率風險而訂立之利率掉期之按市值計價估值（截至二零二四年十二月三十一日止期間：收益5百萬港元）。 在積極管理貨幣掛鉤以及資本市場動態對本地流動資金之重大影響下，1個月香港銀行同業拆息表現波動且具高度反應性，由接近零水平波動至接近4%，隨後於年底前穩定至較溫和水平。受惠於二零二五年美國聯邦基金減息，本年度平均每月融資成本減少三分之一至2.5百萬港元，而截至二零二四年十二月三十一日止期間則為3.7百萬港元。 主席報告書 財務表現（續） 上述三個業務分類之業績及融資成本，加上本年度內無分類支出淨額39百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：62百萬港元），並計及並無上一可資比較期間錄得的註銷中國內地一間分公司撥回應付所得稅之19百萬港元，截至二零二五年十二月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損總額為108百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：50百萬港元）。 「成衣及相關配飾業務」分類 香港及澳門 於本年度，香港及澳門服裝市場表現持續疲弱，主要由於本地消費情緒低迷及來港旅遊模式發生結構性轉變所致。於二零二五年，香港服裝分類之零售業總銷貨價值按年下跌3.5%，單計十二月更錄得11.2%之顯著跌幅。此反映服裝零售業本地需求疲弱，與本集團所面臨之整體趨勢一致。香港及澳門之每月零售收入減少10%，由上一可資比較期間之3.3百萬港元減少至二零二五年之3百萬港元。此導致截至二零二五年十二月三十一日止年度之香港及澳門零售收入總額為36百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止17個月期間：56百萬港元）。 此外，租金持續高企加劇零售商壓力。本集團已積極與業主磋商以取得更佳條款。針對持續錄得虧損且表現欠佳之店舖，本集團已考慮關閉。相比之下，本集團專注於物色香港具有高人流量之新興區域，作為開設新店之潛在選址。本年度共開設三間新店舖，同時關閉一間現有店舖。截至二零二五年十二月三十一日，本集團合共經營14間（二零二四年十二月三十一日：12間）零售店。 內地 於本年度，中國消費市場在內地實施多項刺激國內消費政策後有所改善。然而，本集團已策略性地將零售收益主要集中於加盟商的專利權費收益，並於截至二零二五年十二月三十一日僅維持5間自營店舖。該等地點作為向加盟商展示的重要示範。因此，截至二零二五年十二月三十一日止年度，內地自營店舖的零售收入佔分類營業額的6%（截至二零二四年十二月三十一日止期間：7%）。 專利權費收入 於本年度，本集團「鱷魚恤」品牌於香港、澳門及內地的授權業務貢獻專利權費收入9百萬港元，反映平均每月專利權費收入按年輕微減少6%，而截至二零二四年十二月三十一日止17個月期間則為14百萬港元。 主席報告書 「物業投資及出租業務」分類 香港辦公室市場因全球轉向靈活工作模式及中國增長放緩與地緣政治風險帶來的經濟不確定性而面臨重大挑戰。多個行業縮減規模並釋放辦公空間，該等因素導致空置率創新高及供應過剩。於二零二五年下半年，一名主要租戶於租約屆滿後遷出我們的核心物業，導致平均每月租金收入短暫下跌。因此，截至二零二五年十二月三十一日止年度，租金收入總額為54百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：77百萬港元）。此外，本年度本集團投資物業重估錄得公平值虧損73百萬港元，而上一期間則為虧損23百萬港元。 「庫務管理」分類 於本年度，儘管受美國總統特朗普宣佈之關稅政策及相關言論干擾，但全球投資市場仍維持正面走勢。雖然最初公佈關稅導致市場波動加劇，但美元走勢疲弱、人工智能相關投資增長強勁，以及市場對聯邦儲備局降息預期升溫等因素共同帶動亞洲及歐洲主要市場之表現。受惠於此上行趨勢，本集團採取之審慎庫務管理策略（將其投資組合中較大比例分配至全球基金），令二零二五年之平均每月利潤較上期有所增加。因此，截至二零二五年十二月三十一日止年度產生庫務溢利11百萬港元（截至二零二四年十二月三十一日止期間：10百萬港元）。然而，衍生金融工具之公平值於本年度錄得淨虧損10百萬港元。此跌幅主要由於先前為減輕利率風險而訂立之利率掉期按市值計價估值所致。相比之下，截至二零二四年十二月三十一日止期間錄得收益5百萬港元。 主席報告書 前景 展望未來，本集團致力在全球及本地經濟不確定因素持續下保持靈活性。零售環境目前正經歷重大結構性轉變，包括因經濟不穩導致本地需求下降，以及消費者日益偏好體驗式消費而非傳統購物。針對該等挑戰，本集團已精簡其成本結構，以將營運開支減至最低，同時透過高效存貨管理、營運提升及創新產品開發增強其核心競爭力。 此外，為提升本集團市場地位，其正整合銷售網絡並調整「鱷魚恤」品牌之存貨水平，目標為改良其產品供應及取得更高毛利率。憑藉逾70年之悠久傳承，「鱷魚恤」旨在透過產品開發及視覺推廣活動之策略性投資，強化其作為公認「香港品牌」之定位。本集團深信其「成衣及相關配飾業務」分類將繼續隨市場動態演變而復甦。 作為投資物業業主，物業投資及出租業務分類產生穩定租金收入及現金流，支持本集團營運。鑑於商業物業需求下降及全球轉向靈活工作安排，導致九龍東辦公室空間供應增加，本集團將此視為轉型契機。透過將核心辦公室大樓轉化為服務式零售空間，本集團旨在於當前市場提升租金水平。隨着新租戶進駐（包括健康及社區藥房服務），出租率已上升至幾乎90%。此外，作為具社會責任之公司，本集團跟其租戶中數間非牟利機構合作，讓其得以為社區提供必要醫療及健康服務。 就庫務管理而言，本集團已實施審慎投資策略，以應對因持續政策不穩、貿易及關稅不確定因素以及高估值所引致之持續市場不確定因素。此方針旨在透過私募股權投資及基金實現長期價值。隨著供股成功籌集超過47百萬港元，本集團未來現金流被視為穩健。此外，預期減息週期有望進一步減輕本集團利息負擔，為其穩固及可持續之發展奠定基礎。 或然負債 於二零二五年十二月三十一日，本集團並無重大或然負債。 主席報告書 供股 本公司於二零二五年十月宣佈按每持有兩股本公司現有股份可獲發一股供股股份之基準，以認購價每股1.5港元進行之供股（「供股」）已於二零二五年十二月完成。供股完成後，本公司收到所得款項淨額（扣除供股開支後）約47.0百萬港元（「所得款項淨額」）。本公司擬將所得款項淨額用於償還本集團之銀行借款及償付利息。 截至二零二五年十二月三十一日，供股之所得款項淨額的擬定及實際用途載列如下： 流動資金、財政資源及外匯風險 本集團之融資及庫務活動乃由企業層面集中管理及控制。其主要目的