2026年第一季度澳大利亚办公室指标

关键租赁和资本市场指标：2026年第一季度澳大利亚办公楼市场 大型首都城市正经历更强劲的租金增长 CBDS正在推动租金增长 年度净有效租金增长率在澳大利亚最大首府城市办公市场中依然强劲。截至2026年第一季度，布里斯班（11.7%）净有效租金增长最为显著，其次是悉尼。（10.2%），墨尔本（6.8%）。对于悉尼和墨尔本，这代表了自2019年第一季度和2020年第一季度以来的最快租金增长。这种增长仍然是由位置最佳和品质最高的建筑所驱动。 郊区的租金增长依然低迷，租户需求主要集中在中央商务区（CBD）。南岸在郊区市场中表现相对较好，年度净有效租金增长率达到2.7%。 强烈需求出现在热门地段 占用需求仍然高度集中在最好的CBD区域，包括悉尼CBD的核心区和墨尔本CBD的东区。这些区域在过去一年中分别实现了14.3%和16.1%的净有效租金增长，显著优于其他CBD区域。这导致了核心区域和非核心区域租金之间的显著差距，悉尼核心区租金高出54%，墨尔本核心区租金高出93%。 2026年正式启动活动 CBD办公区的投资活动在今年年初相对顺利，2026年第一季度实现了110亿美元的成交额——按季节来看，这是一个较为低迷的季度。中东地区的冲突增加了投资者的不确定性，并鉴于2026年全年利率上升的预期，带来了即时的逆风。从中长期来看，供应受限环境的基本面依然存在，而长期利率走势预计在2027-2028年晚些时候将趋于降低。 关键数据点 销售量放缓 交易活动在第一季度保持强劲，但不确定性有所上升 •2026年第一季度，CBD办公楼投资活动开局良好，成交总额达11亿美元。季节性软季度。活动主要由悉尼推动：特许厅收购了奥康奈尔地区的50%股权，以5000万美元，这是一笔用于购买5处物业的资产组合合并资金OUE REIT以3.572亿美元的价格从三菱地所收购了Salesforce Tower 19.9%的股份；DWS集团以X美元购买了32 York St。1.664亿。第一季度的交易中还有另外5亿加元的款项仍在合同中，包括Centuria收购680乔治街50%的股份。 中东的冲突给全球市场带来了不确定性，从而使利率急剧上升自从Early3月份应对通胀预期上升和RBA加息预期的反应。这立即带来了逆风。r投资者。如果在接下来的几个月内条件稳定下来，2025年底积累的投资势头可能会重新出现。-H2 2026出现。从中期来看，严重供应紧张环境的基本面依然存在，而长期利率走势表明将在年底附近有所下降。-2027–2028. •第一季度的平均优质CBD产量在所有市场基本保持不变。2026年，然而，墨尔本的数据是个例外，收益率上升至6.9%。在核心商务区地点的优质资产预计在整个不确定时期将保持稳定。但是，在不那么有利可图的区域以及郊区，收益率可能会面临一些向上的压力，因为高利率鼓励投资者采取更加谨慎的态度。 投资者关注悉尼中央商务区 CBD办公投资额按城市划分（澳元十亿） 交易活动符合2025年 面子租金驱动增长 澳大利亚最大首都城市的热门区域正在推动租金增长 •第一季度平均prime net face租金继续上涨，悉尼涨幅明显（3.3%），其次是布里斯班（1.7%）和墨尔本（1.4%）。首季，珀斯（0.3%）、阿德莱德（0.1%）和堪培拉（0%）的租金保持相对平稳。 在过去的这一年里，悉尼（8.6%）和布里斯班（8.2%）的甲级净面租金增长最快。增长速度正在加快。在墨尔本（6.6%）和堪培拉（5.2%），但阿德莱德（3.0%）和珀斯（2.8%）的增长速度已从近期高点放缓。 •Q1期间，大多数省会城市的激励措施基本稳定。值得注意的是，布里斯班略有收紧。37.8%Q1达到37.5%（毛利润），阿德莱德激励措施上升0.3%至34.4%（毛利润）。 • 由于租户需求偏向核心CBD区域，悉尼CBD的核心区域和墨尔本CBD的东区在过去一年中分别实现了14.3%和16.1%的净有效租金增长，这进而创造了一个核心/东区的租金与其他商务区相比存在明显差距，悉尼核心区租金高出54%，墨尔本东区租金高出93%。 展望未来，持续的需求和下降的新开发水平尤其是一些新的高级建筑——将在中长期内促进顶级租金增长并降低空置率。经济租金仍维持在较高水平。高于预期的市场租金，使得新建办公大楼的建造几乎不可行，将承租需求集中在现有建筑中。 正吸收持续进行 需求最旺盛的是高品质的CBD资产和核心地段。 •在2025年第二季度，澳大利亚中央商务区市场实现了71541平方米的净吸纳量，使得年度吸纳量...r过去12个月至135,279平方米——自H1 2022年以来最强。网络吸纳量的持续复苏表明对办公空间的需求增长以及大多数CBD市场的情绪改善。 所有首都在过去12个月内均记录了正向吸收，得益于供应管道的放缓和技术的增加。南特需求。寻求高端连续空间的租户越来越意识到新供应的短缺。这促使租户需求提前，因为他们寻求确保新空间。在当前租赁到期之前。 “最佳与余下”这一主题持续盛行，重点关注高质量、优秀的……位于员工享受最佳便利设施的地方，如果不是在门前，那么就在附近的区域内。 全国范围内，对新建设施的需求依然很高，因为占用者仍然致力于提供新的工作场所，这将促进高效率、协作、员工福祉，并且设施完善。持有高ESG评分的资格证书。 • 不同地点间的业绩差异依然明显，尤其是在悉尼和墨尔本，核心商务区的表现尤为突出。cts已经连续一段时间表现优于预期。然而，积极的吸收效应现已蔓延至邻近市场，包括悉尼的西部走廊和墨尔本的码头区。 职位稳定 CBD职位在一些市场中趋于稳定，但人才储备正在减少 •在澳大利亚CBD，空置率在2025年下半年上涨了0.5%，达到14.8%。非中心商务区的空置率……-CBD市场持续落后，平均空置率上升1.2%至18.5%。鉴于正面的净吸纳量，CBD空置率的上升特主要反映了来自墨尔本和布里斯班的新的/翻新建筑的供应增加，而非减弱在需求。预计2026年供应管道显著变薄，将导致2026年CBD空置率下降。 堪培拉和布里斯班在所有首都城市中空置率最低，分别为10.2%和11.8%，而墨尔本和悉尼的空置率分别为12.2%和13.5%。rne并且，珀斯和西澳的失业率分别显著上升至19.0%和16.9%。阿德莱德在过去的时期内看到了最大的改善。t •年份空置率下降0.9%至15.5%。悉尼中央商务区的空置率在第二季度基本稳定，目前为13.8%。在未来五年内，主要CBD的发展管道预计每年平均新增约16万平方米——比10年平均水平低60%以上。这与自2023年以来平均每年交付40万平方米的情况形成对比。 •管道在悉尼、布里斯班和珀斯看起来尤其薄弱。中东的冲突给建筑业带来了新的通胀压力，同时也加剧了对利率前景的不确定性。可能导致新发展的延迟，并增加对未来供应的限制。这种供应紧张是预期未来几年租赁市场将更加紧缩，因此租金增长率将更快。 我们喜欢疑问，如果您对我们的研究有问题或者需要一些关于物业的建议，请与我们联系。您也可以点击此处以查看更多。订阅我们的研究。 艾利斯·里德高级经济学家电话：+61 450 831 899邮箱：Alistair.Read@au.knightfrank.com 本·巴斯顿首席经济学家 +61 2 9036 6756 Ben.Burston@au.knightfrank.com 艾尔·邓洛普办公楼租赁 +61 2 9036 6765 Al.Dunlop@au.knightfrank.com 罗布·休厄尔资本市场 +61 2 9036 6847 Rob.Sewell@au.knightfrank.com 丽莎·阿特金斯资产管理服务 +61 3 9604 4710 Lisa.Atkins@au.knightfrank.com 詹姆斯·马克斯估值与咨询 +61 422 520 110 James.Marks@au.knightfrank.com