研报总结
执行摘要
香港正巩固其作为高信任资本和全球金融中心的地位。中央和九龙西区的优质 Grade-A 资产交易量上升，预计到 2026 年需求将进一步增加。租户的机会可能在于未来将有大量空置的建筑物（截至 2028 年），或优质资产。房东需关注 Premium Grade 资产空置率收紧，租户需快速进入市场。装配式办公室空置期短，提供灵活租赁条款和额外福利可增加吸引力。核心中央和九龙西区以外的优质资产仍有机会提供有利的商业条款。高入住率的办公室可考虑资产增值工作以证明未来租金。
市场概述
- 子市场表现分化：中央区优质 Grade-A 办公室需求上升，但多个区域供过于求导致租金下降。2025 年超过 50% 的新租约在中央区签订，预计空置率将上升，对周边区域产生积极影响。
- 楼宇表现分化：2025 年 Grade-A 办公市场呈现明显双速模式，优质 CBD 楼宇吸引稳定需求，而老旧或非核心 Grade-A 楼宇面临压力。
需求驱动因素
- 中国内地 IPO 浪潮推动多行业需求：中国内地企业寻求海景、豪华大堂和便利的 MTR 站点，中央和九龙站仍是首选。2025 年中国内地 IPO 公司数量同比增长 74%，募集资金同比增长 225%。财富管理和私人银行业务增长，保险行业受益于中国内地业务流。
- 金融行业扩张和流动性复苏：2025 年第二季度 VIX 指数飙升，为套利和交易提供机会。低利率和 HIBOR 放宽改善流动性，对对冲基金有利。Qube Research 和 Jane Street 等市场做市商扩大规模，租用优质 Grade-A 办公室。
新兴趋势
- 租户需求和租赁动态：成功项目需提供独特价值主张，如高规格、大楼层板、节能等。租户期望高规格办公室，房东需提供灵活租赁条款和额外福利。装配式办公室空置期短，有助于吸引租户。
- 机构投资者谨慎，部分租户趁机投资：九成最大办公室交易涉及租户自用。企业如李宁和阿里巴巴投资办公物业，建立旗舰位置。大型租户迁出时，周边楼宇和核心区外优质资产提供机会。
2026 年机遇
- 金融行业交易活动增加：中央区租赁需求强劲，Sheung Wan、Admiralty 和 Wan Chai North 等周边区域受益。租户可关注大型租户迁出楼宇和核心区外优质资产。房东可采取资产增值、额外福利、灵活租赁条款和装配式办公室等策略。
2026 年租金展望
- 子市场表现分化：中央区租金上涨，但需关注大型租户迁出影响。核心区外优质资产仍有机会。
