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本轮地产复苏情况及后续展望

房地产 2026-04-03 财通证券张彦男 Tim

核心观点：近期地产数据多项跌幅收窄，成交量、房价、挂牌量和租金等指标均出现不同程度的改善，但本轮修复的持续性仍需观察。
近期地产数据情况：
- 成交量：按农历对齐，19城一二手房2026年春节前后30日总成交量为2885.6万平米，累计同比下滑16.4%，春节后30日总成交量累计同比下滑7.1%，跌幅收窄。春节后修复程度好于往年季节性，主因或是去年下半年积压需求集中释放。根据测算，2025年下半年47城新房成交有超过1000万平米需求被积压，22城二手房成交有接近1300万平米需求被积压。
- 房价：2月份70城新房价格指数环比下跌0.3%，跌幅收窄0.1%；70城二手住宅价格环比下跌0.4%，跌幅收窄0.1%。参考冰山指数，截至3月29日，核心6城冰山指数出现一定分化，其中上海相比春节前最低价回升0.8%，但其他城市最新冰山数据暂低。整体来看，本轮修复或是以价换量的体现。
- 挂牌量：截至2026年2月，核心6城二手房挂牌量约为129万套，环比上个月下滑3.8%，目前已连续4个月出现回落。从季节性来看，2026年的下降幅度显著高于2023-2025年，且2月份挂牌量出现逆季节性的下滑。
- 租金：进入2026年1-2月，一线城市房租指数同比下降3.4%，较2025年下半年同比2.4%的降幅扩大1.0个百分点，反映当前一线城市房租降幅边际走扩，整体租金尚未出现企稳的迹象。
本轮修复怎么看：
- 租金回报率：截至2026年2月28日，一线城市住房租金回报率为1.82%，与30年国债利差为-56bps，相比1月有所回落，反映住房的估值修复进程有所放缓。
- 成交价指引：一线城市房价环比增速更多是跌幅收窄，相比1%的阈值仍有较大差距。
- 成交额指引：居民中长贷同比增速尚未形成上行趋势，反映市场买盘力量并未显著修复，仍需时间观察。
风险提示：政策落地效果不及预期；房企再次出现集中债务违约；历史经验参考失效。