中观实体经济追踪周报：土地购置积极难掩地产投资下滑
- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 边泉水 分析师 SAC执业编号：S1130516060001 bianquanshui@gjzq.com.cn 段小乐 联系人 (8621)61038260 duanxiaole@gjzq.com.cn 李治平 分析师 SAC执业编号：S1130512090002 (8621)60230201 lizhip@gjzq.com.cn 王晶 联系人 (8621)60935877 jingwang@gjzq.com.cn 魏凤 联系人 weifeng@gjzq.com.cn 土地购置积极难掩地产投资下滑 主要结论： 如何理解7月房地产投资下滑而土地购置面积却显著回升？2016年下半年以来，房地产投资增速与土地购置面积累计同比持续回升，然而4月份以后房地产投资增速持续下滑，7月累计同比下降至7.9%，而土地购置面积却在7月创下2012年以来新高，累计同比达到11.1%。一方面是开工投资下滑，另一方面却是开发商拿地热情不减，两者看似矛盾，其实体现的是投资下滑背景下，开发商囤地需求的上升。首先，房地产投资需求下滑叠加高温天气，7月房地产投资大幅下降。年初以来，名义房地产投资增速维持高位，主要是由于PPI处于较高的位置，剔除价格因素以后，2季度实际房地产投资累计同比仅为3.73%，比去年同期低4.27个百分点，体现实际房地产投资需求明显放缓。7月受高温天气影响，开工率下降，房地产投资当月同比4.8%，而实际投资同比可能接近于0。其次，商品房库存下降，开发商囤地需求上升。长期以来，商品房库存与土地购置面积存在反向关系。2016年以来，商品房待售面积同比持续下滑，2017年7月累计同比降至-11.0%，且商品房待售面积比2016年2月下降14.0%。在商品房库存明显下降下，开发商资金充裕，拿地积极性回升。然而，受到房地产调控影响以及银行信贷收紧，开发商大多持观望态度，拿到的土地不能很好地转化为新开工，从而体现为开发商囤地需求上升。 房地产投资下滑还会持续吗？短期来看，随着高温天气逐渐退去，新开工也会有所回升，8月份房地产投资可能较7月小幅上升；长期来看，房地产投资可能持续下滑。首先，商品房销售对地产投资的拉动作用开始降低。2016年以来，商品房销售同比持续下行通道，2017年7月商品房销售面积累计同比下降至14.0%。当前三四线城市商品房库存已经明显下降，继续推进去库存的必要性降低，叠加住房贷款利率上行，商品房销售将会持续下滑，其对房地产的带动作用也将下降。其次，开发商资金来源约束投资增长。房地产开发资金来源累计同比与投资累计同比之差已经由2016年7月的10.0%，下降至2017年7月的1.8%。年初以来，由于银行贷款以及债券融资萎缩，房地产企业转向信托融资。7月信托贷款显著下降，信托贷款存在着收缩迹象。与此同时，地产销售持续下滑，定金与个人按揭贷款对资金来源的支持也将下降，房地产开发资金来源将成为限制房地产投资增长的重要因素。第三，棚改难度加大，叠加棚改资金来源下滑，房地产投资将会承压。年初以来，房地产投资超预期的重要原因在于三四线城市棚户区改造。前期容易拆迁的棚户区完成改造，后期与棚改户的拆迁谈判难度增加，棚户区改造推进的速度降低。此外，棚户区改造资金主要来自于央行PSL，截止7月底，PSL新增4168亿元，比去年同期下降3137亿元，PSL投放力度放缓，棚户区改造资金来源受限，房地产投资承压。第四，基数效应影响同比增速。9月份以后，房地产投资基数开始抬升，叠加PPI因基数抬升同比大幅下滑，四季度房地产投资增速下滑可能超预期。 高频数据追踪显示，短期增长仍有支撑。从实际经济增长的角度来看，8月以来，下游地产延续下跌态势，中游高炉开工率维持高位，且电厂日均煤耗持续走强，短期内经济增长仍有一定支撑。从名义价格的角度来看，8月以来水泥价格环比下跌，动力煤价格上涨，铁矿石和螺纹钢涨幅依然较大，布伦特原油和LME铜涨幅扩大。目前数据显示，8月份PPI环比可能上行。 2017年08月20日 中观实体经济追踪周报0820 宏观经济报告 证券研究报告 用使司公限有理管金基银瑞投国供仅告报此此报告仅供国投瑞银基金管理有限公司使用 宏观经济报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 风险提示：经济增长下行风险。 正文如下： 宏观经济报告 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 8月以来，30大样本城市地产日均销售同比跌幅几乎与上月持平（-39.5%，前值-39.8%），一、二线城市依然拖累增速表现。内部结构上看，一、二线城市表现依旧不佳，一线城市同比-56.9%（前值-45.5%），二线城市同比-34.0%（前值-34.3%），三线城市同比回升（-37.6%，前值-46.0%）。此外，一线城市内部，北上广同比跌幅扩大，而深圳同比由负转正。从100大中城市土地成交情况上看，8月份以来土地成交总价与面积同比均出现回落现象。8月份以来，商品房成交面积有所下降，而土地成交面积同比有所下滑，未来短期内房地产投资存在放缓的压力。 7月份乘联会车市零售同比上升（5.1%，前值4.4%），月内最后一周销售有所走弱，而批发同比明显增加（6.0%，前值2.3 %），7月以来汽车销售数据显示汽车消费依然较强，对消费有一定支撑。未来看，汽车基数抬升不利于汽车增速读数。前一周电影票房收入与观影人次环比大幅降低，而放映场次小幅上升。 图表1：8月份以来地产销售同比跌幅小幅收窄 图表2：8月份初北上广同比跌幅扩大 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所 图表3：8月份以来土地成交面积同比涨幅收窄 图表4：7月份汽车销售同比回升 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：中国汽车工业协会，国金证券研究所 上周高炉开工率小幅下降（-0.2%至77.4%），M yspic钢价指数结束9周上行而小幅下降，与此对应的是社会库存小幅下滑。上周高炉开工率小幅下降，依然维持高位，而钢价指数环比下跌。从7月份以来的钢材市场表现可以看出重点企业日均产量依旧维持高位，且企业与中间商库存有所上升，体现在高价格下钢铁企业加库存的意愿较强。 (100)(50)0501001502002503002011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-0830大中城市成交月同比（%）一线城市成交月同比（%）二线城市成交月同比（%）三线城市成交月同比（%）(200)02004006002011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-08北京:商品房成交(签约)面积:月:同比（%）上海:商品房成交面积:月:同比（%）广州:商品房成交(签约)面积:月:同比（%）深圳:商品房成交面积:月:同比（%）(100)(50)0501001502002011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-08100大中城市成交土地占地面积月同比（%）100大中城市:成交土地总价月同比（%）(100)0100200300(40)(20)02040602011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-07汽车销量当月同比（%）新能源汽车销量当月同比（右，%） 宏观经济报告 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 上周六大发电集团日均煤耗回升（0.7%至81.4万吨/天），从8月以来市场表现看，电厂日均煤耗环比所有上涨，但是涨幅有所缩小（10.6%，前值14.9%），同比涨幅有所上升（13.3%，前值10.6%）。 图表5：高炉开工率小幅下降，社会库存有所降低 图表6：7月重点企业库存上升而日均产量环比下降 来源：中国钢铁工业协会，国金证券研究所 来源：中国钢铁工业协会，国金证券研究所 图表7：8月以来六大发电集团日均煤耗同比上升 图表8：发电集团煤炭库存持续下滑 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所 上周，BDI指数继续回升，幅度有所扩大，而BDTI指数止跌回升；CCFI指数跌幅收窄，而CICFI指数表现依旧不佳。整体上看，BDI指数8月以来继续回升，且上涨明显，CICF I指数8月份持续下行且跌幅扩大，而CCF I指数跌幅收窄。 上周铁矿石日均疏港量继续回升（3.5%至298.8万吨），而港口库存持续下跌。上周炼焦煤港口库存明显下跌（-8.5%，前值-9.8%）。焦炭港口库存继续回升（2.4%，前值0.8%），而企业库存上看，焦炭企业库存环比大幅下跌（-5.9%，前值13.3%）。 5001,0001,5002,0005070901102014-04-042014-05-302014-07-252014-09-192014-11-142015-01-092015-03-062015-05-012015-06-262015-08-212015-10-162015-12-112016-02-052016-04-012016-05-272016-07-222016-09-162016-11-112017-01-062017-03-032017-04-282017-06-232017-08-18钢材社会库存（右，万吨）高炉开工率:全国（%）(20)(10)010202015-03-312015-05-312015-07-312015-09-302015-11-302016-01-312016-03-312016-05-312016-07-312016-09-302016-11-302017-01-312017-03-312017-05-312017-07-31库存:钢材:重点企业(旬):环比（%）日均产量:粗钢:重点企业(旬):环比（%）020406080100(40)(20)02040602011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-08日均耗煤量:6大发电集团:合计(右，万吨）日均耗煤量:6大发电集团:合计:月:环比（%）日均耗煤量:6大发电集团:合计:月:同比（%）(20)02040602016-05-272016-06-242016-07-222016-08-192016-09-162016-10-142016-11-112016-12-092017-01-062017-02-032017-03-032017-03-312017-04-282017-05-262017-06-232017-07-212017-08-18六大发电集团煤炭库存周环比（%）六大发电集团煤炭库存可供天数周环比（%） 宏观经济报告 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表9：上周BDI指数持续回升 图表10： CICFI指数持续下行通道 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所 图表11： CCFI指数持续下跌 图表12：上周铁矿石日均疏港量继续回升 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所 图表13：铁矿石港口库存持续下滑 图表14：焦炭企业库存下降，而港口库存上升 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所 05001,0001,5002016-05-27201
