永利地产发展年报2025

(): 864 永利地產發展有限公司 目 錄 公司資料2 主席報告3 管理層討論及分析6 董事及高層管理人員履歷12 企業管治報告15 環境、社會及管治報告29 其他資料39 董事局報告42 獨立核數師報告57 綜合損益及其他全面收益表63 綜合財務狀況表64 綜合權益變動表66 綜合現金流量表67 綜合財務報表附註68 財務概要121 本集團所持有之投資物業概要122 永利地產發展有限公司 公 司 資 料 周彩花女士（主席）黃少華女士（行政總裁）王敏莉女士周煥燕女士 Clarendon House2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda 藍章華先生崔志仁先生林國昌先生 香港九龍觀塘敬業街55號皇廷廣場11樓J室 吳浩然先生 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House, 2 Church StreetHamilton, HM 11Bermuda 國富浩華（香港）會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 Conyers Dill & Pearman 卓佳證券登記有限公司香港夏道16號遠東金融中心17樓 禮德齊伯禮律師行有限法律責任合夥 香港聯合交易所有限公司股份代號：864 香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司富邦銀行（香港）有限公司大新銀行有限公司 www.wingleeproperties.com 永利地產發展有限公司 主 席 報 告 本人謹代表永利地產發展有限公司（「」）之董事局（「」），欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱「」）截至二零二五年十二月三十一日止年度（「」或「」）之經審核財務業績。 本集團繼續從事經營出租位於香港之已建成商業及住宅物業之業務。於二零二五年十二月三十一日，本集團投資物業之總市值約為330.9百萬港元，較二零二四年減少約273.2百萬港元。該減少主要是由於投資物業公平值淨變動減少所致。 此外，於截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團繼續持有Epic Capital Development Fund I, L.P.（「」）之10%投資，該基金是一間於開曼群島成立之獲豁免有限合夥企業，從事位於九龍觀塘鴻圖道32號之物業重建項目（「」），於二零二五年十二月三十一日已重新發展為一幢商業大廈（包括商店、辦公室及停車場）。謹此提述本公司於二零一八年七月二十四日所刊發有關投資於該基金而構成須予披露交易之公佈。此外，本公司於二零二五年五月二十三日就向該基金注資作進一步須予披露交易公佈。基金物業的地盤面積約為9,805平方呎，重建後的可歸屬總樓面面積約為146,900平方呎。 本集團的主要收入來源為本集團投資物業產生的租金。截至二零二五年十二月三十一日止年度之租金收入約為21.2百萬港元，較二零二四年減少約21.0%。租金收入減少，主要是由於二零二五年給予租戶的租金優惠較二零二四年更多所致。於二零二五年十二月三十一日，本集團投資物業的出租率為96.2%。 本集團二零二五年的其他全面開支額約為33.2百萬港元，而二零二四年則為約40.1百萬港元，主要是由於來自該基金之公平值儲備出現淨變動所致。由於來自該基金之公平值儲備淨減少為非現金項目及不會重新分類至損益，因此對本集團之營運或現金流沒有任何重大不利影響。 整體而言，由於居家工作的革命出現，企業對辦公室的需求出現轉變，而辦公空間的需求減少。此外，觀塘區辦公室供應過剩，加上投資香港辦公室物業的內地企業減少的大趨勢，觀塘的辦公室物業價值於回顧年度繼續下跌，導致基金物業及該基金於截至二零二五年十二月三十一日止年度之公平值繼續減少。儘管於二零二五年向該基金注入額外資本約4.9百萬港元，該資本被該基金公平值儲備淨減少約33.2百萬港元所抵銷，因此，於二零二五年十二月三十一日，於該基金計入其他金融資產之投資的公平值約為27.4百萬港元（二零二四年十二月三十一日：約55.7百萬港元）。 永利地產發展有限公司 主 席 報 告 在不計及上述來自該基金之公平值儲備淨減少之影響，本集團於截至二零二五年十二月三十一日止年度錄得淨虧損約267.7百萬港元（二零二四年：淨虧損約234.3百萬港元）。 二零二五年，本集團的投資物業公平值淨減少約273.2百萬港元，較於二零二四年減少約247.3百萬港元，反映回顧期內香港商業零售及住宅投資物業市場的整體市況。二零二五年，由於借貸成本高企影響按揭還款，越來越多業主以大幅折扣出售其在香港的零售物業。與此同時，負利差繼續打擊香港零售物業市場的買家情緒。此外，香港銀行越來越不願意向潛在香港零售物業買家提供信貸。該等因素共同導致香港零售物業價格螺旋式下跌。儘管如此，由於本集團投資物業的公平值淨減少屬非現金項目，而本集團的業務為長期投資及租賃物業，故並無對本集團的營運或現金流量造成任何重大不利影響。 此外，二零二五年錄得購股權開支約168,000港元，而於二零二四年則並無錄得該開支。 在不計及上述之本集團投資物業公平值淨變動及二零二五年授出購股權之影響，本集團於截至二零二五年十 二 月 三 十 一 日 止 年 度 錄 得 純 利 約5.7百 萬 港 元，與 二 零 二 四 年 約13.0百 萬 港 元 持 平。與 二 零 二 四 年 相 比，上述純利減少主要由於二零二五年向承租人提供之租金優惠較二零二四年有所增加，導致租金收入下降，加上直接經營開支及行政開支於二零二五年有所增加所致。 儘管香港經濟於二零二五年隨香港股市反彈而呈現復甦跡象，但香港零售物業分部預期面臨空置率上升及租金下降的重大挑戰。零售商對擴張採取更為謹慎的態度，導致零售租賃交易減少。一般而言，香港銀行對商用物業提供進一步信貸的意欲日益趨向審慎，令潛在投資者在融資方面面臨重大挑戰。此外，遊客對體驗式消費的偏好增強，較高端購物減少。 此外，香港居民前往中國內地購物及轉向線上購物的趨勢持續，持續影響香港實體零售環境及本集團的租賃業務。 永利地產發展有限公司 主 席 報 告 展望未來，香港經濟復甦仍受海外地緣政治衝突、中美貿易緊張局勢及利率趨勢的陰霾影響，而該等因素將對香港經濟復甦帶來不明朗因素，並影響本集團之租賃業績。為提振消費者信心及營商動力，我們注意到香港政府採取的支持措施，例如強化香港作為國際樞紐的地位，吸引全球人才及學生，推廣旅遊業，以及舉辦大型娛樂活動。這些措施旨在提振市場信心及推動香港的商業擴張，為本地經濟提供支持及韌性。 然而，香港實體零售業的租賃市場已變得兩極化。租賃活動主要集中於黃金地段，例如銅鑼灣及尖沙咀，而非黃金地段則難以吸引租戶。由於本集團大部分商業物業均位於非黃金地段，因此受到此趨勢的重大影響。 猶幸本集團的租戶來自各行各業，憑藉多元化的租戶組合，本集團於回顧年度的投資組合至今仍保持高水平的出租率。為保持出租率高企，本集團將繼續密切留意經濟發展動向及樓市變化，以及因時制宜調整租金政策。我們亦會與租戶密切溝通，在困難時期繼續為其提供支持。 在本集團致力維持競爭力及確保股東回報的同時，本集團一直審慎探索將業務多元化發展至租賃物業市場以外的機會。 本集團目前並無任何重大投資或收購資本資產之計劃。由於市場前景不明朗，本集團於評估潛在投資機遇時將繼續秉持審慎理財政策。 本集團將繼續謹慎地發掘機會以擴充旗下投資組合，並可能放眼香港以外地區的投資機遇，藉此保持競爭力。 在此，本人謹代表董事局衷心感謝全體股東、租戶及專業人士的不斷支持，亦謹此對全體同事及董事局同仁為本公司所作的努力及貢獻致以由衷謝意。 主席 香港，二零二六年三月十六日 永利地產發展有限公司 永利地產發展有限公司 管 理 層 討 論 及 分 析 本集團從事物業投資業務，主要為租賃已建成商業及住宅物業。於二零二五年十二月三十一日，本集團持有的投資物業組合由38個位於香港的物業組成。 於 截 至 二 零 二 五 年 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度，本 集 團 透 過 對 該 基 金（其 從 事 基 金 物 業 之 重 建 項 目）的10%投 資而 繼 續 持 有 相 關 投 資 組 合。就 此 項 投 資 已 支 付 的 代 價 以 本 集 團 的 內 部 資 金 及 銀 行 借 貸 撥 付。於 二 零 二 五 年十二月三十一日，本集團於該基金之投資公平值約為27.4百萬港元（二零二四年十二月三十一日：約55.7百萬港元），佔本公司於該日之總資產約7.2%。於二零二五年十二月三十一日，本集團於該基金之投資成本總額約為104.5百萬港元。自首次投資以來，該基金之公平值減少約77.1百萬港元。 於 二 零 二 五 年 十 二 月 三 十 一 日，基 金 物 業 已 重 建 為 商 業 大 樓（包 括 商 店、辦 公 室 及 停 車 場），而 基 金 物 業 的單位銷售已於二零二四年六月起開展。基金物業包括171個商業單位及98個停車位。截至二零二五年十二月三十一日，已售出80個商業單位及21個停車位。由於本集團持有該基金的少數權益，本集團將與該基金共同制訂基金物業的銷售推廣策略。 於截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團並無推出或公佈任何新業務或服務。 二零二五年本公司股權擁有人應佔年度全面開支總額約為300.8百萬港元（二零二四年：約274.3百萬港元）。本年度錄得全面開支總額主要由於來自該基金之公平值儲備淨變動減少約33.2百萬港元及投資物業公平值淨減少約273.2百萬港元，此反映出年內香港商業零售及住宅投資物業市場之普遍市道以及來自該基金之公平值儲備變動淨額。 二零二五年之每股基本虧損約為0.6932港元（二零二四年：每股基本虧損約為0.6066港元），代表二零二五年每股虧損增加約0.0866港元。 於二零二五年十二月三十一日，本集團之流動負債淨額約為57.1百萬港元（二零二四年十二月三十一日︰流動負債淨額約7.6百萬港元）。流動比率（即流動資產除以流動負債）約為0.16（二零二四年十二月三十一日︰約0.91）。 永利地產發展有限公司 管 理 層 討 論 及 分 析 於二零二五年十二月三十一日，流動負債淨額增加，主要由於本集團從一間關聯公司獲得一筆約60.0百萬港元的新貸款，該貸款為無抵押且須於一年內償還，其條款較銀行貸款更為優厚，因此全額被分類為流動負債。此外，本集團動用其銀行存款及來自關聯公司新貸款的所得款項，以全額償還約132.2百萬港元的未償還銀行貸款，從而顯著減少本集團的流動及非流動負債，同時亦減少本集團的流動資產。這兩項因素導致本集團的 流 動 比 率 下 降。經 計 及 本 集 團 營 運 將 產 生 之 估 計 現 金 流 量，本 公 司 董 事（「」）信 納 本 集 團 將 有 足 夠 營運資金以應付其於可見將來之目前需要。因此，管理層相信本集團已作好充份準備，可憑藉充足的營運資金管理現有營運及投資計劃（如有）。管理層將繼續採取所有必須措施以確保本集團保持足夠的現金以及適當的信貸額度以應付其未來營運開支以及償還貸款責任。 於二零二五年十二月三十一日，本集團權益總額約為307.3百萬港元（二零二四年十二月三十一日︰約608.0百萬港元），較上年末減少約300.7百萬港元。 此外，於二零二五年十二月三十一日，本集團共持有約8.3百萬港元（二零二四年十二月三十一日︰約79.4百萬港元）之銀行存款及現金，並無原到期日超過三個月之無抵押銀行定期存款（二零二四年十二月三十一日︰45.4百萬港元）。本集團銀行存款及現金顯著減少，主要由於二零二五年內全額償還銀行貸款及銀行貸款利息約134.4百萬港元，以及該基金新資本投入的現金流出約4.9百萬港元，該等金額與二零二五年內從一間關聯公司獲得的新貸款約60.0百萬港元，加上本集團營運產生現金及已賺利息約8.5百萬港元相抵銷。 為節省因利率上升而增加的融資成