永利地产发展年报2023

WINGLEE PROPERTYINVESTMENTSLIMITED 永利地产发展有限公司* (于百慕大注册成立之有限公司) 股份代号:864 年报 *仅供识别 永利地产发展有限公司 目录 公司资料2 主席报告3 管理层讨论及分析6 董事及高层管理人员履历12 企业管治报告15 环境、社会及管治报告28 其他资料34 董事局报告36 独立核数师报告49 综合损益及其他全面收益表55 综合财务状况表56 综合权益变动表58 综合现金流量表59 财务报表附注60 财务概要115 本集团所持有之投资物业概要116 永利地产发展有限公司 公司资料 董事 执行董事 周彩花女士（主席） 黄少华女士（行政总裁）王敏莉女士 周焕燕女士 独立非执行董事 蓝章华先生崔志仁先生林国昌先生 公司秘书 吴浩然先生 独立核数师 国富浩华（香港）会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 法律顾问 百慕大 ConyersDill&Pearman 香港 礼德齐伯礼律师行有限法律责任合伙 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司恒生银行有限公司 中国银行（香港）有限公司大新银行有限公司 注册办事处ClarendonHouse2ChurchStreet Hamilton,HM11Bermuda 总办事处及主要营业地点 香港 九龙观塘敬业街55号 皇廷广场11楼J室 股份过户登记处 百慕大总处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse,2ChurchStreet Hamilton,HM11Bermuda 香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 股份代号 香港联合交易所有限公司股份代号：864 公司网址 www.wingleeproperties.com 永利地产发展有限公司 主席报告 本人谨代表永利地产发展有限公司（“本公司”）之董事局（“董事局”），欣然提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止年度（“本年度”或“报告期间”）之经审核财务业绩。 业务回顾 本集团继续从事经营出租位于香港之已建成商业及住宅物业之业务。于二零二三年十二月三十一日，本集团投资物业之总市值约为851.3百万港元，较二零二二年减少约56.7百万港元。该减少主要是由于投资物业公平值净变动减少所致。 此外，于截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团继续持有EpicCapitalDevelopmentFundI,L.P（.“该基金”）之10%投资，该基金是一间于开曼群岛成立之获豁免有限合伙企业，从事位于九龙观塘鸿图道32号之物业重建项目（“基金物业”）。谨此提述本公司于二零一八年七月二十四日所刊发有关投资于该基金而构成须予披露交易之公布。基金物业的地盘面积约为9,805平方呎，重建后的可归属总楼面面积约为146,900平方呎。于二零二三年十二月三十一日，基金物业已重建为一栋商业大楼（包括商店、办公室及停车场）。 本集团的主要收入来源为本集团投资物业产生的租金。截至二零二三年十二月三十一日止年度之租金收入约为27.8百万港元，较二零二二年减少约5.3%。租金收入减少，主要是由于二零二三年给予租户的租金优惠较二零二二年更多所致。 本集团二零二三年的其他全面开支额约为6.2百万港元，而二零二二年则为约22.2百万港元，主要是由于来自该基金之公平值储备出现净变动所致。由于来自该基金之公平值储备净减少为非现金项目及不会重新分类至损益，因此对本集团之营运或现金流没有任何重大不利影响。 永利地产发展有限公司 主席报告 由于企业需要更少的办公空间，办公室需求总体上面临居家工作的革命。此外，办公室供应过剩，加上投资香港办公室的内地企业减少，观塘的办公室物业价值于回顾年度下跌，导致基金物业及该基金于截至二零二三年十二月三十一日止年度之公平值继续减少。尽管于二零二三年向基金注入额外资本约7.1百万港元，该资本被基金公平值储备净减少约6.2百万港元所抵销，因此，于二零二三年十二月三十一日，于该基金计入其他金融资产之投资的公平值约为89.5百万港元（二零二二年十二月三十一日：约88.6百万港元）。 在不计及上述来自该基金之公平值储备净减少之影响，本集团于截至二零二三年十二月三十一日止年度录得净亏损约47.1百万港元（二零二二年：纯利约17.5百万港元）。 二零二三年，本集团的投资物业公平值净减少约56.7百万港元，较于二零二二年增加约5.1百万港元，反映回顾期内香港商业零售及住宅投资物业市场的整体市况。 此外，二零二三年录得购股权开支约1.1百万港元（二零二二年：约2.6百万港元）。 在不计及上述之本集团投资物业公平值净变动及二零二三年产生购股权开支之影响，本集团于截至二零二三年十二月三十一日止年度录得纯利约10.7百万港元，与二零二二年约15.0百万港元持平。上述纯利较二零二二年减少的主要原因是租金收入减少及财务费用增加。 展望 香港零售市场目前面临结构性变革，尚未完全恢复到疫情前的水平。二零二三年香港零售市场的复苏情况较预期缓慢，这可以归因于多种因素。首先，二零二三年香港金融服务业的表现不佳对其他行业产生连锁效应，直接影响香港市民的收入，进而影响零售消费。其次，越来越多的中国内地游客选择在香港观光而非购物。此外，香港居民跨境消费的新消费习惯对香港零售环境产生了进一步的不利影响。尽管如此，管理层对香港经济前景持乐观态度，并预计香港的零售物业租赁活动将以缓慢但稳定的步伐逐渐恢复正常。 永利地产发展有限公司 主席报告 展望二零二四年，预计香港整体经济将保持积极态势，政府持续实施的经济刺激措施，如“香港夜缤纷”、青岛及西安居民获得赴港个人旅游资格，以及旨在组织更多文化及体育活动的香港旅游业发展蓝图2.0，有助于促进香港本地及游客的消费支出。然而，香港零售市场的复苏仍面临通胀压力、高利率、海外地缘政治冲突以及中美贸易紧张局势等不确定性，这将继续对香港经济的恢复产生影响，并继续对本集团的租赁业绩带来压力。 犹幸本集团的租户来自各行各业，凭藉多元化的租户组合，本集团的投资组合至今仍保持高水平的出租率。为保持出租率高企，本集团将继续密切留意经济发展动向及楼市变化，以及因时制宜调整租金政策。 在本集团致力维持竞争力及确保股东回报的同时，本集团一直审慎探索将业务多元化发展至租赁物业市场以外的机会。本集团冀从其于该基金之投资（从事基金物业重建项目）获得物业重建经验。 本集团目前并无任何重大投资或收购资本资产之计划。由于市场前景不明朗，本集团于评估潜在投资机遇时将继续秉持审慎理财政策。 本集团将继续谨慎地发掘机会以扩充旗下投资组合，并可能放眼香港以外地区的投资机遇，藉此保持竞争力。 致谢 在此，本人谨代表董事局衷心感谢全体股东、租户及专业人士的不断支持，亦谨此对全体同事及董事局同仁为本公司所作的努力及贡献致以由衷谢意。 主席 周彩花 香港，二零二四年三月十二日 永利地产发展有限公司 管理层讨论及分析 财务摘要百万港元，另有订明者除外 二零二三年 二零二二年 年度收入 27.8 29.3 投资物业公平值净变动之（减少）╱增加 (56.7) 5.1 本公司股权拥有人应占年度（亏损）╱溢利 (47.1) 17.5 于十二月三十一日本公司股权拥有人应占资本及储备 882.3 934.5 已发行股份（千股） 386,176 386,176 比率未计投资物业公平值净变动前本公司股权拥有人应占资本及储备之回报(%) 1.1 1.3 每股每股净值（港元） 2.28 2.42 每股（亏损）╱盈利（港仙） (12.19) 4.54 永利地产发展有限公司 管理层讨论及分析 财务摘要 收入╱经营溢利净额股东资金╱每股资产净值 百万港元百万港元╱港元 33.2 30.3 28.9 29.3 27.8 17.1 14.5 15.4 12.4 9.6 983 937934 875 $2.54 882 $2.27 $2.43$2.42 $2.28 201920202021 2022 2023 201920202021 2022 2023 收入股东资金 股东应占经营溢利净额*每股资产净值（港元） 每股经营盈利╱股息资本负债╱借贷 港元 0.040 0.037 0.032 0.025 0 0 0 0 0 0.044 117.7 104.4 113.6 100.6 70.1 13.5% 7.1% 11.1% 12.2% 11.4% 201920202021 2022 2023 201920202021 2022 2023 每股经营盈利*每股股息 *不包括投资物业公平值变动净额之影响（扣除税项） 债务对权益比率借贷（百万港元） 永利地产发展有限公司 管理层讨论及分析 营运 本集团从事物业投资业务，主要为租赁已建成商业及住宅物业。于二零二三年十二月三十一日，本集团持有的投资物业组合由38个位于香港的物业组成。 于截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团透过对该基金（其从事基金物业之重建项目）的10%投资而继续持有相关投资组合。就此项投资已支付的代价以本集团的内部资金及银行借贷拨付。于二零二三年十二月三十一日，本集团对该基金投资的公平值约为89.5百万港元（二零二二年十二月三十一日：约88.6百万港元），占本公司于该日总资产约9%。于二零二三年十二月三十一日，本集团对该基金的总投资成本约为93.4百万港元。自初步投资以来，该基金的公平值减少约3.9百万港元。 于二零二三年十二月三十一日，基金物业已改建为一栋商业大楼（包括商店、办公室及停车场）并拟持作出售。由于本集团持有该基金少数股权，本集团将同意该基金关于基金物业的销售行销策略。 于截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团并无推出或公布任何新业务或服务。 业绩 二零二三年本公司股权拥有人应占年度全面开支总额约为53.3百万港元（二零二二年：约4.6百万港元）。本年度录得全面开支总额主要由于来自该基金之公平值储备净变动减少约6.2百万港元及投资物业公平值净减少约56.7百万港元。 二零二三年之每股基本亏损约为0.1219港元（二零二二年：每股基本盈利约为0.0454港元），代表二零二三年转盈为亏。 财务回顾 流动资金及资本资源 于二零二三年十二月三十一日，本集团之流动负债净额约为66.8百万港元（二零二二年十二月三十一日︰约 13.1百万港元）。流动比率（即流动资产除以流动负债）约为0.40（二零二二年十二月三十一日︰约0.81）。 流动负债的增加主要是由于三笔银行贷款，总额约为58.3百万港元，将在二零二四年中悉数偿还。随后于二零二四年二月，我们将上述三笔银行贷款中的两笔延长至29个月。 永利地产发展有限公司 管理层讨论及分析 经考虑于二零二三年十二月三十一日之可动用银行融资及本集团营运产生的估计现金流量后，本公司董事（“董事”）信纳本集团将拥有足够营运资金以应付其于可见将来之目前需要。因此，管理层相信本集团已作好充份准备，可凭藉充足的营运资金管理现有营运及投资计划。管理层将继续采取所有必要措施以确保本集团保持充裕的现金以及适当的信贷额度以应付其未来营运开支以及偿还贷款责任。 于二零二三年十二月三十一日，本集团权益总额约为882.3百万港元（二零二二年十二月三十一日︰约934.5百万港元），较上年末减少约52.2百万港元。 本集团于二零二三年十二月三十一日共持有约42.6百万港元（二零二二年十二月三十一日︰约53.7百万港元）之银行存款及现金。于二零二三年十二月三十一日，本集团有到期日少于三个月之无抵押定期存款约37.1百万港元（二零二二年十二月三十一日︰约46.3百万港元）。本集团银行存款及现金减少，主要由于本集团营运产生现金及已收利息约15.4百万港元所致，而此与对该基金作出约7.1百万港元之新出资，以及偿还银行贷款及利息约19.4百万港