永利地产发展年报2022
WINGLEE PROPERTYINVESTMENTSLIMITED 永利地产发展有限公司* (于百慕大注册成立之有限公司) 股份代号:864 2022年报 *仅供识别 永利地产发展有限公司 目录 公司资料2 主席报告3 管理层讨论及分析6 董事及高层管理人员履历12 企业管治报告15 环境、社会及管治报告28 其他资料34 董事局报告36 独立核数师报告48 综合损益及其他全面收益表54 综合财务状况表55 综合权益变动表57 综合现金流量表58 财务报表附注59 财务概要115 本集团所持有之投资物业概要116 永利地产发展有限公司 公司资料 董事 执行董事 周彩花女士（主席） 黄少华女士（行政总裁）王敏莉女士 周焕燕女士 独立非执行董事 蓝章华先生谢国生博士(1)崔志仁先生林国昌先生(2) 公司秘书 吴浩然先生 独立核数师 国富浩华（香港）会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 法律顾问 百慕大 ConyersDill&Pearman 香港 礼德齐伯礼律师行有限法律责任合伙 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司恒生银行有限公司 中国银行（香港）有限公司大新银行有限公司 注册办事处ClarendonHouse2ChurchStreet Hamilton,HM11Bermuda 总办事处及主要营业地点 香港 九龙观塘敬业街55号 皇廷广场11楼J室 股份过户登记处 百慕大总处 ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse,2ChurchStreet Hamilton,HM11Bermuda 香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 股份代号 香港联合交易所有限公司股份代号：864 公司网址 www.wingleeproperties.com (1)谢国生博士已辞任独立非执行董事，自二零二二年十二月一日起生效。 (2)林国昌先生已获委任为独立非执行董事，自二零二二年十二月一日起生效。 永利地产发展有限公司 主席报告 本人谨代表永利地产发展有限公司（“本公司”）之董事局（“董事局”），欣然提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度（“本年度”或“报告期间”）之经审核财务业绩。 业务回顾 本集团继续从事经营出租位于香港之已建成商业及住宅物业之业务。于二零二二年十二月三十一日，本集团投资物业之总市值约为908.0百万港元，较二零二一年增加约13.7百万港元。该增加主要是由于本集团通过以约8.6百万港元之总代价收购中环一项投资物业而扩充其投资物业组合，以及投资物业公平值净变动增加约5.1百万港元所致。 此外，于截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团继续持有EpicCapitalDevelopmentFundI,L.P（.“该基金”）之10%投资，该基金是一间于开曼群岛成立之获豁免有限合伙企业，从事位于九龙观塘鸿图道32号之物业重建项目（“基金物业”）。谨此提述本公司于二零一八年七月二十四日所刊发有关投资于该基金而构成须予披露交易之公布。基金物业的地盘面积约为9,805平方呎，重建后的可归属总楼面面积约为146,900平方呎。基金物业现正重建为一栋办公大楼，预计将于二零二四年竣工。于二零二二年十二月三十一日，该地盘已完成地基工程并正进行上层建筑工程。 本集团的主要收入来源为本集团投资物业产生的租金。截至二零二二年十二月三十一日止年度之租金收入约为29.3百万港元，较二零二一年略增约1.4%。租金收入略增，主要是由于二零二二年给予租户的租金优惠较二零二一年为少所致。 本集团二零二二年的全面开支总额约为4.6百万港元，而本集团于二零二一年则录得全面收益总额约61.1百万港元，主要是由于来自该基金之公平值储备出现净变动所致。由于来自该基金之公平值储备净减少为非现金项目及不会重新分类至损益，因此对本集团之营运或现金流没有任何重大不利影响。 永利地产发展有限公司 主席报告 基金物业已于二零二一年完成将土地契约由工业用途修订为商业用途，因此，基金物业之公平值大幅增加，继而提高该基金于二零二一年之公平值。由于该基金之公平值有所增加，而本集团已选择于其他全面收益中呈列有关公平值变动，且不会重新分类至损益，故本集团于截至二零二一年十二月三十一日止年度录得其他全面收益大幅增加约43.7百万港元。由于2019冠状病毒病造成的持续影响，观塘的办公室物业价值于回顾年度下跌，导致基金物业及该基金于二零二二年十二月三十一日之公平值减少。于二零二二年十二月三十一日，于该基金之投资的公平值约为88.6百万港元（二零二一年十二月三十一日：约104.5百万港元）。因此，本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度录得其他全面开支增加约22.2百万港元。 在不计及上述来自该基金之公平值储备净减少之影响，本集团于截至二零二二年十二月三十一日止年度录得纯利约17.5百万港元，与二零二一年的约17.4百万港元持平。 于二零二二年，本集团录得本集团投资物业公平值净变动增加约5.1百万港元，而二零二一年则为2.0百万港元，反映香港二零二二年零售物业价格整体上升。 此外，二零二二年录得购股权开支约2.6百万港元，而二零二一年则无有关开支。 在不计及上述之本集团投资物业公平值净变动及二零二二年产生购股权开支之影响，本集团于截至二零二二年十二月三十一日止年度录得纯利约15.0百万港元，与二零二一年约15.4百万港元持平。 展望 经历业务影响及严守抗疫措施长达三年，期盼已久，香港正徐徐开展复苏之路。随着防疫措施逐步放宽，中国于二零二三年一月恢复通关，再配合政府扶持政策出台，我们憧憬本港整体经济将有所改善。 我们预料，于二零二三年内，我们将能见证社会大致复常。然而，物业市场仍会面对持续加息、通胀及外汇波动等不利的外围挑战。此外，国际上的挑战，例如地缘政治摩擦及全球经济步入衰退的预期等，亦将对香港物业市场造成冲击。 永利地产发展有限公司 主席报告 展望未来，中国最近恢复通关后，香港展现欢迎国内旅客重临之意。尽管新冠肺炎已令不少消费者的购物模式转变，但仍然有望国内旅客热切来港进店购物，继而支撑零售物业市场。此外，香港新一年财政预算案宣布继续于二零二三年推行新一轮消费券计划（“消费券计划”），首3,000港元于二零二三年四月发放，而2,000港元的余额则于年中发放。我们预期，在本港消费需求受到消费券计划的支持下，本集团零售物业的出租率将继续稳步上扬。 犹幸本集团的租户来自各行各业，凭藉多元化的租户组合，本集团的投资组合至今仍保持高水平的出租率。为保持出租率高企，本集团将继续密切留意经济发展动向及楼市变化，以及因时制宜调整租金政策。 在本集团致力维持竞争力及确保股东回报的同时，本集团一直审慎探索将业务多元化发展至租赁物业市场以外的机会。本集团冀从其于该基金之投资（从事基金物业重建项目）获得物业重建经验。本集团看好基金物业的重建潜力及重建后的升值潜力，相信于该基金之投资从长远而言会为本集团带来积极回报。 本集团目前并无任何重大投资或收购资本资产之计划。由于市场前景不明朗，本集团于评估潜在投资机遇时将继续秉持审慎理财政策。 本集团将继续谨慎地发掘机会以扩充旗下投资组合，并可能放眼香港以外地区的投资机遇，藉此保持竞争力。 致谢 在此，本人谨代表董事局衷心感谢全体股东、租户及专业人士的不断支持，亦谨此对全体同事及董事局同仁为本公司所作的努力及贡献致以由衷谢意。 主席 周彩花 香港，二零二三年三月十七日 永利地产发展有限公司 管理层讨论及分析 财务摘要百万港元，另有订明者除外 二零二二年 二零二一年 年度收入 29.3 28.9 投资物业公平值净变动之增加 5.1 2.0 本公司股权拥有人应占年度溢利 17.5 17.4 于十二月三十一日本公司股权拥有人应占资本及储备 934.5 936.5 已发行股份（千股） 386,176 386,176 比率未计投资物业公平值净变动前本公司股权拥有人应占资本及储备之回报(%) 1.3 1.6 每股每股净值（港元） 2.42 2.43 每股盈利（港仙） 4.54 4.51 永利地产发展有限公司 管理层讨论及分析 财务摘要 收入╱经营溢利净额股东资金╱每股资产净值 百万港元百万港元╱港元 32.3 33.2 30.3 28.9 29.3 17.317.1 14.5 15.4 12.4 1,087 983 937934 $2.81 875 $2.54 $2.27 $2.43$2.42 201820192020 2021 2022 201820192020 2021 2022 收入股东资金 股东应占经营溢利净额*每股资产净值（港元） 每股经营盈利╱股息资本负债╱借贷 港元 0.045 0.044 0.040 0.037 0.032 0.02 0 0 0 0 117.7 104.4 113.6 75.9 70.1 7.0% 13.5% 7.1% 11.1% 12.2% 201820192020 2021 2022 201820192020 2021 2022 每股经营盈利*每股股息 *不包括投资物业公平值变动净额之影响（扣除税项） 债务对权益比率借贷（百万港元） 永利地产发展有限公司 管理层讨论及分析 营运 本集团从事物业投资业务，主要为租赁已建成商业及住宅物业。截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团在香港收购了一项商业物业。于二零二二年十二月三十一日，本集团持有的投资物业组合由38个位于香港的物业组成。 于截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团透过对该基金（其从事基金物业之重建项目）的10%投资而继续持有相关投资组合。就此项投资已支付的代价以本集团的内部资金及银行借贷拨付。 于截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团并无推出或公布任何新业务或服务。 业绩 二零二二年本公司股权拥有人应占年度全面开支总额约为4.6百万港元（二零二一年：全面收益总额约61.1百万港元）。本年度录得全面开支总额主要由于来自该基金之公平值储备净变动减少。 二零二二年之每股基本盈利约为0.0454港元（二零二一年：每股基本盈利约为0.0451港元），代表溢利较去年增加约每股0.0003港元。 财务回顾 流动资金及资本资源 于二零二二年十二月三十一日，本集团之流动负债净额约为13.1百万港元（二零二一年十二月三十一日︰约1.2百万港元）。流动比率（即流动资产除以流动负债）约为0.81（二零二一年十二月三十一日︰约0.98）。 经考虑于二零二二年十二月三十一日之可动用银行融资及本集团营运产生的估计现金流量后，本公司董事（“董事”）信纳本集团将拥有足够营运资金以应付其于可见将来之目前需要。因此，管理层相信本集团已作好充份准备，可凭藉充足的营运资金管理现有营运及投资计划。管理层将继续采取所有必要措施以确保本集团保持充裕的现金以及适当的信贷额度以应付其未来营运开支以及偿还贷款责任。 于二零二二年十二月三十一日，本集团权益总额约为934.5百万港元（二零二一年十二月三十一日︰约936.5百万港元），较上年末减少约2.1百万港元。 永利地产发展有限公司 管理层讨论及分析 本集团于二零二二年十二月三十一日共持有约53.7百万港元（二零二一年十二月三十一日︰约45.3百万港元）之银行存款及现金。于二零二二年十二月三十一日，本集团有到期日少于三个月之无抵押定期存款约46.3百万港元（二零二一年十二月三十一日︰约20.2百万港元）。本集团银行存款及现金增加，主要由于二零二二年内筹得一项约12.8百万港元之新增银行贷款，以及本集团营运产生现金约16.7百万港元所致，而此与购入一项新投资物业产生之现金流出约8.6百万港元、对该基金作出约6.3百万港元之新出资，以及偿还银行贷款及利息约6.7百万港元相抵销。 于二零二二年十二月三十一
