锚定转型焕新态，收购破局拓新篇

新大正(002968) 证券研究报告 房地产服务/公司深度研究报告/2026.03.21 投资评级:买入(首次) 核心观点 ❖深耕公建物业，立足西南迈向全国：公司是扎根重庆的民营物企，股权结构稳定，深耕行业近30年。2025年前三季度总营收22.7亿元，同比-11.8%；归母净利润1.0亿元，同比-3.0%；毛利率14.3%，同比上升2pct。 ❖瞄定非住物业标杆，多元业态驱动增长：公司以“办公+公共+航空+学校+商住”五大基础业态为核心，基础物业2020-2024年营收年复合增速22.6%，1H2025毛利率回升至12.5%；其中办公业态为营收支柱、公共业态成第二增长曲线，航空业态覆盖20+个核心机场、学校业态项目数稳定在80+，商住业态营收保持稳定。 IFM成为核心增长赛道，公司收购谋求转型：嘉信立恒是集合众多品牌的IFM服务商，原控股股东为信宸资本，其财务表现稳健，预计2023-2025年营收、利润等指标持续增长。本次公司拟以9.17亿元收购嘉信立恒75.15%股权，以股份和现金支付交易对价的比例各为50%，其2024年净利润/剔除股份支付后净利润对应PE分别为14.26x/10.42x，估值公允。当前收购事项已获受理，若后续进展顺利，或有望在2026年中期落地，2026年度公司的总资产、营收、净利润等指标有望增长超40%，完整年度备考或将翻倍。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖投资建议：公司积极变革突破，一方面内部主动退出低质效项目、重构公司体系、推进数字化转型；一方面向外收购嘉信立恒，有望实现客户群体及市场区域互补、提升IFM服务能力、优化收入结构。在不考虑重组的情况下，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.1、1.2、1.2亿元；若2026年中重组落地，当年归母净利润有望达1.4亿元。首次覆盖，给予“买入”评级。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com ❖风险提示：重大资产重组被暂停、中止、调整或取消的风险；标的资产发展不及预期；商誉减值的风险 相关报告 内容目录 1深耕公建物业，立足重庆迈向全国.............................................................................51.1公司深耕物业领域近30载...................................................................................51.2公司股权结构集中且稳定......................................................................................51.3基础物业为核心业务，重庆地区是核心市场.............................................................62锚定非住物业专业化标杆，多元业态打开增长空间........................................................92.1基础物业服务为核心业务，五大业态助力公司稳健发展..............................................92.2办公&商业业态：以专业标准与标杆项目筑牢行业领先地位........................................122.3公共业态：以标杆荣誉驱动高速增长，构筑城市服务第二曲线....................................142.4航空&学校业态：协同支撑公司基础物业，共同抵御行业周期波动...............................153收购有望实现客户群体及市场区域互补，提升IFM服务能力..........................................183.1收购标的介绍：嘉信立恒是集合众多品牌的IFM服务商............................................183.2收购标的财务：嘉信立恒财务表现稳健..................................................................193.3收购安排：拟以9.17亿元对价收购嘉信立恒75.15%股权........................................203.4收购估值：PE低于可比水平...............................................................................203.5收购前后股权结构发生变化..................................................................................213.6收购财务影响：增强公司盈利能力........................................................................224财务表现符合物管行业大势，分红比例较高................................................................224.1公司销管费用率相对较高.....................................................................................234.2公司利润率水平有所下降.....................................................................................234.3公司应收账款周转天数上升..................................................................................234.4公司分红比例较高..............................................................................................245盈利预测及估值....................................................................................................245.1盈利预测..........................................................................................................245.2可比公司估值....................................................................................................266风险提示.............................................................................................................26 图表目录 图1：公司从事物业管理近三十载的发展历程................................................................5图2：截至2025年第三季度，公司股权结构稳定..........................................................6图3：公司的总营收保持稳健增长，但2025年营收增长承压...........................................7图4：截至2025年上半年公司营业收入集中在重庆地区.................................................7图5：公司毛利率承压，2025年前三季度同比回升........................................................8图6：重庆地区毛利率高于公司整体毛利率...................................................................8图7：近年来公司的归母净利润承压............................................................................9图8：基础业务是公司现阶段收入的核心来源...............................................................11图9：公司基础业务毛利率承压呈下降趋势..................................................................11图10：1H2025公司在管项目数量显著回落...............................................................11图11：办公物业项目数量在总数量中占比最大（个）...................................................11图12：公司各业态中，办公物业对营收贡献最大.........................................................12图13：公司各业态营收占比趋于稳定........................................................................12图14：公司办公业态营收持续增长...........................................................................13图15：公司办公业态项目数稳步扩张（个）...............................................................13图16：2024年7月公司与飞书签订战略合作协议，共建AI共创计划.............................14图17：2024年11月公司与赛特智能达成合作，在办公项目中推广无人驾驶清扫机器人....14图18：公司商住业态营收稳步增长...........................................................................14图19：公司商住业态在管项目数缓慢缩减（个）.........................................................14图20：公司公共业态营收持续增长...........................................................................15图21：公司公共业态项目数稳步扩张（个）...............................................................15图22：民用航空机场数量稳步扩容