房地产2026年春季投资策略核心城市先行龙头弹性十足建议买入地产板块1

1、日美借鉴：核心城市房价企稳决定龙头房企的股价拐点和弹性

• 核心观点：城市房价止跌回稳存在先后顺序，核心城市领先全国。日本东京领先全国约5年，美国旧金山为首6城领先约3年。
• 龙头房企股价传导路径：龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底。日本龙头房企涨幅4-5倍，美国龙头房企涨幅1-2倍，绝对和相对收益显著。
• 原因分析：核心城市领先止跌源于人口流入，推动居民资产负债表改善。危机后日美龙头房企市占率提升，经营效益改善，ROE提升并估值提高。

2、中期分析：行业量价深度调整预示底部临近，政策必要性提升

• 关键数据：前端指标累计降幅6-8成，全国二手房房价累计跌幅41%，超过1970年至今42个国家63次危机的平均房价跌幅（34%）。
• 核心观点：房地产行业基本面底部逐步临近，但全国居民资产负债表修复需时间，房价仍将磨底，期间需关注尾部风险，政策必要性提升。

3、政策判断：政策频出显积极性，供需两端或进一步发力

• 政策动态：
  • 《查找图书》明确房地产金融属性，建议政策一次性给足；
  • 上海发布“沪7条”，融资利好逐步增多。
• 预期政策：按揭贴息、限购放松、人才政策、城市更新、存量收储及融资支持等。

4、行业判断：核心城市领先止跌，优质企业率先受益

• 核心观点：2025年居民资产负债表走弱趋势结束，参考日美及香港经验（人口增加、租金稳定、利率下降），上海等核心城市具备条件，房价有望领先止跌。
• 投资分析意见：
  • 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注建发股份；
  • 商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展；
  • 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；
  • 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。