上海调减住房限购或助力房价局地企稳2026年2月25日上海五

2026年2月25日，上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，主要内容包括放松非沪籍限购要求、优化住房公积金贷款政策和完善个人房产税政策。

核心政策调整：

1. 非沪籍限购放松：
   • 非沪籍连续缴满12个月社保或个税者，在外环内可购房套数由0增至1套；
   • 非沪籍连续缴满36个月社保或个税者，在外环内可购房套数由1增至2套；
   • 无社保或个税证明的非沪籍若居住证满5年，在全市范围内可购房套数由0增至1套。
2. 公积金贷款优化：
   • 调增公积金最高贷款额度；
   • 允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请；
   • 多子女家庭二套最高公积金贷款额度可上浮20%。
3. 个人房产税完善：
   • 沪籍子女成年前与父母、（外）祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定。

市场背景与影响：

• 近期京沪等头部城市二手房挂牌去化周期逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间，主要驱动因素为存量挂牌量连续下行，而非短期政策驱动的成交量抬升，表明社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础。
• 政策端持续对症的努力（如中央经济工作会议重提“去库存”、上海二手房收储试点、北京限购调整及交易税费优惠等）可能加速局地房价企稳进程。
• 京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成，头部城市房价企稳有助于稳定全国住房市场基本盘。

投资机会与风险：

• 若局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能从脉冲式政策博弈转向基本面配合下的beta行情，投资思路包括：
  1. 配置beta特征明显的稳健标的（如贝壳、华润置地、中国海外发展、招商蛇口）；
  2. 配置地产开发结构性成长标的（如建发国际、建发股份、中国金茂、绿城中国、滨江集团、中国海外宏洋、保利置业）；
  3. 部分民企重回“牌桌”，在超跌估值下实现重估（首推新城控股）。
• 风险：局地二手房库存因外生冲击上行；新供宅地体量超预期增加。