核心观点
- 集中式租赁住房市场发展：在政策红利和宏观利率下行双重驱动下，集中式租赁住房市场破解盈利困局并步入成长期。供需两端政策密集出台，通过提供低成本租赁用地、税收优惠、财政补贴及公募REITs通道，叠加宏观利率下行显著降低融资成本，推动租赁企业商业模式逐步成型。
- 租赁住房供应量增加：市场格局加速向国企主导演进，大宗交易市场同步升温。内资倾向于通过委托运营分散风险，而外资更偏好自主运营高端资产以获取更高风险补偿。
- 租赁住房REITs分类：底层资产主要涵盖公租房、保租房及市场化公寓三类，在租户结构、收支模式及租约稳定性上呈显著差异化特征。公租房与保租房具有强保障属性，面向中低收入群体或新市民，租金定价受限且涨幅被管控，但受益于极低土地与税费成本、政策性免营销优势及极高租约续签率，展现出“高稳定、低弹性”现金流特征。市场化租赁住房面向全客群，租金随行就市具有增长潜力，但需承担较高营销招商费用及税负，租约稳定性受市场供需波动影响较大。
关键数据
- 租赁住房供应量：截至2024年底16个热点城市中机构化运营集中式租赁住房项目提供的房间总规模达到124万套（间），同比增长35.2%。
- 国企市场份额：截至2025年年末，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中市场份额占比已达20%，其市场份额同比涨幅达5.41%。
- 租赁住房大宗交易：截至2024年上半年中国租赁住房项目大宗交易共计69宗,共涉及超3.5万套租赁住房。一线城市以上海地区市场最为活跃，共观测到38宗交易，交易面积超90万平方米，交易额近150亿元。
- 保租房REITs市值：我国上市的8支保租房REITs合计8只，总市值1194亿元。
研究结论
- 租赁住房REITs评估框架：构建包含区域经济、资产质量、运营能力、管理人素质及市场与政策环境五大维度全景扫描框架，精准量化评估租赁住房REITs长期投资价值。该评估体系以运营管理能力为核心（权重37%），辅以资产质量（26%）和市场区域经济（20%），管理人素质侧重团队经验与储备资产；市场与政策环境则评估地方支持力度与市场供需。
- REITs扩募影响：REITs常态化扩募机制将通过规模效应、风险分散及预期改善三重路径，推升存量资产估值水平。扩募带来的规模效应能摊薄固定管理成本，直接提升NOI利润率，进而提高DCF估值；通过区域互补和租户结构差异化资产注入，能有效降低单一资产空置风险，增强现金流稳定性，从而降低资本化率；具备持续扩募能力的“平台型REITs”将获得市场更高营运资金乘数（P/FFO）溢价，实现整体估值中枢上移。
风险提示
- 模型与数据的局限性风险
- 资产特定与集中度风险
- 政策变动与执行风险
- 原始权益人扩募能力的确定性风险
