房企境外融资又掀高潮：地产海外发债节奏变化的逻辑

固收收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 地产海外发债节奏变化的逻辑 证券研究报告 2017年07月27日 作者 孙彬彬 分析师 SAC执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 高志刚 分析师 SAC执业证书编号：S1110516100007 gaozhigang@tfzq.com 于瑶 分析师 SAC执业证书编号：S1110517030005 yuyao@tfzq.com 苏雯 联系人 suwen@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：如何看美债、德债的联动？-海 外 大 类 资 产 双 周 报（2017-07-26）》 2017-07-26 2 《固定收益：货基“一枝独秀”，基金杠杆回升-2017年二季度基金持债分析》 2017-07-24 3 《固定收益：银行间发行放量，PPP+ABS再迎政策红利-资产证券化市场周报（2017-07-24）》 2017-07-23 房企境外融资又掀高潮 房地产海外发债今年上半年为何又大幅回暖？房地产企业境内境外融资周期转换的原因是什么？每次房地产企业海外发债节奏变化的政策逻辑和历史规律又是什么？我们回顾境内房地产企业海外发债的历史情况，重点关注地产企业海外融资每次大幅回升的背景原因。 整体来看，国内房地产企业海外融资规模每次陡然增长背后主要的原因还是国内融资环境不容乐观，外部环境发生根本性转变，外部流动性迅速紧缩。除了行政政策上的收紧，海外融资环境相对宽松，人民币升值降低发行成本，以及有一批房地产公司去香港股票市场等海外股市上市也为境内房企海外发债创造了优质的外部条件。 风险提示：房地产融资政策进一步收紧，流动性风险 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 境内企业境外发债近期概况 ....................................................................................................... 4 1.1. 中资企业海外发债规模 ................................................................................................................. 4 1.2. 中资房地产企业海外发债规模 ................................................................................................... 4 2. 地产海外融资为什么陡然上升 ................................................................................................... 8 3. 境内房企境外发债概况 .............................................................................................................. 15 3.1. 发行期限和币种分布 ................................................................................................................... 15 3.2. 发行方式 .......................................................................................................................................... 15 3.3. 息票利率分布 ................................................................................................................................. 16 3.4. 评级分布 .......................................................................................................................................... 16 3.5. 到期情况 .......................................................................................................................................... 17 图表目录 图1：中资企业离岸债券发行规模（按月统计，包含到期） ......................................................... 4 图2：中资企业离岸债券发行主体行业分布 .......................................................................................... 4 图3：中资房地产企业离岸债券发行规模（按月统计）................................................................... 5 图4：2016年以来中资房地产企业离岸债券发行规模（按月统计） .......................................... 5 图5：2017年5月份至今中资房地产企业境外融资规模（单位：美元，亿元） .................. 7 图6：境内房地产公司离岸债券发行规模（按年统计）................................................................... 8 图7：境内房地产公司离岸债券发行规模（按月统计）................................................................... 8 图8：1997-2005年房地产投资增长情况（单位：亿元，%） ....................................................... 9 图9：人民币汇率的快速提升期 ................................................................................................................. 9 图10：2010年4月至6月沪深地产股平均累计跌幅40%（单位：元） ................................. 10 图11：2009-2011年境内房地产公司离岸债券发行规模（按月统计，单位：亿元） ....... 11 图12：人民币升值企业融资成本降低 ................................................................................................... 12 图13：境内房地产公司离岸债券发行期限（单位：亿元，只） ................................................ 12 图14：2012-2013年境内房地产公司离岸债券发行规模（按月统计，单位：亿元） ....... 12 图15：境内房地产公司离岸债券发行期限（单位：亿元，只） ................................................ 14 图16：2016-2017年境内房地产公司离岸债券发行规模（按月统计，单位：亿元） ....... 14 图17：境内房企境外新发离岸债发行币种（单位：只） .............................................................. 15 图18：境内房企新发离岸债发行期限（单位：只） ....................................................................... 15 图19：境内房企境外发债上市地点分布（单位：只） ................................................................... 16 图20：境内房企新发离岸债上市地点分布（单位：只） .............................................................. 16 图21：境内房企境外存续债券票息利率分布（单位：只） ......................................................... 16 图22：境内房企新发离岸债票息利率分布（单位：只） .............................................................. 16 图23：新发离岸债券的境内房企境外评级（单位：只） .............................................................. 17 图24：新发离岸债券的境内房企境外评级区间（单位：只） ..................................................... 17 图25：境内房企存续离岸债券到期期限分布（单位：亿元，只）............................................ 18 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 表1：17年5月份以来中资房地产企业新发离岸债券名单 ............................................................ 6 表2：国发[2010]10号文件遏制部分城市房价过快上涨................................................................... 9 表3：新国五条政策加强房地产市场调控的政策措施 ..................................................................... 11 表4：2016年4季度以来限制房地产融资相关文件和通知 .......................................................... 13 表5：16年四季度以来境内房企境外新发债券情况（按发行币种统计） ............................... 15 表6：今年下半年将到期的离岸债券主体名单 ................................................................................... 17 固定收益 | 固定收益专题