2026中国租住资管论坛：租住市场高质量发展的时代机遇

核心观点与关键数据

• 市场调整与需求触底：近三年新房找房热度阶梯下滑至历史低点，销售面积下降53%，新开工面积下降71%。二手房市场调整压力持续，但一线城市跌势略有收敛，需求呈现筑底企稳形态。
• 库存周期拐点：全国新建商品住宅一二级库存周期出现拐点信号，库存同比下降，消化周期同比变化为+0.6月。
• 政策转向与行业转型：2026年1月1日《求是》杂志发表文章，明确“稳预期、缩调整、促转型”的核心，政策聚焦降低交易成本、优化金融支持、深化公积金改革、商办去库存。行业从“冲规模”转向“保运营”，轻资产扩张模式面临挑战，自持+保障房赛道更具抗风险能力。
• 租赁市场发展：首部《住房租赁条例》于2025年9月施行，规范租赁市场发展。2025年重点城市平均挂牌租金下跌9.6%，但跌幅收窄，显示止跌企稳迹象。一线城市租金收益率较2024年初上涨11.8%，重点二线城市涨幅最高达17.1%，均突破10年期国债收益率。

研究结论

• 人口结构升级驱动需求提升：人口结构升级、城镇化率提升及家庭小型化趋势，预计长期释放2000万改善居住需求。
• 租赁市场供需分化：一线城市3000元以下房源存在供应缺口，中低价格区间竞争激烈；重点二线城市1000-2000元区间供不应求。小户型（1房、2房）需求占比显著高于供给。
• 区域机会：成都核心区租金价值高地，但人口分散，多区域租赁需求活跃，存在区域机会。
• 投资属性显现：二手房价格下行推动租金收益率被动上涨，核心区域租金上涨推动主动上涨，租赁类产品投资属性显现。
• 未来展望：政策与监管将进一步收紧，推动行业回归合规与稳健运营。商办首付比例下降、贷款利率下调，将加速租赁类产品的投资属性发展。