地产12月观察及数据点评：风雨之后，等待彩虹

2025年，中国房地产市场整体呈现明显下行趋势，但符合年初判断，即房企现金流保持正态且全年无重大风险。展望2026年，行业视角将从金融转向经济。

核心观点与数据：

1. 投资与销售降幅扩大：2025年1-12月，房地产开发投资同比下降17.2%，新开工面积下降20.4%，商品房销售额下降12.6%。12月环比数据显示销售面积和资金来源均有所回升。
2. 投资结构：住宅投资占开发投资比重为76.7%，土地购置费用同比下降13.0%。
3. 施工与竣工：房屋施工面积同比下降10.0%，竣工面积下降18.1%。
4. 销售情况：商品房销售面积下降8.7%，销售额下降12.6%。一线城市和二线城市销售表现相对坚挺，三四线城市下行压力较大。
5. 资金来源：2025年1-12月资金来源总量下降13.4%，其中国内贷款下降7.3%，自筹资金下降12.2%，个人按揭贷款下降17.8%。
6. 库存与去化：截至2025年12月，全国商品房待售面积为7.66亿平方米，去化周期为9.57个月；35城库存出清周期为25.48个月，一线城市、二线和三四线城市分别为20.04个月、26.75个月和30.05个月。

研究结论：

• 2026年行业支出压力将进一步下降，房企策略将聚焦于精选项目和提升拿地质量。
• 待售面积增长放缓佐证建设高峰期结束，行业支出压力减轻，关注点从金融转向经济。
• 地产对经济的拉动主要来自建筑业实物施工，而非地产市场虚拟租金。

投资建议： 推荐开发类（万科A、保利发展等）、商住类（龙湖集团）、物业类（万物云等）和文旅类（华侨城A）。

风险提示： 不扩信用的背景下，价格企稳压力仍然存在。