2025年基本面回顾
- 销售：新房和二手房成交总量尚未企稳。2025年1-10月，全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售金额同比下降9.6%。新房成交绝对量低位波动，二手房成交逐季回落，价格跌幅深化。
- 拿地：土地成交在低基数上继续萎缩。2025年1-11月，300城宅地出让金同比下降1.5%，土地推出和成交面积均呈缩量态势。土地市场呈现前高后低走势，预计2026年上半年将延续低温态势。
- 库存：狭义库存仍在高位，去化周期创新高。2025年10月，70城已取证未售库存达4.5亿平方米，同比微降2.6%。新房库存去化周期已达34个月，同比增加7个月，城市间分化加剧。
- 房企：强者优势延续，困难房企压力未缓。头部销售排位经历多轮洗牌后现已相对稳定，TOP15排位相对稳定，“保中华”坐稳第一梯队。中梯队格局变动仍未停止，部分地方国企和基建系房企展现出较强品牌优势与修复能力。行业出清幅度于拿地及供给侧上表现更加明显。
2025年政策回顾
- 一线新政力度过于温和：北京、上海、深圳调整限购和信贷政策，但效果有限。
- 好房子：新规产品凭借高得房率得到市场青睐，推动新产品升级，但也对旧规新房、存量二手房形成降维打击。
- “去库存”：中央供给端政策主线，聚焦房企已竣工未售现房和已获取但未开发土地积压问题。
- 收储：实际推进较慢，核心堵点仍是“算不过来账”。
- 收地：2025年各地拟大规模发行专项债用于收回土地，涉及总金额超6000亿元，三线城市占比最大。
统计局指标预测
- 销售预测：预计2026年销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%。房价继续承压，新房房价小个位数下降，二手房大个位数下降。
- 开发投资预测：预计2026年新开工面积同比-10%，竣工面积同比-12%，施工面积同比-12.3%。预计2026年房地产开发投资额同比-10.9%，持续负贡献。
商业回顾与展望
- 2025年商业回顾：社零增速放缓下K型消费延续，业态走结构。消费提振政策激活家电、3C数码，重奢现复苏微光，情绪与保值消费热情依然相对高，但增速放缓。
- 2026年商业展望：谨慎乐观，走结构依然是整体基调。头部运营商在业态升级、区位禀赋、商业资源及客户粘性上仍具备显著优势。建议关注具备优质商业运营能力的综合房企、占据高端消费核心场景的头部运营商、分化中寻找机遇的奥莱玩家。
2026年展望与投资建议
- 重点关注：2026年信用风险是否蔓延。
- 地产周期判断与政策展望：地产和宏观政策相辅相成，政策始终在路上。2026年可能推动政策包括宏观方面维持宽松取向、收储收地持续推进、核心城市购房限制政策有望边际宽松。
- 地产投资建议：重点关注房地产相关股票，配置思路为政策节奏、结构性城市和结构性房企。
- 商业投资建议：建议关注具备优质商业运营能力的综合房企、占据高端消费核心场景的头部运营商、分化中寻找机遇的奥莱玩家。
风险提示
- 政策落地不及预期
- 需求复苏不及预期
- 房企出险风险蔓延
- 模型假设和测算误差风险
- 商业数据统计口径差异
