固收+系列报告之六：固收+的新选择：公募REITs：扩围下的新机遇

核心观点

公募REITs政策红利持续释放，市场扩围扩容，从传统基建向多元资产破圈。已涵盖12大行业52个资产类型，其中10个行业18个资产类型已实现首单发行上市。预计未来市场规模达2.3-3.8万亿元，有10-16倍扩容空间。

REITs特性

公募REITs是高分红的类固收权益型资产，兼具债券属性（强制分红）和权益属性（资产增值）。近四年年平均分红率5.73%，高于中证红利指数。

收益分解

REITs收益由分红收益和资本利得构成。全市场近一年、近三年及成立以来年化回报率分别为23.66%、3.24%、7.64%。美国市场数据显示，投资时间越长，分红收益占比越高。

资产比价

REITs风险收益中等，与其他资产相关度低。2025年以来，中证REITs指数与沪深300、10年国债、黄金、中证红利股均呈弱相关或极弱相关，能有效对冲单一资产波动风险，填补股债之间中风险稳收益资产空白。

投资方式

REITs投资方式分为一级市场认购（适合长期稳健分红投资者）和二级市场交易（适合追求收益弹性投资者）。目前投资者以机构为主，且呈上升趋势。

一级市场

一级市场认购以分红和上市溢价为核心。认购价格通过网下投资者询价确定，三类投资者（战略、网下、公众）占比平均为72%、20%、9%。2025年新上市REITs首日涨跌幅23%，主要受政策完善、供需失衡、利率下行驱动。

二级市场

二级市场收益弹性与风险并存。REITs市场走势经历六个阶段，近期配置价值提升，12月有望成为重要配置窗口期。

市场规模展望

中国REITs市场规模远低于美国和日本，预计2.3-3.8万亿元，有10-16倍扩容空间。未来将扩展至商业不动产领域，存量规模约140万亿元，按2%资产证券化率估算，REITs市值规模可达3.7万亿元。

风险提示

宏观经济剧烈波动、货币政策快速调整。