核心观点与关键数据
- K型分化：全球公共卫生事件后，美国经济呈现K型分化，制造业（尤其是高端制造业）投资活跃，而地产表现低迷。
- 地产政策重要性：地产是特朗普2.0政策拼图的重要部分，对民生和民意有重要意义。纽约市长选举中，民主党候选人以控制住房租金等政策获胜，给特朗普敲响警钟。
- 降息期待与逻辑：市场对美联储降息寄予厚望以刺激地产，历史经验显示降息对地产投资、开工、销售等数据有1-2年的滞后效应，房价在降息后6-18个月上涨。
美国地产下行周期回顾
- 周期特点：本轮周期持续4年（2021年11月以来），二手房销售下降幅度与2008年金融危机时期相当，但新房销售表现韧性，房价明显上涨。
- 症结与难题：
- 周期性：降息不顺畅，利率高位，30年抵押贷款利率仍超6%。
- 结构性：2008年以来建造不足问题显现，叠加高利率和高关税，地产商谨慎。
- 存量房贷：超过52%的存量房贷利率不及4%，居民不愿置换，导致二手房交易萎缩。
- 可负担性：高房价+高利率使月供负担沉重，月供占月收入比例达24.8%。
- 供需缺口：住房缺口约470万套，供给不足导致房价和租金压力。
- 再平衡途径：快速解决地产问题需“衰退”或房贷利率大幅下降、房价大幅下跌。
降息能否破局？
- 降息传导难点：
- 明年美国衰退概率偏低（中期选举年）。
- 非衰退年降息幅度通常不超过100bp，且降息对30年房贷利率的传导往往不及降息幅度。
- 唯一例外是1995年中至1996年，但当时美元升值、财政紧缩。
- 缓解高房价、高利率需：美国经济悲观预期，带来超过100bp甚至200bp的大幅降息，并顺利传导至长端利率。
更中长期方向
- 特朗普政策思路：用时间换空间，注重供给侧改革，解除供给端约束，减少限制性政策，考虑推出50年期房贷引导居民加杠杆。
- 当前挑战：地产商面临关税挤压和需求偏弱的双重压力。
2026年美国地产展望
- 供给端：增量不会太明显，地产商更注重降本增效。
- 需求端：房价短期难大跌，降息及其传导至关重要。
- 经济和政策节奏：
- 上半年经济内生动力由强走弱。
- 下半年新主席上任（特朗普任命的鸽派代表），降息空间可能更大，带动地产需求回暖，租金通胀可能重新抬头。
- 财政政策：特朗普未必会加大财政支出，更多向外寻求答案（如国际贸易政策、海外投资）。
风险提示
- 美国经贸政策大幅变动，关税影响通胀，阻碍降息，地产修复缓慢。
- 海外投资超预期落地，导致美国经济表现超预期，降息幅度收窄，无法提振地产。
