房地产行业月报：“十五五”规划建议房地产高质量发展为主旋律

核心观点与关键数据

• 市场表现：2025年10月，中国内地开发商股价总体强于中国企业指数，行业资产净值折让略微扩大至85.6%。
• 销售数据：10月前百开发商全口径销售总额环比上升4.0%至2,769亿元，21家主要上市开发商销售额环比上升6.3%。国企在销售中占据主导地位，前10月国企合同销售额市占率增加至75.6%。
• 政策方向：“十五五”规划建议发布，明确提出房地产高质量发展目标，包括完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化供给体系，建设“好房子”，提升物业服务质量等。
• 市场趋势：国家统计局数据显示，9月70大中城市商品住宅价格指数同比跌幅持续收窄，但二手房价仍处于下跌通道。
• 地方政策：全国超17城出台房地产宽松政策，涉及公积金、购房补贴、城市更新等方面。

研究结论

• 二级市场优于一级市场：预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场，新房市场将保持基本稳定，买家将继续偏好国企项目。
• 企业重组加速：随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。
• 中长期看好：继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司销售表现优异，销售执行能力强。

公司更新

• 富力地产：前9月总销售收入约105亿元，9月单月销售约10.9亿元。
• 绿城中国：上海北外滩“地王”定名潮鸣外滩，溢价率46.3%。
• 保利发展：2025年度新增担保410.29亿元，成功发行30亿元中票，利率分别为2%及2.21%。
• 保利置业：2025年第四期公司债票面利率确定为2.79%，拟重组九只境内公司债。
• 中海企业：成功发行第三期中期票据总额达30亿元。
• 招商蛇口：计划发行不超过40亿元公司债券。
• 招商局置地：3季度销售总额95.69亿元，销售均价34,978元/平方米。