京沪深新政余温延续，核心区强产品力改善盘领涨

京沪深三城在2025年8-9月相继发布限购松绑等利好新政后，市场表现呈现差异化。10月份，上海新房成交高位回落，环比9月下降17%；北京楼市变化不大，10月周均成交微增3%；深圳新政余温延续，10月成交规模与9月持平，较新政前增长25%。

新政后，京沪深项目去化率延续降势。上海和深圳逐月下行，10月前26日去化率分别降至36%和21%；北京因9月“好房子”项目集中入市，去化率短暂冲高后回落。热销项目主要集中在核心区域改善盘及部分折扣力度大的刚需盘，如北京通州中建·运河玖院（去化率75%）、深圳光明区中建观玥名邸（综合折扣89折，去化率78%）。

二手房成交新政效应减退更显著。10月周均成交较9月均出现回落，北京和上海不及7月水平，深圳刺激效果不及京沪，整体成交处于下行区间。北京、上海新政后二手房成交冲高回落，深圳新政对二手房提振有限。

后市预判：京沪深新房市场优质供给不足是成交限制因素，核心区位优质产品力豪宅入市将维持市场热度；二手房市场整体成交下行，以价换量趋势延续。二手房价尚未止跌，特别是“老破小”产品价格回调显著，新房产品力提升也分流二手房客户，导致成交规模不容乐观。