供求规模低位下探，溢价率下半年新低

核心观点与数据

2025年10月6日至12日，第41周土地市场供求规模均低位下探，土拍热度平淡。重点城市土地供应建筑面积284万平方米，环比下降23%；成交建筑面积304万平方米，环比下降18%，成交金额185亿元，环比下降33%。平均溢价率1.12%，创2025年下半年新低。

供应情况

• 总体供应：本周供应建筑面积284万平方米，环比下降23%。一线城市仅广州增城区挂牌一宗宅地，出让底价8亿元，起拍楼板价7130元/平方米。
• 重点城市宅地供应：31幅，平均容积率1.83。
• 重点地块：苏州相城区一宗宅地，容积率2.1，出让底价12亿元，起拍楼板价6000元/平方米。地块位于交通便利区域，周边有学校、公园等资源，但缺乏大型商业综合体和轨道交通覆盖，周边可比房价约2万元/平方米。

成交情况

• 总体成交：成交建筑面积304万平方米，环比下降18%；成交金额185亿元，环比下降33%。高能级城市高热地块成交寥寥，平均溢价率1.1%，创下半年周度新低。
• 广州成交：3宗含宅用地出让，2宗溢价成交，1宗底价成交，合计成交总价29亿元。
  • 海珠区新港西板块地块：溢价率7%，出让底价8.6亿元，容积率6.5，由中海地产竞得，成交总价9.2亿元，名义楼板价1.5万元/平方米（扣除配建后实际楼板价约3.4万元/平方米）。地块需配建回迁商业、幼儿园等，位于新中轴核心区域，周边保利项目新房售价约7万元/平方米。
  • 白云区太和镇地块：溢价率16.24%，由中建国际以6.44亿元竞得，成交楼面价6617元/平方米。地块需作为城中村改造安置房用地，采用“公开出让+定向回购”模式，回购总价14.99亿元（单价约1.54万元/平方米），并需配建绿地、道路等设施，确保销售风险和利润空间。

研究结论

土地供求规模持续低位，土拍热度平淡，溢价率降至下半年新低。高能级城市优质地块成交稀少，成交金额和溢价率均显著下降。广州部分地块因配建和回购条件影响成交价格，但仍体现区域价值。市场整体观望情绪较重，房企拿地谨慎。