7月土地成交市场跟踪：成交溢价率创年内新低，土地市场持续偏冷

债券研究 证券研究报告 债券分析2023年08月24日 【债券分析】 成交溢价率创年内新低，土地市场持续偏冷 ——7月土地成交市场跟踪 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】地方债供给加速对资金面的扰动如何？——8月流动性月报》 2023-08-06 《【华创固收】隐债试点申报、金融支持化债，如何理解？》 2023-08-02 《【华创固收】一揽子化债方案可期，把握城投配置机会——8月信用债策略月报》 2023-07-31 《【华创固收】333个地市经济、财政、债务�年变化图谱——数据话城投系列之�》 2023-07-28 《【华创固收】上半年土地成交及城投拿地详细盘点——土地成交市场2023半年度报告》 2023-07-28 继上半年土地市场“冷热不均”持续演绎后，7月土地市场表现如何？我们从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况对7月土地市场展开分析。 全国土地成交有何变化？ 1、成交额及溢价率：7月单月全国土地成交额2976.44亿元，同比下降36.0% 1-7月累计成交额18263.06亿元，同比下降18.66%。7月成交溢价率4.17%为 近一年最低水平，环比下降2.86个百分点，同比提升0.6个百分点。 2、城投拿地情况：7月单月城投拿地规模699.32亿元，同比下降51.32%，单月城投拿地占比23.50%，环比提升1.4个百分点，同比降低7.40个百分点。 各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省份看：北京、山西、河南、广西、河北、天津、福建等12个区域单月同比增幅超50%，主要系集中供地时间变化带来的低基数效应影响；湖南、云南、四川、江苏、重庆等7个区域降幅超50%。 2、分地市看：201个地市2023年1-7月土地累计成交额同比为负，土地市 场整体偏冷。热点城市率先回暖，土地市场冷热不均，武汉、广州7月单月成 交金额超100亿元，此外南京、杭州、宁波、济南、佛山、成都、郑州、盐城、 台州共9个地市成交额超50亿元。 3、重点省市：昆明、天津土拍有所改善，兰州、青岛回落明显，柳州1-7月累计成交额同比增长127.37%，主要为城投公司溢价拿地带动。山东1-7月累计成交额为1133.17亿元，同比降低24.97%，7月单月成交额182.31亿元，同 比增长4.38%。青岛、济宁、潍坊1-7月累计土地成交额同比均有下滑，济南受供地节奏影响同比小幅上升。 城投拿地现状： 1、分省份看：共20个省份1-7月城投累计拿地金额同比下降，17个省份城 投拿地占比下降。山东、江苏、浙江、广东7月单月城投拿地金额超50亿元 广西、河北、河南、重庆、江西、山东等9个区域单月同比增幅超20%。重庆、广西7月单月城投拿地占比提升明显，分别同比增加51.82、28.49个百分点。 2、分地市看：1-7月城投累计拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地，济南、广州、台州、南京、上饶7月单月城投拿地金额超15 亿元。 3、重点省市：天津、青岛1-7月城投累计拿地占比下降，昆明、济南、济宁、潍坊、柳州、兰州均有所上升。山东省7月单月城投拿地金额同比提升20.12%，主要受济南供地节奏变化下城投拿地金额增加影响。广西及柳州市7月单月城投拿地占比分别为69.52%、98.37%。 后续展望：一方面，当前“稳地产”发力的确定性较强，7月政治局会议明确房地产供求关系新形势以来，核心城市住建部门均表态将更好支持刚性与改善 性住房需求，8月15日统计局新闻发布会上再度提及“房地产市场政策调整优化”，且当前居民信心尚待提振，预计8月或是房地产政策加速落地的窗口期，利好政策落地或有望带动土地市场回温。另一方面，土地市场“冷热不均” 状态持续演绎，风险规避下核心热点城市优先受到市场追捧，部分弱能级区域 的恢复情况仍将有待验证，关注后续城投拿地占比以及再融资情况。 若后续隐债置换政策落地，金融助力地方债务风险缓释的工作广而推之，尾部区域城投债安全性边际提升，地方债务风险会相对更为可控。短期看，城投公开债券打破刚兑仍属较小概率事件，主要风险仍是基本面下行之下的技术性违约与估值波动风险。城投债配置建议关注两点机会，1）政策强预期下短端高流动性的弱资质主体，如津城建、郑州港兴港投、西安高新投等；2）山东、江西等中间梯队区域收益挖掘机会。 风险提示：土地明细统计及城投口径统计有偏差、土地市场复苏不及预期。 目录 一、全国土地成交有何变化？4 二、各省份及各地市土地成交现状分析5 （一）各省份情况：1-7月有19省土地成交额同比有所下降5 （二）各地市情况：超半数地市土地成交呈现负增长6 （三）重点省市情况：昆明、天津土拍有所改善，兰州、青岛回落明显7 三、城投拿地现状及后续展望8 （一）各省情况：1-7月17个省份城投拿地占比有所下降8 （二）城投拿地规模位居前30的地市分布情况9 （三）重点省市情况：天津、青岛城投拿地占比下降，其他区域多同比上升10 （四）拿地规模位居前30的城投主体情况11 四、风险提示13 图表目录 图表1城投拿地占比环比抬升，加权平均溢价率环比下降4 图表22023年1-7月各省土地成交情况6 图表32023年1-7月土地成交额位居前30的地市情况7 图表4昆明、天津土拍改善，其他区域多同比下滑8 图表5全国各省1-7月城投拿地金额及占比情况9 图表62023年1-7月城投拿地规模位居前30的地市拿地情况10 图表7天津、青岛城投拿地占比下降，其他区域多同比上升11 图表8拿地规模位居前30的城投主体情况11 继上半年土地市场“冷热不均”持续演绎后，7月各区域土地市场表现如何？下文我们将分别从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况对7月土地市场展开深入探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为8月15日。 一、全国土地成交有何变化？ 2023年7月土地市场仍然偏冷，成交金额同比下降，加权平均溢价率环比降低，城投拿地金额同比下降但拿地占比抬升。从1-7月整体情况来看，1-7月累计土地成交金额同比下降18.66%，而成交溢价率由去年的5.29%同比提升0.91个百分点至6.20%。整体 来看，土地市场仍然偏冷，处于弱复苏状态。 从成交金额来看，2023年7月单月全国土地成交金额2976.44亿元，同比下降36.0%，1-7月累计成交金额18263.06亿元，同比下降18.66%。从加权平均溢价率来看，7月单 月溢价率4.17%为近一年的单月最低水平，环比下降2.86个百分点，去年7月溢价率为 3.57%，同为2022年内单月最低水平，今年7月溢价率相比去年同比提升0.6个百分点，关注后续加权平均溢价率变动情况。 城投拿地方面，2023年7月城投拿地规模699.32亿元，同比下降51.32%，1-7月累计拿地规模4278.06亿元，同比下降31.37%。从占比来看，7月单月城投拿地占比23.50%，环比提升1.4个百分点，但相比去年同期水平30.89%降低7.40个百分点。单月城投拿地 占比自2022年11月的50.98%持续下降至4月最低点15.04%，后触底回升，关注后续城投拿地占比变化。 图表1城投拿地占比环比抬升，加权平均溢价率环比下降 资料来源：Wind，华创证券 注：加权平均溢价率采用成交额加权计算。 二、各省份及各地市土地成交现状分析 从1-7月土地成交情况来看，19个省（直辖市）土地成交额同比下降，低基数效应下天津同比增速位列第一，陕西、北京、河北、广东、云南等区域同比也有所改善；而湖南、四川、安徽、重庆、甘肃、福建、上海等9个区域同比降幅超40%。从各地级市情况来看，128个地市成交金额不足10亿元，超半数地市土地成交呈现负增长，土地市场整体表现仍然偏弱。市场关注度较高的天津、昆明土拍情况有所改善，而兰州、青岛回落明显。 从7月单月情况来看，北京、山西、河南、广西、河北、天津、福建等12个区域单月土地成交额同比增幅超50%，主要系集中供地时间变化带来的低基数效应影响；湖南、云南、四川、江苏、重庆等7个区域降幅超50%。从各地市来看，武汉、广州成交金额超100亿元，此外南京、杭州、宁波、济南、佛山、成都、郑州、盐城、台州共9个地 市成交额超50亿元。 （一）各省份情况：1-7月有19省土地成交额同比有所下降 土地成交金额方面，2023年1-7月，成交额位居前列的区域包括浙江、江苏、广东，分别为2945.54、2140.34、1813.59亿元；而成交规模不足100亿元的区域有甘肃、青海等，冷热不均状态明显。 土地成交增速方面，从1-7月整体情况来看，19省土地成交额同比有所下降，低基数效应下天津1-7月土地累计成交额同比增速为265.80%，位列第一，陕西、北京、河北、广东、云南等区域同比也有所改善；而湖南、四川、安徽、重庆、甘肃、福建、上海等 9个区域同比降幅超40%。从7月单月成交来看，北京、山西、河南、广西、河北、天 津、福建等12个区域单月同比增幅超50%，主要系集中供地时间变化带来的低基数效应影响；湖南、云南、四川、江苏、重庆等7个区域降幅超50%。 成交溢价率方面，从1-7月整体情况来看，江西、湖北、湖南、四川、广西等14个区域溢价率超5%，天津、陕西、云南、重庆等7个区域溢价率低于3%。从同比变化来看，湖北、湖南、四川、天津等21个区域土地成交加权平均溢价率同比有所上升，其中 湖北、湖南溢价率较高主要为城投溢价拿地。从7月单月溢价率来看，上海、北京、广 东、安徽、浙江、新疆共6个区域溢价率高于5%，云南、江苏、山东、四川、广西等21个区域溢价率低于3%。从同比变化来看，北京、上海、广东等11个区域溢价率同比 有所上升，江西、河北、云南、四川等17个区域同比有所下降。 图表22023年1-7月各省土地成交情况 省份 土地成交额(亿元)及成交增速 加权平均溢价率及变化（百分点） 2022年 同比增速 2023年1-7月 同比增速 2023年7月 同比增速 2022年 同比变化 2023年1-7月 同比变化 2023年7月 同比变化 浙江 5997.38 -39% 2945.54 -17% 391.09 35% 5% -17.28 7% 0.86 6% -0.68 江苏 8358.80 -30% 2140.34 -25% 277.57 -77% 4% -10.81 5% 2.18 3% 0.23 广东 3632.06 -49% 1813.59 4% 293.97 -33% 3% -8.47 7% 3.17 7% 3.47 北京 1781.69 -26% 1237.80 14% 158.92 1220% 5% -1.99 7% 2.54 7% 7.14 山东 4075.36 -33% 1133.17 -25% 182.31 -4% 11% 1.55 3% 0.44 2% -0.45 上海 2260.11 -32% 1005.80 -48% 414.20 -49% 3% -1.79 7% 3.68 7% 3.71 四川 3262.72 -12% 876.91 -33% 149.15 -70% 6% -3.21 8% 2.70 2% -2.46 河北 1597.50 -26% 831.47 11% 92.09 86% 5% -1.78 4% 0.01 4% -7.32 安徽 2023.31 -30% 691.51 -34% 113