博弈园区个券超跌机会

评级及分析师信息 本周沈阳国际软件园REIT正式上市交易，在园区板块行情较差的环境下首日破发。近两周新上市REITs首日表现已明显不如年初，一级打新情绪或受影响。截至周五，我国已上市的77只REITs总市值收于2206亿元，其中流通市值1109亿元。 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 ►二级市场 三季报后，REITs板块表现延续分化，33只收涨，1只收平，43只收跌。园区、仓储板块受去化承压影响，跌幅最大达1.8%。租赁住房板块受华润有巢项目拖累整体下跌0.64%。市政环保板块在提价/提量/供暖季等因素驱动下本周以0.65%涨幅领先。消费板块整体也较抗跌，进入四季度业绩冲刺期仍可期待。数据中心在科技行情火热的加持下继续小幅上涨0.29%。 REITs成交情绪走弱，日均成交额、日均成交量、日均换手率环比分别下降13.43%、10.45%、0.05pct。 ►一级市场 山证晋中公投瑞阳供热REIT收到交易所审核意见。关注的重点问题有：热源采购、采暖费收入等。►投资建议 博弈园区个券超跌机会。园区个券基本面分化明显，部分项目出租率已降至60-70%区间。中金联东科创于本周三解禁后可流通份额从27%提升至66%，在解禁冲击下本周 跌幅达8.43%。但三季报显示项目出租率在90%以上，租金单价降幅不大，且项目为位于北京的3处新型标准工业厂房业态，剩余租期较长，租户稳定性较研发办公类更强，可博弈超跌机会。 成都高投产业园本周跌幅最大达9.44%，项目持有的盈创动力大厦出租率呈现明显的下降趋势，考虑项目尚未起 租面积后出租率约78%，关注项目实际签约情况。 租赁住房板块：流动性较好，目前板块分派率已从6月底的2.83%提升至3.14%，性价比提升，关注分派率较高的上海地产、蛇口租赁和上周跌幅较大的厦门安居。本周华润有巢跌幅高达3.21%，项目拟采用配售方式进行扩募，原持有人可能面临除权后价格下降、持有权益稀释而带来损失的风险。消 费 设施板块：四季度涉及“跨年”等重要时间节点，是消 费REITs的黄金季，仍可重点关注分派率高、出租表现稳定、消费潜力较大的上海百联消费、北京物美消费、首创奥莱（分派率4%左右）。本周涨幅最大的金茂商业项目主力店租赁面积占比较大，具有很大的主力店调改提升租金收入的空间。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场.....................................................................................................................................................41.1.整体情况：园区、仓储物流领跌，成交活跃度边际回落................................................................................41.2.细分板块：博弈园区超跌机会，关注有巢租赁住房扩募配售.........................................................................62.一级市场....................................................................................................................................................102.1.山证晋中公投瑞阳供热REIT收到交易所审核意见......................................................................................102.2.本周其他要闻...........................................................................................................................................103.风险提示....................................................................................................................................................10 图表目录 图1：REITs市场整体表现..............................................................................................................................3图2：沈阳国际软件园REIT上市前两日市场表现.............................................................................................3图3：本周C-REITs成交情况..........................................................................................................................5 表1：近期各大类资产市场表现对比................................................................................................................4表2：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................5表3：本周各REITs板块成交表现...................................................................................................................5表4：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................6表5：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................7表6：交通设施板块跟踪.................................................................................................................................7表7：消费设施板块跟踪.................................................................................................................................8表8：市政环保/能源设施/新型设施板块跟踪.....................................................................................................8表9：本周REITs个券市场价格表现................................................................................................................9 本周（2025年11月3-7日）中证REITs全收益指数收于1041.51点，周度下跌0.40%，受三季报较弱的基本面数据、解禁、扩募配售发行等因素影响，市场仍显弱势。周内来看，本周行情先跌后涨，周一周二表现不佳，跌幅分别达0.63%、0.58%，周三到周五迎来小幅修复，累计反弹了0.82%。 本周沈阳国际软件园REIT正式上市交易，在园区板块行情较差的环境下首日破发，盘中跌幅在1.5~1.9%，收盘时拉回发行价，但次日开盘又下跌1.6%以上。近两周新上市REITs首日表现已明显不如年初，一级打新情绪或受影响。截至周五，我国已上市的77只REITs总市值收于2206亿元，其中流通市值1109亿元。 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。 注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 资料来源：WIND，华西证券研究所 1.二级市场 1.1.整体情况：园区、仓储物流领跌，成交活跃度边际回落 三季报后，本周REITs板块表现延续分化，33只收涨，1只收平，43只收跌。产业园区、仓储物流板块受去化承压影响跌幅最大达1.8%。租赁住房板块受华润有巢项目拖累整体下跌0.64%。市政环保板块在提价、提量、进入供暖季等因素驱动下本周以0.65%涨幅领先。消费板块整体也较为抗跌，本周上涨0.42%，进入四季度业绩冲刺期仍可期待。数据中心REITs在科技板块火热的加持下继续小幅上涨0.29%。 本周REITs成交情绪走弱，日均成交额5.35亿元、日均成交量1.37亿份、日均换手率0.55%（未考虑近两周新上市项目），环比分别下降13.43%、10.45%、0.05pct。 资料来源：WIND，华西证券研究所 分板块来看，本周租赁住房、新型设施换手率领先、但较上周相比均回落至1%以下。消费设施本周换手率最低但主力净流入率高达14.05%，四季度消费板块在多个重要促销节点下进入业绩冲刺期，值得关注。 1.2.细分板块：博弈园区超跌机会，关注有巢租赁住房扩募配售 产业园区本周跌幅最大，三季报显示板块继续承压，个券基本面分化明 显，部分项目出租率已降至60-70%区间，在“以价换量”策略下仍面临较大去化压力，板块平均分派率已提至4.60%。 中金联东科创REIT于本周三解禁了39.09%份额，可流通份额从26.91%提升至66%，在解禁冲击下本周跌幅达8.43%。但三季报显示项目出租率在90%以上，租金单价降幅不大，且项目为位于北京市大兴区、顺义区和房山区的3处新型标准工业厂房业态，期末剩余合同租期较长（845.16天），租户稳定性较研发办公类更强，租户所在行业主要包括医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软 件和信息技术服务业和其他制造业，可博弈超跌机会。同时也可关注同属厂房类业 态的国泰海通东久新经济、国泰海通临港创新产业园。 广