地产9月观察及数据点评：对冲正当其时

2025年1-9月地产行业运行情况总结

核心观点与关键数据

• 投资情况：2025年1-9月，全国房地产开发投资完成额同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1.0个百分点；住宅开发投资同比下降12.9%，降幅同样扩大1.0个百分点。土地购置费用同比下降10.2%，新开工面积同比下降18.9%，竣工面积同比下降15.3%。
• 销售情况：2025年1-9月，商品房销售面积同比下降5.5%，销售额同比下降7.9%。其中，一线城市销售面积和销售额分别上升1.6%和持平，二线城市销售面积和销售额分别下降0.6%和4.4%，三四线城市销售面积和销售额分别下降8.1%和12.6%。
• 资金情况：2025年1-9月，房地产开发资金来源同比下降8.4%，其中国内贷款同比下降1.4%，自筹资金同比下降9.3%，个人按揭贷款同比下降10.6%。
• 库存情况：截至2025年9月末，全国商品房待售面积为7.59亿平米，去化周期为8.99个月，较8月末扩大0.08个月。35城月度可售面积为3.18亿平，库存出清周期为22.18月，较前期缩短1.54个月。

市场分析与趋势

• 市场压力持续：9月单月投资增速降至-21.3%，其他指标降幅略有收窄，但企业信心仍显较弱。新开工面积、销售金额等核心指标降幅均有所收窄，但整体市场仍处于压力区间。
• 房价价差扩大：新房和二手房房价价差持续拉大，对新项目边际效益带来影响。二手房市场持续走弱将间接影响市场需求。
• 企业策略变化：企业采取“抛开库存、仅看新增”的策略，聚焦新项目的好地段、好品质带来的销售和利润。该趋势预计将持续，短期内扩张型公司仍是首选。

投资建议

• 推荐领域：开发类（万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团）、商住类（华润置地、龙湖集团）、物业类（万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正）、文旅类（华侨城A）。
• 对冲方向：城市更新和新科技基建预计将成为地产投资的有力补充。

风险提示

• 不扩信用的背景下，价格企稳面临压力。