房地产行业跟踪报告：地产股alpha取决于拿地精准度

地产股的alpha收益取决于房企拿地精准度。过去，房价和地价单边上涨时，房企资产端安全，投资逻辑更关注负债端杠杆，从而提升ROE和估值。当前宏观环境下，房价/地价不再普涨，房企需保障项目盈利能力，但核心城市二手房价格走弱、优质地块供给增加、建筑新规影响等因素导致拿地难度增大，市占率提升难以直接转化为ROE增长。

2021年后部分地产股的alpha行情，如滨江集团、建发国际集团等，阶段性体现了拿地精准度优势。2021年8月后，民营高杠杆房企暴雷，市场预期未违约房企拿地利润率改善，相关个股受益；2024年9月后，地方政府推动建筑新规下的“好房子”，核心城市优质地块供给提速，部分房企布局核心区地块并取得较好销售和利润表现，验证了资产端赚钱逻辑。

未来板块性机会主要来自房企拿地舒适度的提升，即市场从缩圈走向扩圈。有效市场收缩的城市，房企拿地更纠结，即使短期销售利润兑现度高，长期仍面临客户不足风险；有效市场扩张的城市，房企拿地风险较低。房企拿地利润率的稳定程度将是板块估值拐点。

投资建议：若板块估值拐点尚未出现，则需关注拿地精准度高的房企。建议关注已证明过去3年拿地精准的房企（如绿城中国、华润置地、建发国际集团、滨江集团等）以及2024年下半年后拿地改善的房企（如中国海外宏洋集团、中国金茂等）。在新房壁龛市场收缩下，房企仍需保持拿地精准度，但持续精准拿地有望最终实现估值切换。

风险提示：房企拿地精准度不稳定，房地产市场超预期下行。