地产行业深度报告：从分化走向平衡，结构性机会仍值得关注

一、基本面：分化——解决矛盾的核心与机遇

• 新房市场： 改善需求驱动价涨量收，城市间分化延续。高线城市供需关系更健康，高产品力“好房子”实现产品溢价，市场表现为价涨量收聚焦高端改善需求；二三线城市改善需求有所释放但总价仍是制约项；绝大多数城市的新房需求仍对价格更为敏感。
• 二手房市场： 价格回落后，租金收益率提升，为资产价格提供托举力量。二手房市场价格回落后，租金收益率提升，多数城市租金收益率增长，有望成为资产价格的承托力量。
• 土地市场： 土地成交总价近4年来首度转正，关注下半年市场走向。土地成交总价同比+11%，成交楼面价+21%，政府供地节奏更为克制，土地出让向核心优质地块倾斜。
• 租房市场： 租金收益率整体上行。2025年8月百城平均租金环比-1.1%，同比-3.9%，跌幅较年内低点收窄；二手房房价回调后推动多数城市租金收益率增长。
• 四级市场联动： 走向分化再平衡共同化解压力。土地、新房、二手房、租房市场间存在较紧密的联动关系，共同调节房地产市场的供需平衡。新房负责进攻打开向上的涨价预期，租金收益率负责防守提供下方的价格支点。

二、市场面：政策方向明确预期之外关注报表盈利修复

• 板块走势： 明晰政策底色明确止跌回稳态度坚定。地产板块走势受政策主导，本轮政策博弈行情表现不及以往，主因基本面表现好于24年，强力政策尚待出台。
• 个股走势： 行业拐点处开发板块孕育五条路径机会。行业拐点处开发板块孕育五条路径机会：优质龙头房企、品质类房企、财务报表修复/经营困境反转、房企规模再扩张、新兴业务/重组房企。
  • 华润置地： 商业住宅双发力行业龙头进击。
  • 绿城中国&滨江集团： 改善需求为核品质类房企逢结构性政策机遇。
  • 建发国际： 把握窗口积极有实现报表盈利改善。
  • 新城控股： 穿越债务周期困境反转到估值重塑跳跃。
  • 中国金茂： 拿地提升央企归来。
• 下一个潜力标的： 聚焦结算盈利弹性长期看好改善需求。推荐越秀地产，公司估值处于低位，业绩利空已释放，销售逆势增长，货值结构向一线城市改善需求靠拢，结算毛利率接近拐点。

三、投资建议

• 关注行业龙头、产品溢价盈利提升、困境反转、报表修复、规模再扩张几个方向均有优质标的。
• 重点推荐越秀地产。
• 关注投资逻辑：优质房企经营面及盈利预期改善、核心城市改善需求释放、具备商业现金流估值修复、城中村及危旧改造主题。

四、风险提示

• 宏观经济复苏不及预期风险。
• 政策推进低于预期风险。
• 测算假设偏差风险。