国际经济周报第306期：美国房地产价涨量缩

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 宏观研究报告 2017年5月28日 美国房地产价涨量缩 ——国际经济周报第306期 核心要点： 首席经济学家 国际重要经济事件点评：  美国4月新屋销售下降11.4%至56.9万户，成屋销售下降2.3%至557万户。新屋库存为5.7个月销量，成屋库存为4.2个月。上周公布的新屋开工与营建许可继续下降，新增供给不足。  在4月失业率下降至4.4%劳动力基本实现充分就业，申请失业人数4周均值下降至44年新低、薪资持续上升的情况下，美国房地产需求旺盛，但缺少库存导致房价上升。4月房价中间值同比增加6%，至24.48万美元，为2016年6月以来最高，这是连续第62个月房价中间值同比增长。 发达经济体一周动态：  美联储5月货币政策会议纪要表明，6月加息概率很高，但缩表步伐可能会放缓，近期官员谈话纷纷表示年内两次再加息是何时的。美国4月份出口额为1259亿美元，环比较少11亿美元；进口额为1934亿美元，环比较少14亿美元，货物贸易赤字676亿美元，环比增加25亿美元。第一季度实际GDP年化季率从初值0.7%修正值为增长1.2%，占经济比重最大的消费支出自0.3%上修至0.6%。由于就业增长稳定、薪资有望增长，美国民众消费信心高涨,估计第二季度经济将会反弹，消费仍是主要动力。耐用品订单下降0.7%，申请失业人数增加1000人至23.4万人，4周均值创44年来最低。  欧元区5月Markit综合PMI初值为56.8，与4月终值持平于2011年4月以来最高。德国5月综合PMI升至57.3，创下2011年4月以来最高水平，法国5月综合PMI初值为57.6，为2011年5月以来最高。PMI对应的GDP增长0.7%。德国Gfk6月消费者信心指数升至10.4，为2001年10月以来最高，IFO5月商业信心为114.6，创1991年记录该数据以来的最高纪录，主要受消费、投资和贸易的推动，德国今年GPD增长会超过2%。  日本4月全国核心CPI年率上升0.3%，连升4个月，创25个月来最快增速，日本4月出口较上年同期增长7.5%，连续5个月上升，日本4月进口同比增长15.1%，贸易收支为顺差4817亿日元。货币刺激与全球经济向好拉动，经济逐步回暖。 新兴经济体一周动态：  韩国央行周四将指标利率维持在1.25%不变，连续第11个月维持利率不变。韩国自2016年6月降息25个基点以后，就维持利率不变。韩国央行4月把今年经济增长预估从此前预计的2.5%上调至2.6%。  韩维持利率不变符合预期，因为4月韩国出口已连续六个月大幅增加，并且通胀率徘徊在央行2%目标附近。同时，创纪录的家庭负债，意味着央行可能不愿意让利率再降低，从而鼓励家庭增加借贷。第一季家庭债务较上年同期增加11.1%。 分析师 国际经济周报前期回顾 《美国失业率创新低》——国际经济周报第220期，2015.9.6 《美国二季度GDP增速大幅上修》——国际经济周报第219期 《美联储9月加息预期降温》——国际经济周报第218期，2015.8.23 《马来西亚金融市场动荡加剧》——国际经济周报第217期，2015.8.16 《就业持续向好，美联储加息预期上升》——国际经济周报第216期，2015.8.9 《巴西大幅加息，俄罗斯大幅降息》——国际经济周报第215期，2015.8.2 《美国初次申请失业人数创40年最低》——国际经济周报第214期，2015.7.26 潘向东 ：（8610）8357 4197 ：panxiangdong@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511120003 周世一 ：（8610）66568471 ：zhoushiyi@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070004 刘娟秀 ：（8610）83571303 ：liujuanxiu@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511120002 宏观研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 美国房地产价涨量缩 ——国际经济周报第306（2017.5.22-2017.5.28） 一、 国际重要经济事件点评  美房地产价涨量缩 事件及分析 周二(5月23日) 美国商务部(DOC)公布数据称，美国4月新屋销售较前月急挫11.4%，经季节性调整后年率为56.9万户，预期为61.0万户。 全美地产经纪商协会(NAR)周三(5月24日)公布的美国4月成屋销售下降2.3%，经季节调整后年率为557万户，市场预估销售下降1.1%，至年率565万户。 新屋库存为5.7个月销量，成屋库存为4.2个月。上周公布的新屋开工与营建许可继续下降，新增供给不足。 在4月失业率下降至4.4%劳动力基本实现充分就业，申请失业人数4周均值下降至44年新低、薪资持续上升的情况下，美国房地产需求旺盛，但缺少库存导致房价上升。4月房价中间值同比增加6%，至24.48万美元，为2016年6月以来最高，这是连续第62个月房价中间值同比增长。 美国4月新屋销售从前月的近九年半高位大幅下挫，但因劳动力市场继续收紧，楼市复苏趋势可能仍然保持完整。 细节数据显示，美国西部地区的新屋销售暴跌26.3%，跌至2015年10月以来最低，而3月前值则增长16.7%至2007年7月以来最高。东北部地区销售下降7.5%，从2月以来波动较大，2月时曾骤降21.4%，3月时又暴涨25.8%。南部地区销售下降4%，中西部地区销售再度下滑13.1%。 按照4月的销售步伐，市场需要5.7个月来消化掉库存，比3月的库销比继续下降，不过也更接近市场正常的平衡状态。待售新屋库存环比上涨1.5%至26.8万户，创2009年7月以来最高，不过仅为2006年房市最盛时期库存量的一半。 美国4月新屋销售总数年化从近九年半的高点下跌，但一方面，鉴于劳动力市场紧俏，加上抵押贷款利率处于历史低位，民众对购房的需求较高，另一方面，建材成本上升以及劳动力的稀缺使房地产开发商难以满足消费者的需求，这双重因素将推高房价，或能使房地产行业继续维持复苏势头。 美国4月成屋销售降幅大于预期，因市场可售房屋库存长期不足，导致房价抬升，潜在买家持币观望。缺少供应是导致销售放缓的原因所在，市场需求依旧。虽然市场上的可售房屋数量较3月增加7.2%，至193万户，但仍较去年同期下降了9%。房屋库存为连续第23个月同比下降。目前按照4月的销售速度，需要4.2个月清除市场上的库存，高于3月的3.8个月。维持六个月的供应被认为是健康的楼市供需关系。 尽管4月成屋销售下降，但仍为过去12个月第四高，3月成屋销售被下修至570万户，仍为2007年2月以来最高，前值为571万户。同时4月成屋销售较去年同期增加1.6%，凸显出楼市的潜在力道。 成屋销售是对美国住宅市场的初步测算。数据包括全美以及四个地区的二手房屋销售量和价格。房屋类型包括独栋、共管公寓和合作公寓。 上个月，美国东北部、西部和南部地区房屋销售下降，中西部地区上升。上月首次置业者占所有交易的34%，高于去年同期的32%，但仍远低于经济学家和地产经纪认为保持楼市强劲所需的40%的比例。 宏观研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 美国商务部周二(5月16日)公布的美国4月新屋开工年化月率下降2.6%，经季节性调整后年率为117.2万户，预估为126万户，3月为121.5万户。美国4月营建许可总数环比减少2.5%，至122.9万户，3月增加3.6%，至126万户。4月多户房屋建筑许可录得增长，至44万套。 美国新屋开工数据意外出现连续2个月下跌，表明美国房地产市场复苏正在减缓。但就业与薪资上升，需要稳定增长，房地产市场仍向好。新屋开工数据包括独栋和多用户住宅，不包括集体住宿单元(如学生宿舍、合伙租房)、流动性住房(如旅馆)、移动类房屋、迁移或重新安置房屋、以及在现有住宅或非住宅上新建的房屋单元。此外，新屋开工仅包含私人住宅项目。它反映了美国房屋市场的活跃程度。 美国全国住房营建商协会(National Association of Home Builders)周一(5月15日)公布的美国5月NAHB/富国房屋市场指数为70，接受访问的分析师的预估值为68，4月为68。 5月独栋房屋销售分项指标为76，4月为74。5月潜在买家流量指数为51，4月为52。此外，衡量未来六个月独栋房屋销售预期的指标为79，4月为75。 美国5月NAHB房屋市场指数上升，高于预期。该指数高于50表明看好住宅销售前景的营建商数量多于持悲观态度的营建商。该指数自2014年6月来一直在50以上。 图1：美房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究部 二、发达经济体一周动态  美国：GDP上修至1.2% 美联储5月货币政策会议纪要表明，6月加息概率很高，但缩表步伐可能会放缓，近期官员谈话纷纷表示年内两次再加息是何时的。美国4月份出口额为1259亿美元，环比较少11亿美元；进口额为1934亿美元，环比较少14亿美元，货物贸易赤字676亿美元，环比增加 宏观研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 25亿美元。第一季度实际GDP年化季率从初值0.7%修正值为增长1.2%，占经济比重最大的消费支出自0.3%上修至0.6%。由于就业增长稳定、薪资有望增长，美国民众消费信心高涨,估计第二季度经济将会反弹，消费仍是主要动力。耐用品订单下降0.7%。 周三(5月24日)美联储公布了今年5月份的货币政策会议纪要，从纪要整体内容上来看偏鸽派。纪要暗示美联储正在逐步落实年内缩表的计划，但缩表是循序渐进的；另外，官员们关注到地缘局势风险和新兴市场风险，正谨慎等待未来进一步升息的证据。 对于市场关注的缩表：几乎所有决策者都倾向于美联储职员们的建议，即循序渐进而可预见地缩表。美联储决策者们同意，应当迅速宣布缩表计划的细节，并在2017年开始缩表。美联储职员们递交计划，将循序渐进地增加资产负债表再投资方面的限制性条件，从而在特定时期内，自低点开始，每三个月增加一次，直至逐步到位。 对于未来的升息前景：美联储纪要显示，官员们正谨慎的等待进一步升息的证据。委员们预计疲软现象将会过去，如果那些预期实现，料将“很快适宜”加息。数名官员称全球地缘政治不确定性和潜在的新兴市场风险恐怕会影响到美联储加息前景。 对于近来美国经济的表现：美联储纪要显示，委员们认为，经济前景所面临的短期风险大体平衡。下一次加息之前，近期数据疲软乃暂时性现象。委员们预计消费者支出将在未来数月反弹。整体而言，美联储官员们认为，他们对美国经济的评估与3月份FOMC货币政策会议时相比几无变化，就业市场继续改善、且全球经济所面临的若干风险逐步消退。 对于美国通胀前景：大多数官员认为，近期通胀率疲软乃“暂时性现象”，但少数几人对“实现美联储2%通胀目标的速度放缓”的担忧情绪加重。 对于美国财政政策对经济的影响：许多美联储官员仍然认为美国扩张性财政政策会带来上行风险，但特朗普经济计划的成效面临不确定性。 下一次FOMC会议将在6月13日至14日举行，美联储主席耶伦届时将召开新闻发布会。当前，美国联邦基金利率期货暗示，交易员目前预计美联储6月会议加息可能性为88%，GPD数据公布之前为83%。 美国商务部报告公布的数据显示，美国第一季度实际GDP年化季率修正值为增长1.2%，预期增长0.9%，初值为增长0.7%。 占经济比重最大的消费支出上涨0.6%，自0.3%上修。数据上修主要受公用事业消费、知识产权投资、政府和私人建筑提振。从近期的建筑支出和公司研发费用等新数据看，企业投资比先前估计更为良好。 由于就业增长稳定、薪资有望增长，美国民众信心满满，经济学家和美联储决策者也因此