国际经济周报第319期：美房地产量缩价涨

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 宏观研究报告 2017年8月27日 美房地产量缩价涨 ——国际经济周报第319期 核心要点： 分析师  美国7月新屋销售环比大降9.4%，售价中间价为31.37万美元，同比上涨6.3%，有史以来最高的7月新屋中值。库存水平也出现下滑，主要因为新屋价格大幅上涨制约了购买能力。7月成屋销售总数年化544万户，环比-1.3%，销售数量跌至去年8月以来最低水平，但房价同比上涨6.2%至25.83万美元，7月的销量同比上升了2.1%。房价大幅上涨的主要原因是供给不足。成屋供给比去年同期减少了9%，待售成屋的库存已经连续26个月同比下降。成屋销售占全部销量的9成左右。美国房地产销量下降而价格上升的根本原因是金融危机后的新增供给大幅下降，过去9年来的新屋开工与营建许可数量仅为战后70年平均水平的60%左右。而需求不减：美国名义GDP总量已经超过18.6万亿美元，远超危机前高点的14.7万亿美元，就业总量也从危机前最高点14660万上升至上月的15292万，多出600多万人。人口就业与薪资增加，导致对住房的需求上升。就目前情况看，因为都市区可供土地面积限制、建筑人工短缺，加上建材问题，短期内有效供给难以快速上升，加上利率仍处于历史低位，预计美国房价仍会上升。  美国8月19日当周的初请失业金人数上升2,000人至234,000人，续请失业金人数持平于195.4万人。初请人数四周移动均值下降2,750人至237,750人。续请人数四周移动均值下降2,750人至1,957,750人。初请人数连续第129周低于30万人，劳动力市场紧张。  欧元区8月综合PMI初值55.8，好于预期的55.5和前值55.7。法国综合采购经理人指数初值55.6，德国8月的综合PMI从10个月低点54.7升至55.7，远超预期。欧元区8月消费者信心指数初值升至-1.5，德国 7月PPI月率0.2%，年率2.3%；德国8月ZEW经济景气指数从7月的正17.5下降到10。欧元区二季度经济同比增长2.2%，为6年来最高，PMI指数维持高位，对应的三季度欧元区经济仍会持续2%以上的增长。  日本7月CPI同比上涨0.4%，环比-0.2%；核心CPI较上年同期上涨0.5%，连续第7个月上涨。但日本7月物价上涨主要受能源价格驱动，近期日本薪资增长低迷，能源价格的基数效应将在10月前后触顶，通胀可能放缓。 周世一 ：（8610）66568471 ：zhoushiyi@chinastock.com.cn 执业证书编号：S0130511070004 宏观研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 美房地产量缩价涨 ——国际经济周报第317（2017.8.20-2017.8.27） 一、 国际重要经济事件点评  美房地产量缩价涨 事件及分析 美国7月新屋销售环比大降9.4%，售价中间价为31.37万美元，同比上涨6.3%，也是有史以来最高的7月新屋中值。库存水平也出现下滑，主要因为新屋价格大幅上涨制约了购买能力。7月成屋销售总数年化544万户，预期555万户，前值552万户修正为551万户。7月成屋销售环比-1.3%，销售数量跌至2016年8月以来最低水平，房价同比上涨6.2%至25.83万美元，相比去年同期，今年7月的销量上升了2.1%。房价大幅上涨的主要原因是供给不足。成屋供给比去年同期减少了9%，待售成屋的库存已经连续26个月同比下降。成屋销售占全部销量的9成左右。美国房地产销量下降而价格上升的根本原因是金融危机后的新增供给大幅下降，过去9年来的新屋开工与营建许可数量仅为战后70年平均水平的一半左右。而需求方面，美国名义GDP总量已经超过19万亿美元，远超危机前高点的16万亿美元，就业总量也比危机前的高点多出300多万人，人口就业与薪资增加，导致对住房的需求上升。就目前情况看，因为都市区可供土地面积限制、建筑人工短缺，加上建材问题，短期内有效供给难以快速上升，加上利率仍处于历史低位，预计美国房价仍会上升。 23日美国商务部公布的美国7月新屋销售环比大降9.4%，预期0.0%，前值0.8%。7月新屋销售年化57.1万，预期61万，前值61万户修正为63万户。7月新屋销量比去年同期低了8.9%。 7月的新屋售价中间价为31.37万美元，同比上涨6.3%，也是有史以来最高的7月新屋中值。以目前的销售速度，市场消化掉所有库存需5.7个月。 美国7月新屋销售量大幅跳水，库存水平也出现下滑，主要因为新屋价格大幅上涨制约了购买能力。 美国7月成屋销售总数年化544万户，预期555万户，前值552万户修正为551万户。美国7月成屋销售总数年化环比-1.3%，预期0.5%，前值-1.8%修正为 -2.0%至551万套。 美国7月成屋销售跌至2016年8月以来最低水平，而房价却仍在继续走高至中值25.83万美元，同比上涨6.2%。。 相比去年同期，今年7月的销量上升了2.1%。但供给比去年同期减少了9%。待售成屋的库存已经连续26个月同比下降。 库存短缺使得房价上涨的幅度远远超过了薪资上涨的，楼市增长也因此受到抑制。需求依然很强劲，但库存短缺成了一个重大阻碍。以目前的销售速度，市场只需4.2个月就能消化掉现有库存，低于一年前的4.8个月。现在房地产市场已经出现了库存危机。 房地产商一直对土地成本、劳工、原材料和监管规则多有抱怨。他们称，这些因素导致他们无法修建更廉价的住宅。而低端市场才是需求最大、供给最弱的部分。 美国7月新屋开工下降4.8%至年率为115.5万户，预估为122.0万户。美国7月营建许可减少4.1%至年率为122.3万户，预估为125.0万户。 美国7月新屋销售回落，可能表明楼市在先前的持续高速增长期后进入休整期。下半月销售的放缓可能反映了库存特别是经适房库存的稀缺。但同时，进入休整期不太可能改变整体逐步增长的趋势。先前几个月的数据表明，就业稳定与信贷成本维持低位为住宅需求提供了支撑。成屋市场资源短缺可能未来也会令一部分买家将目光转向新屋市场。 宏观研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 图1：美新屋成屋销量、库存、中间价、营建许可与新屋开工 资料来源：Wind，中国银河证券研究部 二、发达经济体一周动态  美国：申请失业人数连续129周低于30万 美国8月19日当周的初请失业金人数上升2,000人至234,000人，预期237,000人。8月12日当周的续请失业金人数持平于195.4万人。初请人数四周移动均值下降2,750人至237,750人。续请人数四周移动均值下降2,750人至1,957,750人。初请人数连续第129周低于300,000人，劳动力市场紧张。 美国8月19日当周首次申请失业救济人数小幅回升至23.4万，但仍低于预期23.8万，为连续第129周低于30万的门槛，为20世纪70年代以来最长周数。表明美国就业市场基本处于充分就业，岗位空缺维持高位、熟练工人短缺，令解聘人数处于历史低位。强劲的劳动力市场目前仍然是美国经济改提升的主要动力，将为下半年消费开支提供支撑。 图3：美申请失业人数 宏观研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 资料来源：Wind，中国银河证券研究部  欧元区：PMI维持高位 欧元区8月制造业PMI初值57.4，服务业PMI初值54.9，综合PMI初值55.8，好于预期的55.5和前值55.7。法国 8月制造业PMI指数初值55.8，服务业PMI指数初值55.5，综合采购经理人指数初值55.6，与前值持平。德国8月的综合PMI从10个月低点54.7升至55.7，远超预期。欧元区8月消费者信心指数初值-1.5，预期-1.8，前值-1.7。德国 7月PPI月率0.2%，年率2.3%；德国ZEW8月经济景气指数从7月的正17.5下降到10。欧元区二季度经济同比增长2.2%，为6年来最高。最大经济体德国增长了2.1%，PMI指数维持高位，表明三季度欧元区经济仍会持续2%以上的增长。 周三(8月23日)公布的德国综合采购经理人指数(PMI)从10个月低点54.7升至55.7。该指数跟踪制造业和服务业，占经济总量的三分之二以上。德国8月份制造业PMI增长加速至59.4，是6年多来的第三高；服务业PMI指数升至53.4，略好于分析师的预期。 德国私营部门在8月份的增长速度加快，原因在于繁忙的工厂转向了更好的设备。商品生产企业的新出口订单增速是7年多来的最高水平，来自亚洲的需求尤其强劲。 这表明，欧洲最大的经济体可能会在第三季度继续强劲增长。预计德国7-9月的季度增长率约为0.5%。 德国经济第一季度增长0.7%，第二季度增长0.6%，主要得益于私人消费的大幅增长、政府支出的增加以及工业产出的提高。 周二(8月22日)公布的ZEW德国8月经济景气指数从7月的正17.5下降到正10.0，少于路透预期值15.0。衡量投资者对德国经济现状看法的ZEW经济现况指数，从上月的正86.4小升至正86.7。 8月德国投资者信心连续第三个月恶化，表明市场预期德国经济在未来数月将丧失一些动能。ZEW经济景气指数的大幅下滑，是反映对德国经济成长未来走向的高度不安。但在整体上，德国经济前景仍持稳于相当高的水准。 图3：欧PMI、德ZEW景气指数 资料来源：Wind，中国银河证券研究部  日本：通胀稳定回升 周五(8月25日)公布的日本7月CPI同比上涨0.4%，环比-0.2%；核心消费者物价指数(CPI)较上年同期上涨0.5%，符合市场预期，连续第7个月上涨，表明通胀率在稳步向央行2%的目标前进，但速度非常缓慢。 日本东京地区8月核心CPI较上年同期增长0.4%，外媒调查预估为增长0.3%。 宏观研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 但是，日本7月物价上涨主要受能源价格驱动。通胀压力并未增加，企业仍对提价非常谨慎。 近期日本薪资增长低迷，打击了消费者扩大支出的热情，能源价格的提振效应将在10月前后触顶，因此之后消费者通胀可能放缓。 日本第二季度经济增长速度为逾2年来最快，主要是消费者支出和企业的资本支出均创下逾3年来最大增幅，但日本物价和薪资增速仍持续疲弱，未来增长可能仍需要外需拉动。 图5：日CPI 资料来源：Wind，中国银河证券研究部 宏观研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 附表1：主要国家核心指标 国家 GDP（%） CPI PPI 失业率 工业生产 零售销售 贸易帐 国家 国内生产总值 消费者物价指数 生产者物价指数 失业率 工业生产 零售销售 贸易帐 美国 2017-Q2 2.6 2017-07 1.7 2017-07 1.9 2017-07 4.3 2017-07 0.1 2017-06 2.9 2017-06 -465 欧元区 2017-Q2 2.2 2017-06 1.3 2017-06 2.5 2017-06 9.1 2017-06 2.6 2017-07 2.6 2017-06 223 德国 2017-Q2 2.1 2017-07 1.7 2017-07 2.3 2016-07 5.7 2017-07 0.7 2017-06 1.5 2017-06 220 英国 2017-Q2 1.7 2017-07 2.6 2017-07 2.4 2017-07 2.3 2017-06 0.3 2017-07 1.4 2017-06 -45.64 法国 2017-Q2 1.8 2017-07 0.7 2017-06 1.4 2017-Q2 9.5 2017-